賃貸管理
2019.11.1

コストをかけない築古物件の活かし方5選|付加価値で物件の魅力を高めよう

(写真=Robert Kneschke/Shutterstock.com)
(写真=Robert Kneschke/Shutterstock.com)
築古物件は、設備の更新にお金をかけないと入居者が見込めないと思い込んでいませんか。しかし大掛かりな設備投資をしなくても、固定観念を捨てて新たなサービスを取り入れることで、空室状態を満室にすることは可能です。その方法の一端を見ていきましょう。

(1)入居者がDIY可能物件にする

賃貸物件の場合、契約条件として「退去時の原状回復」を義務付けていることが大半のため、釘を打つことも禁止の場合があります。築古ならではの点を活かして、「入居者にリフォームを許可する(リフォーム代は入居者負担)」という方法があります。

最近の部屋探しのwebサイトでは、検索条件に「DIY可能な部屋」という項目があることも多くなっています。自分の好みに合わせた室内に変えられることが差別化となり、入居者からの評価も上がると考えられます。

(2)ホームステージングで物件の魅力アップ

近年、部屋探しは完全にネットに移行しています。ネットに掲載する部屋をより美しく魅力的に見せられるのかが入居者獲得のポイントになります。そこで最近出てきたのが「ホームステージング」です。

ホームステージングとは、モデルルームのように家具や小物を使って部屋をインテリアコーディネイトすることです。今まではネットに掲載する物件写真は何もない空室の状態なのが当たり前でしたが、これからはいかにきれいで魅力的に見せるかも大事です。何もない空間よりも家具や小物を配置した方が実際に住んでからのイメージが湧きやすいため、成約につながりやすくなります。ニーズの高まりとともに、最近ではホームステージングサービスを提供する会社も出てきています。家具のレンタルだけでなく、オプションで撮影を手配することも可能です。

また、「入居時のコストを抑えたい」というニーズを反映して、家具付きや電化製品付きを入居の条件とするポータルサイトも出てきています。学生や社会人になったばかりの層をターゲットにするのであれば一考の余地があります。

(3)フリーレントなど契約条件を変更する

初期費用を抑えたい入居者には、「敷金・礼金不要」などの好条件はありがたいものです。継続的に入居者を確保するためにも敷金や礼金を無くす、または減らすなど、契約条件の変更も考えてみましょう。

他には「フリーレント」を導入するのも一つの手段です。フリーレントとは、入居1ヵ月から3ヵ月ほどの家賃を無料にする方法です。フリーレントの集客効果は大きく、また家賃を5%下げるよりもフリーレント1ヵ月分を提供したほうが減収額は小さくなるため、オーナーにとってはメリットと言えるでしょう。

なお、家賃引き下げは後々資産価値にも影響が出てくるため、最後の手段と考えた方が良いでしょう。

(4)入居者の受け入れ幅を広げる

少子高齢化により日本全体の人口がこの先減少することから、入居者が有利な借り手市場となると考えられます。しかし、一部では入居希望者が多いにも関わらず、入居できる物件が少ないといった逆転現象も起きています。最たる理由として、オーナー側の一方的な思い込みで高齢者や外国人などの入居を断ることが挙げられます。

慎重さから起こるリスクやトラブルの回避は、一方では入居希望者を失う機会損失になっています。入居者の受け入れ幅を広げるための工夫を見ていきましょう。

高齢者

高齢者の入居者に対してのポイントとしては、見守りサービスの拡充、人感センサーの導入、電気、ガス、水道などの使用状況の確認、孤独死に対する保険加入、原状回復工事費の補填などがあります。

LGBT

LGBTの入居者に対してのポイントは、性的思考の多様性を認め、同性同士での入居の受け入れを可能にするなど、オーナーの意識を変えることが重要です。入居申込書の性別欄の廃止などでも対応可能です。

外国人

海外からの留学生など、若い世代の取り込みが期待できます。多言語による掲示をすることで、ゴミ出しなど生活マナーの周知を徹底させます。初期費用を抑えた形での入居形態や家具付き部屋の提供、定期借家契約、さらにカード決済可能にし、外国人専門の家賃保証会社と契約するなどの対策が必要です。

(5)立地条件に合わせてリフォームする

例えばすぐ近くに大きな道路がある場合や、音大があるなど、なんらかの事情で生活音以上の「音」が響いてしまう物件では、防音の部屋にするという方法もあります。

他にも、すぐ側にビルなどが建ち視線が気になる場合は植栽を植えたり窓ガラスにプライバシーフィルムを施工するなど、工夫しだいでマイナスポイントを無くすことは可能です。これらは大幅な設備投資の一歩手前の改修工事となります。

付加価値で物件の魅力を高めよう

他にも、入居者を増やす工夫は、アイデア次第でいくらでもできます。

例えば駅からの距離がある物件の場合は、レンタル自転車を導入したり、駅前駐輪場の費用も負担するのもいいでしょう。敷地が広い場合はカーシェアリングを導入し、入居者だけでなく周辺住民の足として利用してもらい、収入を得るといった方法もあります。

「築古物件だから大掛かりな設備投資をしないとダメだ」と思い込まず、アイデアと工夫でサービスを拡充し、継続的な入居者獲得を目指しましょう。
 

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