賃貸管理
2019.7.7

不動産投資でリスクを減らすために家賃保証を活用しよう

(画像=Andrei Shumskiy/Shutterstock.com)
(画像=Andrei Shumskiy/Shutterstock.com)
不動産投資で心配なことの一つに借り手がつかない空室リスクがあります。その空室リスクを軽減するために家賃保証という制度があります。

今回は空室リスクを減らすための家賃保証のメリット、デメリットを解説します。

不動産投資における空室リスクとは?

せっかく融資を受けて不動産を購入したとしても借り手がいなければ毎月の家賃収入を得ることはできません。

それどころか、融資返済のために貯金を崩して支払いをしなければならなくなり、短期間であればよいですが、空室期間が長期に渡ってしまうと、収入はないまま支出だけが続いてしまうことになりかねません。

この空室リスクをどう減らしていくかが不動産投資で成果を出すポイントと言えるでしょう。

空室リスクを軽減するための家賃保証について

空室リスクを減らすためには、たとえば駅から近い、好立地で新築など入居者が魅力を感じるような物件を探すことも、もちろん大切ですが、それでも100%の入居率を継続し続けるのは難しいものです。

家賃保証という仕組みを使えば、空室時の損失を最小限にとどめることができます。家賃保証と一言でいっても、保証される内容はさまざまですし家賃保証を利用するにはコストもかかります。

そこで一括で不動産会社に借り上げてもらうサブリースと、空室時や家賃滞納時に家賃の一部を支払ってもらえる空室保証の、それぞれのメリットとデメリットを説明します。

サブリースのメリット、デメリット

サブリースとはサブリース事業を行っている不動産会社と賃貸契約を結ぶことで、毎月、決まった賃料を受け取ることができるものです。

実際の入居者探しや管理は不動産会社が行うので、空室であってもなくても決まった収入を見込めるのが大きなメリットです。

つまり、サブリース期間は賃貸に関わる管理や入居者募集などの手間がかかりませんので、時間をかけずに不動産投資を継続していくことができるわけです。

一方でサブリース料が発生しますので、満室経営ができたとしても、サブリースをしない場合に比べて受け取れる賃料は下がってしまいます。

またサブリースで受け取れる賃料はずっと一定額ではなく、景気や周辺相場によって見直しを迫られる場合もあるので注意が必要です。

加えて礼金などの一時金も受け取ることが出来ないケースが多いので、利益を最大化するという目的であれば安易にサブリースに頼りすぎるのも考えものかもしれません。

空室保証のメリット、デメリット

空室保証は空室期間や家賃滞納があったとしても賃料の一部を受け取ることができる保証のことです。急な退去によって空室ができてしまったとしても、すぐに無収入になることを避けることができます。

そのため、空室保証の期間内に次の入居者を探す対策を取ることもでき、また入居率を高く見せられ金融機関からの融資が受けやすいというメリットもあります。

逆に空室保証は期間が定められているケースが多く、保証期間が切れたとたんに収入がなくなってしまうということも考えられますので、契約条件もしっかりと確認をしておきましょう。

家賃保証をうまく活用して空室リスクを回避していくことが大切

1部屋だけ保有している状況であれば空室かどうかで収入が0か100かになってしまいます。保有物件が増えていけば、空室の部屋が出たとしてもいきなり無収入にはなりません。

家賃保証には空室リスクを減らすためのメリットもありますが、逆に手数料や家賃保証の期間など気を付けなくてはならない部分もあります。

大切なのは家賃保証を活用したから後は大丈夫と判断せずに、不動産投資を拡大していく中で、ある期間は家賃保証を活用することで支出を減らすなど、うまく活用していくことが重要と言えるでしょう。

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