大家さん、空室に困ったら管理会社を変えなさい
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(本記事は、宮田 直宜氏の著書『大家さん、空室に困ったら管理会社を変えなさい』の中から一部を抜粋・編集しています)

そもそも収益を上げやすい物件とは

それでは、まず管理会社が賃貸マンションやアパートなどの物件をどう見ているかからです。もちろん「収益を上げやすい物件かどうか」という観点から見るのですが、それを鹿屋の例で考えてみましょう。

都会の真ん中でも参考になるかどうかは、何とも言えません。あくまで、地方都市の1つの例とお考えください。

■ファミリー向け物件・単身者向け物件の外せないポイント

まずファミリー向けだと、学校、特に小学校が近いところにあるかどうかが重要。これは絶対に外せないポイントです。

一方、単身者向けだと、何よりコンビニが近いことです。大きな買い物は、いまは大型のショッピングモールやネット通販が一般的になってきましたが、単身者にとって日々の買い物は、24時間開いているコンビニ(営業時間は縮小される傾向にありますが)はありがたい存在です。

なお、小学校やコンビニが遠くても、まったくダメな物件というわけではありません。ですが、そのような物件はいったん空室が発生してしまうと、次の入居者が決まりにくいのが実情です。

鉄道がなく、完全なクルマ社会である鹿屋の場合、駐車場も大きなポイントです。ファミリー向けはもちろん、単身者向けでも駐車場は欠かせず、部屋数+来客用の2〜3台分のスペースは確保しておくべきです。都会の真ん中ではその必要はないでしょうが、特に電車の通っていない地方都市の場合、通勤・買い物はもちろん何をするにもクルマが欠かせません。

また、室内と外観のギャップは少ないほうがいい。まれに外観は雑然としているのに、室内はリフォームされてとても綺麗にしているアパートがあります。しかし、結局、物件では多くの人に一定の評価をいただくことが欠かせないので、ギャップは少ないほうが受け入れられやすいのです。

なお、この逆、つまり外観は小綺麗なのに中身はボロボロというのは、賃貸物件としては論外です。

そのほか鹿屋でも「エアコン、テレビドアホン、洗浄機付き便座」は3点セットと言われており欠かせません。これはファミリー向け、単身者向けともに欠かせませんが、エアコンは部屋ごとにあるのが一般的です。なぜなら、鹿屋は畜産業が盛んなので、立地や方角、風向きによって臭いや虫が影響するケースがあるのです。エアコンが1つしかなく、エアコンのない部屋は窓を全開にといったことは、現在は通用しにくく、賃貸物件でも虫の害を避けるため、ベランダの外側に網を設置しているところもあります。

■インターネットは無料接続が必須

住設類でいうと、いまやインターネットは無料接続が原則です。その接続料はオーナーが負担するか家賃に上乗せするか、管理料に含まれるかを決める必要がありますが、いずれにせよ「無料接続」を謳える状態であることが欠かせません。

なお、インターネットの接続については接続料やルータの機能などによって相当の幅があるのが現状です。たとえば、物件の全室(戸)を家庭用ルータでまかなおうとすると、回線が極端に遅くなるケースがあり、それは入居者の不満のタネになります。

鹿屋ではまだ数は少ないものの、最近では宅配ボックスを設置する賃貸物件も増えてきました。今後のネット通販などの浸透を考えると、より一般的になってくるでしょう。加えて最近、一般化してきたものに「ペット共生賃貸マンション」(ペットと一緒に暮らせる賃貸マンション)という賃貸物件があります。実は鹿屋でペット可のシステムを最初に導入したのは当社ですが、それはファミリー向けでも単身者向けの差はありません。

大家さん、空室に困ったら管理会社を変えなさい
宮田 直宜
株式会社ミヤタ不動産代表取締役。1975年、鹿児島県志布志市生まれ。2010年12月、(株)ミヤタ不動産を設立。2011年2月、店舗を「アパマンショップ鹿屋店」とする。翌年10月には「アパマンショップ鹿屋西原店」もオープン。人口10万人の鹿屋市で管理戸数は2500戸超、管理物件の入居率は平均96%と圧倒的実績を誇る。また、アパマンショップ加盟店内でも全国1 位の売上(2018年2・3・6月、店舗担当者3名以下部門)。「公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会」を立上げ、かのや支部会長就任。

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