不動産に関する様々なお悩みを、業界歴20年のプロ”Mr.YANUSY”が解決いたします。

自宅の敷地内に隣地の樹木が越境してきています。通行の妨げにもなりつつあるので解消したいのですが、どうすればいいでしょうか。
Mr.YANUSYからの回答
  • この手の近隣トラブルはよく聞きますね。なるべくなら近隣とはトラブルになりたくないと誰もが思うでしょう。ですので、自分で解決するよりも第3者に介入してもらうことをおススメします。一番良いのは測量士です。それらしい理由をつけて土地の境界確定を行いましょう。
    理由は土地の売却や相続、分筆などそれらしい理由で良いと思います。測量士から隣地者へ樹木が越境してることを伝えてもらい、この状況では境界が確定しないので越境している樹木を伐採させてほしいと伝えるのがスムーズだと思います。樹木も伐採でき、境界も確定するので考えみてはいかがでしょうか。

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建物内に届く電波が弱く、携帯電話等につながりにくくて困っております。建物内に届く電波を強くすることができるのでしょうか?
Mr.YANUSYからの回答
  • 今や電波状況は入居者の移転の動機にもなりますので、対策はしたほうが良いでしょう。まずは各キャリアに相談してみてください。改善に関する相談は常に受け付けています。ドコモは電波改善装置をレンタルすることも可能です。
    ただし、すべてのキャリアの電波は上げるには限界がありますので、Wi-Fiの導入を検討されてみてはいかがでしょうか?建物全体を同じWi-Fiにすることで、導入コストもランニングコストも下げることが出来ます。
    今の通信社会においてネットに繋がらない状況は非常にマイナスです。費用は掛かりますが将来の空室リスクを鑑みると、必要な投資と言えるでしょう。

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保有している土地が計画道路にあたっております。そこに建築物を建てることができるのでしょうか?
Mr.YANUSYからの回答
  • 建築物を建てれるかどうかで言うと、建てれます。但し建物に制限がかかります。3階建てまでで、地下は無し、構造は木造・鉄骨のものに限られます。まずは役所の都市計画課へご相談ください。
    詳細な計画や時期が分かります。計画決定され、道路設置の時期も明確になっている場合は、建物を建築する許可が下りない場合もあります。道路収容の場合は行政が相場よりも高値で取引してくれるケースが多いので、建築するよりもその時期まで駐車場で運用するのもありでしょう。

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所有しているマンションの一室から火災が起きました。火災が起きた部屋は入居者の火災保険でカバー出来ましたが、廊下や隣の部屋も延焼により損傷しています。この場合、オーナーが工事をするべきなのでしょうか?
Mr.YANUSYからの回答
  • それは災難でしたね。基本的に火災に関しては保険会社の対応となりますのでまずは入居者の加入されてる保険をご確認ください。
    ただし気を付けないといけないのは火災保険は原則、借りている部屋の部分のみなので、延焼部分に関しては別途特約でカバーする必要があります。入居者の過失による火災は当然ながら入居者の負担となりますが、特約でカバーされていない場合はその入居者に弁償してもらう形となります。ここで支払い能力も問われます。すぐに弁償できる入居者であれば問題はありませんが、支払えない場合はそのまま放置され家賃に影響が出てくるでしょう。
    オーナー様が加入されてる火災保険の方とも協議しておくことをオススメします。早期に現状復旧しまずは家賃収入を止めないことが大事だと思います。現状復旧にかかった費用に関しては工事と平行して入居者と保険会社と協議をしていった方が良いかと考えます。

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アパートを建てるのに土地を購入したのですが、目の前に電柱があり、邪魔なので移動したいのですが、誰に言ったら良いのでしょうか?
Mr.YANUSYからの回答
  • 電柱や電線は開発する際にはよく問題になりますね。まずは、電柱が立ってる道路が私道か公道かも確認する必要があります。公道の場合は電柱に記載されてる管理会社に電話しましょう。
    時間は多少必要ですが移動してもらえるはずです。私道や私有地に立ってる電柱は少し厄介です。その土地を所有している人の許可も必要になります。私道や私有地の場合は電力会社から使用料を貰ってるケースもあり、そこに影響する場合は電柱の移設を断られるケースもあります。
    不動産を購入する前に電柱がある場合はその電柱を管理する会社に予め確認を取ることをオススメします。

