不動産投資
2019.3.28

不動産投資を始める前に抑えておこう!購入の流れ

(画像=Alexander Raths / Shutterstock.com)
(画像=Alexander Raths / Shutterstock.com)
不動産投資を始めるとき、物件購入までどのような流れで進んでいくのか、全体像を把握しておくとスムーズに進めることが可能です。不動産投資での物件購入の流れと、物件購入において注意すべきポイントについて詳しく解説します。

不動産投資では物件購入前の目標設定が大切

不動産投資で最も大切なことは、物件探索の前にしっかりと目標設定をすることです。目標設定といっても、何も難しいことはありません。不動産投資を考え始めたきっかけは必ずあるはずなので、そこから自分の人生をイメージすることが大切です。「サラリーマンをしながら不動産で家賃収入を得て、貯金を増やしたい」「今のうちに安定的な収入を確保し、定年退職後の生活費にしたい」といった目標をもとに、ライフプランを描きます。

ライフプランを描く中で、「どの程度の家賃収入が必要なのか」「どの程度の融資ならば許容範囲か」「空室リスクや未収リスクに対してどの程度まで持ちこたえられるか」など、さまざまなことが明らかになるはずです。目標を明確に持ち、ライフプランを描くことで不動産投資の軸が生まれます。しかし、いざ物件探索を始めたら、物件情報や営業マンのトークに気持ちが揺れることもあるでしょう。

そんなとき、最終的な判断を下すのは自分自身です。具体的な行動を起こす前に、不動産投資の軸を明確に持っておくことが不動産投資を成功させるコツです。

不動産投資の物件購入から引き渡しまでの流れ

不動産投資における、物件購入から引き渡しまでの流れについて解説します。不動産投資の目的が定まれば、まずは物件探索です。目的に沿った物件を探しましょう。物件探索と前後して、不動産会社を探します。興味のある物件を探したうえで不動産会社に連絡してもいいですし、先に信頼できる不動産会社を探し、物件探索の時点から相談に乗ってもらうのもいいでしょう。

興味のある物件を見つけたら、不動産会社と二人三脚で詳細を詰めていきます。具体的には、現地調査をして物件の状態や周辺環境を確かめたり、キャッシュフローシミュレーションを作成して購入後の資金計画を立てたりします。現地調査では、玄関の印象や外壁のひび割れ、補修が必要な箇所がないかどうかなどを細かく確認しましょう。

現地調査やキャッシュフローシミュレーションの作成を経て、納得できる物件だと思えば購入の意思決定をし、買付申込書を提出します。買付申込書を提出すれば、基本的に購入に向けて動き出すことになるため、購入の意思が定まらないうちは買付申込書の提出は控えましょう。買付申込書を提出したあとは、金融機関の融資審査の申し込みを行います。

金融機関の審査には時間がかかる場合もあるため、余裕を持った期間設定をすることが大切です。融資審査では、源泉徴収票のコピーや住宅ローンの返済表などを提出します。さらに、不動産の売り主との間で売買契約を結び購入金額の決済を完了すれば、いよいよ物件の引き渡しです。物件の引き渡しと同時に、登記手続きも行います。

登記手続きは、自分で法務局に出向いて行うことも可能ですが、一般的には司法書士など専門家に依頼することが多いです。司法書士に依頼した場合は、司法書士報酬が発生するので注意しましょう。不動産の管理を不動産管理会社に依頼するなら、売買契約の締結や決済の前に不動産管理会社を探しておくとスムーズです。

不動産管理会社と契約すれば、入居者の募集やクレーム対応、未収賃料の回収など面倒な手続きはすべて一任することができます。

不動産投資では後悔のない物件購入を

物件を購入するまでの流れにおいて、キャッシュフローシミュレーションの作成は非常に重要な工程です。後悔のない物件購入をし、不動産投資を成功させるためにも慎重に作成しましょう。不動産会社が作成してくれた場合も、自分自身の目できちんと内容を確認することが大切です。キャッシュフローシミュレーションを確認するときは、自分自身の望むライフプランが叶えられるかどうかをまずチェックします。

その後、空室リスクや賃料変動リスク、未収リスクや修繕リスクなどさまざまなリスクに対応した計画になっているかどうかを総合的に判断するとよいでしょう。周辺の物件情報も可能な限り収集したうえで、夢物語ではない現実的な視点で将来を予測することが大切です。

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