不動産投資
2019.3.28

不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインの合算で考えよう

(画像=Andrii Yalanskyi / Shutterstock.com)
(画像=Andrii Yalanskyi / Shutterstock.com)
不動産投資や株式投資などで、インカムゲインとキャピタルゲインという言葉を耳にしたことはありませんか。なんとなく収入に関することと分かっていても、具体的な違いは分からないという方もいるかもしれません。そこで、今回はそれぞれの言葉の意味と考え方、インカムゲインとキャピタルゲインを合算して不動産投資で手元資金を最大化する方法について解説します。

安定的な収益が魅力のインカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有することで得られる運用益のことです。例えば、株式投資では配当金がインカムゲインにあたります。不動産投資におけるインカムゲインは家賃収入です。インカムゲインの魅力は資産を保有しているだけで安定的に継続収入が得られることです。インカムゲインを中心に不動産投資を考えるなら、空室リスクや修繕リスクが低く安定的に家賃収入が見込める物件を選びましょう。

また、購入前には地域の都市計画や人口動態などをチェックし、賃料変動リスクに備えることも大切です。

まとまった資金が得られるキャピタルゲイン

キャピタルゲインとは資産を購入時よりも高く売却することによって得られる収益のことです。株式投資や不動産投資どちらの場合でも、1,000万円で買った資産が1,500万円で売却できれば、500万円の売却益が発生します。これがキャピタルゲインです。キャピタルゲインを中心に不動産投資を考えるなら、値上がりする可能性の高い不動産を選ぶことが重要になります。

不動産は自然と経年劣化するため、一般的には購入時よりも高く売却するのは困難です。そのため、都心の人気エリアなど、経年劣化の影響を受けにくい物件を選ぶことが重要です。しかし、保有している資産が必ずしも購入時よりも高い価格で売却できるとは限りません。時には予想外の値下がりをしてしまったり、空室率が高いことから物件を手放さざるを得なかったりといった事態も起こります。

購入時よりも値下がりした物件を売却した結果、損失が発生してしまうことをキャピタルロスといいます。インカムゲインとは異なるキャピタルゲインの魅力は、まとまった資金が得られることです。しかし、キャピタルゲインを狙うには、景気の動向や地価の動きを常にウォッチして売却のタイミングを決めなければなりません。キャピタルロスが発生するリスクも常に考慮する必要があるでしょう。

地価の高騰が続いていたバブル期ならまだしも、キャピタルゲインのみを考えて不動産投資を行うことは非常に難しい一面があるのです。

インカムゲインとキャピタルゲインの合算で不動産投資を考える

不動産投資をするときは、インカムゲインとキャピタルゲインを合算して考えることが重要です。融資を受けて物件を購入した場合、毎月の融資返済には入居者からの家賃収入が充当されます。また、売却時にはローンの残債を差し引いた金額が入ってきます。そのため、ローンを加味してインカムゲインとキャピタルゲインを考え、トータルで利益を得ることが重要です。

インカムゲインは、年間賃料からローン元金と支払利息、維持管理にかかる経費や不動産所得に対する所得税・住民税を差し引いて計算します。キャピタルゲインは、売却価格からローンの頭金と残債、購入や売却にかかった手続き費用、売却にともなう譲渡所得税を差し引いて算出。このように、ローンを考慮してインカムゲイン・キャピタルゲインを計算することで、より正確に手元に残る資金を把握することができるでしょう。

ローンの残債が減ってきて売却価格との間に差額があれば、売却益は大きくなります。インカムゲインが発生していたとしても、十分なキャピタルゲインが得られる状況なら、思い切って不動産を手放すのも一つでしょう。

不動産投資を成功させるには、専門的なアドバイスをくれるパートナーの存在は欠かせません。
そのため、インカムゲインにおいては、将来のリスクを想定し綿密な計画を立ててくれる専門家が必要です。また、キャピタルゲインにおいては、地価の変動を見越して将来売却できる物件を見抜く力、ここぞというタイミングを逃さないためのアドバイスが重要になります。インカムゲインとキャピタルゲインの合算で不動産投資を考えるなら、さまざまなシミュレーションが不可欠です。

信頼できる専門家を見つけ、二人三脚で不動産投資に向き合うことが、不動産投資を長期的に成功させる秘訣といえるでしょう。

>>通常は見ることのできないマンション開発の裏側を大公開!

【あなたにオススメ】
不動産投資、新築物件と中古物件、どっちを選ぶ?
不動産投資における物件売却のタイミングを考える
副業ブームの日本!サラリーマン大家になるなら覚えておきたいこと
金利1%台で不動産投資できる恵まれた環境
区分所有と一棟所有ではどっちに投資する?

NEXT 不動産投資における融資。金融機関は何を見ているのか?
PREV 規模拡大にはマスト!不動産投資における法人化

続きを読む

関連記事