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不動産投資において利回りの低い都内の物件を買うか、利回りの高い地方の物件を買うか悩んでいます。どうすればよいでしょうか?
Mr.YANUSYからの回答
  • 確かに地方の物件は都内の物件に比べ価格も安く、利回りも高くて迷いますよね!!安いので手も出しやすく、実際に購入する方も多いと思います。
    ですが不動産投資は簡単に言えば貸家業なので、借り手が多く将来に渡り需要が見込めるエリアを選ぶ必要があります。そう考えると日本においては都内しかありませんよね。
    大阪都?の話はおいといて、今後ますます一局集中が進むと考えるとやっぱり都内の不動産は外せないと思います。不動産投資は長期に渡ります。そのため、現況の価格、利回りのみにとらわれず数年先の収益性、出口戦略を考えて投資しないと大きな落とし穴が待っています。
    不動産は立地です!今の利回りが将来にわたって確約されている物件はほとんどありません。もし、判断に迷ったらご相談ください。可能な範囲で具体的にアドバイスをさせていただきます。

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コロナの影響で募集中の部屋の内覧件数が減っています。どうにかして集客したいと考えていますが、何か良い方法はないでしょうか?
Mr.YANUSYからの回答
  • 確かに今はよっぽど急ぎの方以外はわざわざ内覧に・・・なんてことにはならないでしょうね。
    また、急ぎのニーズでも対面式の内覧や遠方からの移動に抵抗を持つ方は少なからずいますよね。ましてや1Roomの内覧ってとても密ですよね!そんな中でも集客に苦労していない物件ってあるんですよ。1つはWeb広告の上手い物件です。
    例えば、物件HPをUPして集客している案件、その中でもVRや動画等で臨場感を演出し現地に行かなくてもそこでの生活が想像できちゃう物件。そしてもう1つは非対面でも内覧が出来る物件です。IOT設備を導入している案件ってわざわざ仲介業者と同席しなくても1人で内覧できちゃうんです。
    今後はこれらの募集方法が一般的になってくるとYANUSYは考えています。物件のWeb戦略、物件のIOT設備導入等、他にもお金を掛けずに集客を上げる方法はいくつかあります。まずはご相談ください。可能な範囲でアドバイスさせていただきます。

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賃借人が夜逃げ状態で行方が分からなくなりました。賃貸人としてどう対処すれば良いのでしょうか?
Mr.YANUSYからの回答
  • まさにトラブルですね。このようなケースはまず賃借人の安否確認を優先しましょう。
    賃借人と連絡が取れなくなった場合は、まず保証人や緊急連絡先の方に連絡してください。くれぐれも夜逃げというキーワードは伏せてください。その上でも賃借人本人と連絡がつかない場合は警察に連絡して、立ち合いの上で鍵を開けてください。勝手に開けると不法侵入になります。夜逃げであることが明確になった場合でもすぐに家財を動かしてはいけません。刑事罰の対象になります。面倒でも裁判所の命令を取る必要があります。賃料未納で2か月ぐらいは期間が必要です。
    その後に契約解除をして、明渡を裁判所に申し立てを行い、強制執行するという流れになります。こういったケースはとにかく時間が掛かります。その期間は他に貸すことも出来ません。未然に防ぐのは難しいので、出来るだけ保証会社を利用して、賃料の未納が無いように対策をしましょう。

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保有している収益マンションの境界で隣地と齟齬があり、境界が確定しません。法的に境界を確定させることは可能でしょうか?
Mr.YANUSYからの回答
  • 敷地の境界で疑義が生じることはよくあります。自分の敷地と思っていても隣地の方が違う主張をした場合は、どこのラインが正しいか誰も判断できなくなります。法務局に備わっている測量図があれば、それを基に決めることは出来ます。但し、それもここ最近の話で境界がきちんと決まってない土地は山ほどあります。まずは当事者のみで解決するのではなく、測量士に依頼しましょう。
    ここで重要になってくるのが過去の資料です。建築図面や昔の地図や、行政が管理してる道路台帳などが参考になります。過去の資料が境界のラインを決める証拠となります。しかしながら証拠があっても隣地の方が認めないケースもあります。こうなったら当事者で解決するのは困難になるので、筆界特定制度を利用します。
    これは法務局へ申請して、特定をしてもらうという制度です。これは時間もお金も掛かってくるので得策ではありませんので、最後の手段としてお考え下さい。こうならないように普段からのご近所付き合いが大切になりますね。その場所に住んでなくても近隣の方にご挨拶をして、日ごろから関係を保っておくことが重要だと思います。

