不動産投資で「脱税」と言われないために…知っておきたい経費のポイント
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鈴木まゆ子
鈴木まゆ子
税理士・税務ライター|中央大学法学部法律学科卒業後、㈱ドン・キホーテ、会計事務所勤務を経て2012年税理士登録。「ZUU Online」「KaikeiZine」「朝日新聞『相続会議』」「マネーの達人」「納税通信」などWEBや紙面で税務・会計に関する記事を多数執筆。著書「海外資産の税金のキホン(税務経理協会、共著」。

不動産投資を行う場合、十分に注意しておきたいのが「脱税」です。「これくらい経費にしても大丈夫だろう」といった行為が繰り返されると結果的に経費とならなかった場合は脱税となりペナルティが科されるおそれがあります。今回は、脱税と言われないための経費のポイントを解説します。

不動産投資で脱税を疑われやすいのが「経費」

不動産投資の脱税で疑われやすい主な行為は、以下の2つです。

  • 架空経費の計上
  • 無申告

特に生じやすいのが架空経費です。架空とは「実際にはないウソの経費」を指します。「私は、実際に支払ったものしか経費にしていないから架空経費ではない」という声が聞こえてきそうですがそういう人ほど要注意です。故意ではなくても思わぬところで架空経費を計上しているかもしれません。

不動産投資で経費になるものの条件

そもそも不動産投資で経費として認められるにはどんな要素が必要なのでしょうか。所得税法では、次の条件を満たしているものが経費として認められます。

  • 総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
  • その年に生じた販売費や一般管理費、その他業務上の費用の額

最も大事なのが「直接要した費用の額」というところです。個人の投資家が不動産賃貸業を行うとどうしてもプライベート用と一緒に支出することになる費用があります。例えば電話代やメールなどの通信費は、賃貸事業に必要な分だけを必要経費に計上します。電話代なら不動産管理会社などに電話する回数など誰が見ても合理的な基準で毎月の支出額を按分し事業用部分だけを必要経費にするのです。

また費用として計上できるのは「債務が確定したもの」に限られます。「債務が確定する」というのは、「請求書などで請求額が明確になっており支払わなければいけないことが確定している」という意味です。そのため12月31日時点でまだ払っていない水道光熱費でも支払金額が明確で「11月や12月など年内に電気や水道を使った」という事実がはっきりとしているなら年内の必要経費として計上できます。

こんな経費は要注意

こういった税法上の必要経費のルールに照らし合わせると以下のような支出は経費になりません。

家族との旅行代や食事代

「遠方にある投資物件を家族と一緒に見に行きそこでランチを家族と食べた」ということもあるでしょう。家族と一緒に行くのはかまいませんが経費になるかどうかは別問題です。家族の電車代や飛行機代、家族とのランチ代は必要経費になりません。これは、投資家自身の私的な支出に過ぎないのです。家族が同伴していなくてもランチをしなくても投資物件を視察することはできます。

つまり家族分の旅行代や食事代は「不動産投資に直接必要」とはならないのです。一方で投資家自身の電車代や飛行機代は必要経費となります。またランチも不動産管理会社の社員など事業に関連する第三者とのものは、必要経費に計上可能です。

家族への給料

個人投資家が「仕事を手伝ってくれたお礼」として家族に給料を支払っても経費にはなりません。税法上は「家庭内でお金を回しているだけ」としか考えないのです。ここで「家族を青色事業専従者や事業専従者にすれば給与を必要経費にできるのでは?」と考える人もいるかもしれません。しかしこれも難しいと言わざるを得ません。

家族への支払い給与を必要経費にできる青色事業専従者や事業専従者には、次のような条件が求められます。

  1. 納税者と生計を一にする配偶者その他の親族であること
  2. その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること
  3. 原則としてその年を通じて6ヵ月を超える期間、納税者の営む事業に専ら従事していること

特に注目したいのが3です。よく「家族が他でバイト・パートしていなければ大丈夫」と言われがちですがそれだけでは不十分です。「事業に専従する」とは「相当の時間や労力を払ってきちんと仕事をすること」を意味します。つまり事業規模がそれなりに大きく拘束されるような働き方でないと青色事業専従者や事業専従者として認められないのです。

不動産賃貸事業であれば「5棟10室」の規模を超えるくらいの規模でないと家族の給与を経費にするのは難しいでしょう。

新聞図書費

新聞図書費とは、新聞や書籍、メディアやセミナー代といった「情報収集や勉強に必要な経費」のことです。不動産業界専門の新聞や雑誌、不動産投資家向けのセミナーであれば新聞図書費として必要経費となります。また確定申告などの税金や賃貸契約など法律に関する書籍の購入も経費に計上できますが問題はそれ以外です。

一般の週刊誌で不動産投資特集を行っている場合は、必要経費となりますがそれ以外だと経費計上は難しいです。ここでもやはり「事業に直接必要かどうか」がカギとなります。

脱税が疑われたときのペナルティ

「プライベートのお金を経費に計上した」「無申告だった」といった場合でもすぐに脱税として扱われるわけではありません。ただしペナルティはかかります。経費の水増しや無申告の状況が悪質だとペナルティはどんどん重くなるため、注意が必要です。

過少申告加算税・無申告加算税

過少申告加算税は、申告した納税額が本来納めるべき税金が少なすぎたときにかかる税金です。また無申告加算税は、本来の期限までに申告・納税しなかったときにかかる税金です。いずれも罰金的な性質を持っています。過少申告加算税は、原則後から納めるべき税金に対し10%か15%、無申告加算税は15%か20%です。

延滞税

延滞税は、納税が決められた期限後になったときにかかる税金です。これも罰金的な性質を持ちます。早めに納めれば少額で済みますが2ヵ月以上遅れると一気に増えます。

重加算税、刑事罰も

経費の水増しや無申告につき「仮装(ごまかし)」や「隠ぺい(隠すこと)」があると認められると先述した過少申告加算税や無申告加算税に代えて重加算税がかかります。この割合は重く納めるべき税金に対し35%か40%です。課税逃れが犯罪としての要件を満たすと文字通り「脱税(ほ脱犯)」として刑事罰の対象となります。

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