大家さん、空室に困ったら管理会社を変えなさい
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(本記事は、宮田 直宜氏の著書『大家さん、空室に困ったら管理会社を変えなさい』の中から一部を抜粋・編集しています)

いい管理会社を一瞬で見分ける方法

賃貸物件の管理会社にも、さまざまなタイプがあります。東京では独立系や不動産・建設業のグループ会社として運営しているケース、ワンルームに特化して全国展開する管理会社もあります。一方、鹿屋の場合は、当社のようにFCに加盟し、仲介も兼ねた管理業務を請け負っている会社がある一方で、いわゆる「街の小さな不動産屋」もたくさんあります。

私が南九州不動産へ入社した20年前、配属された鹿屋支店は、小さな不動産屋の部類に属していて、8戸ほどの管理からスタートしました。

■事業領域を絞っているか

街の小さな不動産屋さんの実態は、俗にいう“パパママ・ストア”的に、夫婦で管理不動産業を営み、雇っているのは留守番担当のパートさんが1人くらいというところがたくさんあります。

そうした店舗では、社長であるご主人が不動産業の売買仲介を行い、社員である奥さんが賃貸の管理と仲介を行っているのが実情です。そして、パートさんがカギの受け渡しを行ったり、奥さんとともに物件の案内をしたりするケースが多いでしょう。それも悪いとはいいませんが、入居者が満足する物件にめぐり会えるか、オーナーの意向を反映した管理ができるかとなると、限界があるかもしれません。

そういう街の小さな不動産屋さんは、特定のオーナーの特定の物件の管理を行っているだけで手一杯だからです。

当社の場合は、創業の頃から不動産の管理会社として賃貸物件の仲介と管理業務がメインで、売買の仲介も行いますが、最近では戸建ての建売りや分譲マンションの売買は行っていません。そのほか、事業としては、不動産の相続・資産活用などのコンサルティンを行うケースもあります。

事業の領域を広く設定することも重要な経営戦略ですが、オーナーと入居者双方に「何でもやります!」と謳うからには、あえて事業領域を広げすぎず、絞ることも大切です。当社は社員が数百名もいる地場大手ではありません。約20名の社員で分担して業務にあたっています。そのように、会社規模・社員数やその社員の能力に応じて「この範囲なら何でも対応する」と事業領域を絞ったスタイルにしておかないと、入居者とオーナー双方からの安心感・信頼感を得ることはできないと考えています。

■「組織図を見せてください」でわかる

すると、管理会社の善し悪しは、組織を見ただけでも見当がつきます。

組織とは、「人員と部門」です。まず、単純に人員が不足気味だと十分な管理ができません。そういう組織の場合は1人で管理契約や入居者への対応、修繕への対応など何役も担っています。何役も担当すれば、当然ながら負担も大きく、ストレスも溜まります。すると、管理については、「毎月、管理料が入ってくれば、それで十分」となってしまいがちなのです。ですから、小人数の管理会社であっても、せめて「仲介部門」と「管理部門」は組織として分けるべきですし、そうした組織になっている管理会社を選ぶべきです。

さらに、昨今は仲介にあたってはウェブの役割が大きくなり、ウェブ担当も置いている管理会社であることも重要です。これらのことは街の小さな不動産屋ではむずかしいものですが、社員が10名くらいいればできないことではありません。

では、オーナーは、そうした管理会社の善し悪しをどこで見分ければよいか。

一言、「恐縮ですが、貴社の組織図を見せてください」もしくは「運営体制を教えてください」と管理会社に依頼すればよいのです。それで、管理をしっかりやっているところか、パートナーとして取り組んでいけるかのおおよその見当はつきます。

大家さん、空室に困ったら管理会社を変えなさい
宮田 直宜
株式会社ミヤタ不動産代表取締役。1975年、鹿児島県志布志市生まれ。2010年12月、(株)ミヤタ不動産を設立。2011年2月、店舗を「アパマンショップ鹿屋店」とする。翌年10月には「アパマンショップ鹿屋西原店」もオープン。人口10万人の鹿屋市で管理戸数は2500戸超、管理物件の入居率は平均96%と圧倒的実績を誇る。また、アパマンショップ加盟店内でも全国1 位の売上(2018年2・3・6月、店舗担当者3名以下部門)。「公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会」を立上げ、かのや支部会長就任。

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