投資は負けないことが最も重要だといわれています。この考え方は不動産投資でも同様です。むしろ不動産投資では投資する金額が大きくなってしまう傾向のため、より一層重要な思考といえるでしょう。不動産投資での最悪な結果は自己破産になりますが、「そのリスクをどのように避けるのか」が重要になってきます。
自己破産を避けるためにはさまざまな対策が考えられますが保有耐性が高い物件を購入するということが大きな対策の一つです。今回は保有耐性がある物件を持つ意義について解説します。
保有耐性がある物件とは？
保有耐性がある物件の解説の前に自己破産が起きてしまう簡単な流れについて押さえておきましょう。例えばローン返済ができない状態が続いてしまうと自己破産のリスクが高まります。ここでいうローン返済とは物件を購入するために行った借り入れの返済のことです。通常であれば家賃収入から経費を差し引いた手残りキャッシュからローン返済が行われます。
しかし経営が厳しくなると手残りキャッシュがローン返済より少なくなるため、その差額を給与など他の収入から補てんすることが必要です。補てん金額が大きくなり自分の給与や貯金を使ってもローン返済ができなくなってしまうと自己破産への道をたどることになります。これを避けるためにはどうすればよいでしょうか？
そのためには安定的にローン返済より大きな手残りキャッシュを生み出してくれる物件を購入することが重要です。不動産価格というのはマーケットがあるので上がったり下がったりします。そのため時には自分が購入した価格より下がってしまうこともあるでしょう。しかし家賃は短期間で大きく価格が動きにくいものです。
したがって保有することで常にキャッシュを生み出してくれる力の高い、保有耐性のある物件を購入することができれば最悪の結果になる可能性はかなり低くなります。将来の値上がりを狙った不動産購入ではなく「保有耐性のある物件を購入する」というスタンスでいたほうがリスクは低くなるのです。
物件売却時期を選択できる柔軟性を持つ
不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインの合算が確定した時点で投資の勝ち負けが決まる投資です。どんなに着実に家賃収入でもうけていても売却するときの不動産価格が著しく低くなり大きな売却損となってしまった場合、投資としては負けになります。そのため保有耐性の高い物件を持つ意味が大きくなるのです。
不動産価格のマーケットは株式やFXといった分単位、時間単位で大きく動くといったようなことは少なく長い年月をかけてジリジリと上がったり下がったりしていく傾向です。そのため自分である程度売却できる時期は選べます。ただし保有耐性のない物件を所有して赤字状態が続いてしまうと余裕がない場合は早く売却を選択せざるを得ない状況にもなりかねません。
保有耐性のある物件を所有していれば保有することによってキャッシュフローを生み出してくれているので売却時期を急ぐ必要はなくなります。不動産価格が上昇してきて自分の想定していたような価格で売却できるようであれば売却も選択可能です。もう少し保有しておきたいのであれば保有しておくという選択もできるため余裕を持って賃貸経営をすることができます。
こういった心理的な余裕は投資の世界で重要です。ちなみに保有耐性があるというのは、物件の立地や利回りなど物件自体に関することだけではありません。融資の条件や頭金の割合などその後のキャッシュフローに影響するすべての要素が含まれます。例えばフルローンで購入することについてポジティブなイメージを持っている人もいるかもしれません。
確かに手元にキャッシュを残しておくことによって急な出費にも耐えられる余力は保てたり、次の物件購入にむけて動きやすくなったりすることはあります。しかしその物件単独で考えるとフルローンで購入するということはローン返済額が大きくなることを意味するため、総合的に勘案すると保有耐性が低くなるのです。
そのため「失敗しないことが投資では最重要」という視点で考えると時間はかかっても着実に保有耐性の高い物件を積み上げていくことが重要といえるでしょう。この視点を忘れなければ負けるリスクは低くなっていくことが期待できます。
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