不動産投資
2019.11.2

地方の不動産投資で活路を見出す方法と人口減少への対策

(写真=F.F.YSTW/Shutterstock.com)
(写真=F.F.YSTW/Shutterstock.com)
不動産投資というと東京など首都圏への注目が集まりがちですが、日本人の全員が首都圏に住んでいるわけではなく日本の中の一部であるというのも事実です。東京一極集中が指摘されて久しいですが、東京都の推計人口は約1,385万人であり(2019年1月現在)、日本の総人口に占める割合は1割強です。首都圏以外の地域を地方と呼ぶこともありますが、地方にも不動産投資の観点から注目に値する都市や地域はたくさんあります。

当記事では東京ではなくあえて地方に目を向け地方での不動産投資の有望性やどういった地域が狙い目なのかという戦略について解説します。

東京など大都市圏に不動産投資の関心が集中していますが

不動産投資会社は不動産投資に参入する人のために必要な情報やサービスを提供する会社のことです。しかしこうした会社の中には東京での不動産投資を得意としているところが多く、そこから「不動産投資=東京でやるもの」というイメージが広く流布している感があります。なぜなら東京は今後も人口の流入が見込めて賃貸不動産の需要が衰えず投資環境が恵まれているからです。

これはもちろん間違いではありませんが、こうした見通しが立っている地域は何も東京だけではなく、それ以外にもあります。

今あえて地方の不動産投資をおすすめする理由

東京と地方の有望な地域で不動産投資の有望性が同じなのであれば、「やはり多くの不動産投資会社が推奨している東京のほうが良いのではないか」と感じるかもしれません。しかし東京では折からの不動産投資ブームもあって不動産価格の高止まり傾向が強く、これから参入しても十分な利回りを出せる物件が少なくなってきているという事情があります。

不動産の価格調査を手がける東京カンテイ社が発表した2019年8月の中古マンション70平方メートル換算価格では首都圏が3,704万円であるのに対し、近畿圏は2,367万円、中部圏が1,948万円です。このデータから読み取れるのは、すでに首都圏が高止まりであり、近畿圏と中部圏はまだまだ安い一方で緩やかな上昇が続いているという傾向です。

価格が低いということは参入のハードルが下がるので東京の不動産投資に参入するのは難しいという人であっても参入の余地が生まれます。加えて地方都市は町自体がコンパクトであることも多く物件を選びやすいというメリットもあるでしょう。

地方の不動産投資で活路を見出す戦略

地方での不動産投資で重要なのは、「地方」と「田舎」を使い分けること。ここでいう地方とは、それぞれの地方の中でも都市化か進んでおり人口が流入している地域のことです。東京を除く五大都市はその筆頭格ですが、それ以外にも県庁所在地や県都と呼ばれるような地方の拠点都市も条件によっては有望になります。

いわゆる山間部や過疎地といった地域には賃貸需要が起きにくいため、こういった地域とは明確な線引きが必要です。不動産投資の物件選びでは交通アクセスが重要になりますが、それは地方でも同様といえます。通勤や通学などの利便性を考慮して地元の交通機関を利用しやすい駅近物件や都心から近い物件などを狙うべきです。

また地方物件特有の掘り出し物もあります。例えば典型的なのは所有者が相続によって不動産を取得したもののオーナーはすでに東京など大都市圏に住んでおり、その不動産の活用に困っているケースです。こうした場合はオーナーがすでに物件周辺の土地勘をあまり持っておらず、また土地に対する思い入れもあまりないため、安く手に入れることができる可能性があります。

東京と比べて仕入れ価格の安さが魅力の地方物件ですが、それは同時に家賃設定も安くなることも押さえておきたいポイントです。地方での不動産投資においても「いかに集客力の高い物件を安く仕入れることができるか」というポイントは変わらないので物件選びに対するシビアな目線を忘れないようにしましょう。
 

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