資産運用
2019.6.26

資産運用としての不動産投資の位置づけ

(画像=Monster Ztudio/Shutterstock.com)
(画像=Monster Ztudio/Shutterstock.com)
現在は低金利の時代が続いており、銀行にお金を預けていても利息はほとんど得られません。投資家としては、利益を生まない現金をそのまま保有しておくことは機会損失であり、少しでも利益を生んでくれるものに投資したいと考えるでしょう。投資には様々な種類がありますが、不動産投資もその一つです。

資産運用の方法で代表的なものには株式投資やFX、REIT、NISAなどがありますが、投資家が許容できるリスクや求める利益、運用する期間によって適切な資産運用は変わります。

今回は、不動産投資を他の資産運用と比較しながら考えていきます。

利回りの観点

利回りの観点で言えば、不動産投資は高くはなく、低くもない「ミドルリターン」と言われていますが、個人的にこの認識は間違ってはいないと考えています。

ただし、不動産投資にも様々な投資対象があります。たとえば、地方の高利回り物件もあれば、都心の低利回り物件もあり、さらに民泊もあるので、あくまで一般論として考えてください。

不動産投資がミドルリターンである根拠は、株式投資やFXと比べると最大リターンが少ないことです。

例えば、株式投資ではストップ高やストップ安になると1日で25%程度の値動きが起こる可能性があります。つまり、1,000万円が1日で1,250万円にもなるし、750万円にもなり得るのです。不動産投資では、不動産価格が1日で25%も動くことはまずありません。

近年の不動産投資におけるメインの手法は、家賃収入を毎月少しずつ積み上げていくものです。家賃総収入÷不動産価格で求められる表面利回りが10%以上あると高利回りと言えます。

しかし、高利回りであっても1,000万円に対して毎年100万円程度の収益であり、しかもそこからローン返済や経費が差し引かれると手残り金額はもっと少なくなります。実質的なリターンは5%以下になってしまうことがほとんどです。

とはいえ、銀行に預けておくよりはお金が増えるので、ローリターンではなくミドルリターンなのです。

リスクの観点

次にリスクの観点で考えてみましょう。不動産投資では、購入後に不動産価格が変動するリスク、家賃相場が変動するリスクがありますが、株式投資やFXと比較するとリスクは低いです。

ただし不動産投資には、そもそも間違った不動産を購入してしまうというリスクがあります。近年、シェアハウス問題が話題になりましたが、入居者を獲得できなかったり、実際の価値以上に大幅に高い価格で購入してしまうなどのリスクがあるのです。

投資において騙されることは、不動産投資以外にも存在するリスクですが、不動産投資は取引金額が大きいため、不良物件を売るためなら平気で嘘をつく人もいます。よって、不動産投資は騙されるリスクが相対的に高いと思います。

とはいえ、優良不動産さえ購入できれば他の資産運用と比べて価格変動リスクは低く、天災についてもある程度保険でカバーできるので、ローリスクとは言えないまでも、ミドルリターンと言うことはできるでしょう。

不動産投資と不動産賃貸事業の違い

不動産投資と不動産賃貸事業は違うと考えることができます。

不動産投資は、信頼する管理会社に管理を一任して、自分は賃貸経営にはほぼ関わらず、毎月の家賃収入を積み上げていく投資。一方、不動産賃貸事業は自ら賃貸経営に携わり、管理会社に管理を委託していたとしても、健全経営に向けて管理会社に提言をしたり、自ら動いてコストを削減したり、収益の最大化を図ったりするものと考えます。

ほとんどの不動産投資家がローンを組んで物件を購入し、賃貸業を営んでいることを考えると、収益を伸ばすために投資家自身も能動的に動くのは、ある意味当然と言えるでしょう。このように、不動産賃貸事業はその名の通り、事業的な要素が強いです。

上記のことからもわかるように、広義の不動産投資は純粋な資産運用ではない面もあります。時には自分の時間と労力を使って行動しなければならないこともあるでしょう。それも含めて楽しめるかどうかも、これから不動産投資を始めるかどうかの判断基準の一つになるでしょう。
 

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