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相続税対策のため収益マンションの購入を検討していますが、マンション購入は相続税対策になるのでしょうか?
Mr.YANUSYからの回答
  • 相続税に関する悩みはここ最近非常に多いです。年々相続税が上がってますからね。不動産の購入が相続税対策になるかと聞かれると、それはなります。
    仕組みは簡単で、不動産の評価額が低いからです。仮にマンション1棟の購入金額が3億円だとしても評価額は1億円程度になるので、その差額が相続税の対象資産から除外されるという事です。現金で3億円持っていたら全額に相続税が掛かります。
    ただし、気を付けないといけないのはあからさまなケースです。税務署も悪質なケースは認めません。余命宣告をされた本人が慌てて不動産を購入するといったケース等が挙げられます。不動産の種類や立地でその評価が低くなるかどうかも一概には言えませんので、税理士さんやIFAの方と相談しながら進めることをお勧めします。

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不動産投資を始めたいのですが、自己資金はどれくらい必要でしょうか?
Mr.YANUSYからの回答
  • 不動産の種類にも立地にもよるのでいくら貯めましょう!と一概には言えません。
    今ではクラウドファンディングで小額から不動産投資をするのも可能ですし、J-REITという商品もあります。まずは不動産投資の中期的な計画を立てましょう。将来的にどのような不動産に投資したいのか。それとも自分で開発したいのか。ただ単に大きい金額を動かしたいのか。ただ全てに共通して言えることは余程の資産家でない限り、融資を受けて不動産を購入する方がほとんどでしょう。
    そこで不動産融資を受ける上で重要なのは実績です。実績を多く作ることが不動産投資において一番大切だと思います。はじめは500万円ぐらいでも小さいマンションひと部屋からはじめて、時間を掛けてサイズを上げていくことをお勧めします。

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上階の足音など音がうるさいと入居者から相談がありました。良い解決方法はありますか?
Mr.YANUSYからの回答
  • 騒音に関するトラブルは大家であればほとんどの方が経験があるのではないでしょうか。この手のトラブルに関しては明確な解決方法は無いと言ったほうが良いでしょう。
    なぜなら、騒音の問題ではなく、人の問題だからです。騒音と受け止める側も、騒音を出す人も、とらえ方が違うからです。ただこの問題を放置すると大家側にも訴えを起こす賃借人も中にはいるので、きちんと対応しましょう。まずは、管理会社に騒音の程度を確認させることが大事です。第3者として騒音レベルが高いと判断すれば、上階の賃借人に対して管理会社から通知するなどして対応しましょう。
    気にならない程度で、その賃借人が過敏な方であれば、他の事例も参考に説得しましょう。足音が響くようであれば、費用は掛かりますが原状回復時にフローリング材を見直すことをおすすめします。足音を軽減する床材等もありますので、張り替えてはいかがでしょうか。

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共用廊下に私物を置いている入居者が点在しています。どの様にすればやめてもらえますか?
Mr.YANUSYからの回答
  • 私物が点在するのは問題ですね。これは管理が行き届いてないと見られ、建物の印象が下がります。早期に解決しましょう。効果的なのは弁護士の名前で通知する事ですが、関係が悪くなるといけませんので、管理会社から連絡させるのが妥当でしょう。
    そして掲示板にも共用部に私物を置くことを禁ずる内容を掲示してください。あまりに悪質な場合は、弁護士から契約解除の通知をしましょう。賃貸借契約の中に共用部の取り扱いが記されれているはずですし、管理規約に必ず共用部に私物を置くことは禁じているはずです。

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隣の家が解体している途中に境界標がずれしまったという連絡がありました。この場合どのように対応すれば宜しいでしょうか?
Mr.YANUSYからの回答
  • 境界に関する覚書等は隣地の方と締結している場合は、それを基に測量士に依頼をして復元しましょう。しかし、隣地の方と書面を締結していない場合は、少し面倒です。測量士にお願いして境界に関する覚書を新たに隣地の方と締結する必要があります。
    このようなトラブルを未然に防ぐには、工事を行う前に引照点を取っておくことです。引照点とは境界鋲(杭)の位置を近くにある電柱やマンホールを起点として定める方法です。これを取っていれば万が一境界鋲が紛失した場合やずれた場合でも復元できます。工事を始める前に測量士に依頼してくことをおすすめします。

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