不動産投資
2019.4.3

物件購入を検討したらレントロールをチェックしよう

(写真=g-stockstudio/Shutterstock.com)
(写真=g-stockstudio/Shutterstock.com)
不動産投資においては、投資物件の選定にレントロールをフル活用することをおすすめします。レントロールには、投資物件に関するさまざまな情報が記載されており、実際に投資判断をするうえでおおいに役立ちます。裏を返せば、レントロールの精査なしには、不動産投資で成功を収めることは不可能といっても過言ではありません。

これから不動産投資を検討している方は、ぜひレントロールを最大限活用して後悔のない不動産投資を行いましょう。

レントロールにはどんな情報が載っている?

投資物件における賃貸借契約の状況をまとめたものがレントロールと呼ばれる資料です。レントロールがなければ、「投資物件がどのような面積で、賃料がいくらで、運営にかかる経費がどのくらいか」などの基本的な情報を、いちいち賃貸借契約書を1枚1枚紐解いて確認しなければなりません。こうした作業を行うことを考えると大変な手間です。

オーナーでも購入予定者でもない状態の人間に、賃貸借契約書のような重要書類を開示してくれる売り主はあまりいないといえるでしょう。「購入検討中の物件が投資物件としてどの程度価値があるのか」という情報を俯瞰して確認することができるのが、レントロールの特長です。もちろん、オーナーや仲介業者によってその様式は千差万別ですが、一般的なレントロールに記載されている情報を見てみましょう。

各部屋の現況や入居者の区分

投資物件を構成する各部屋が「現在入居中なのか」「空室なのか」といった各部屋の現況をはじめ、入居者の区分(法人もしくは個人など)などが記載されています。また、各部屋の面積なども記載されているため、面積を見れば「ファミリー向けなのか」「単身者向けなのか」など、大体の予想を立てることができます。

賃料

レントロールには、各部屋の賃料が記載されています。不動産投資では、「1年間を通して投資金額のうち何割の金額を回収することができるのか」という、利回りの部分を軸に投資判断することが一般的です。利回りを考えるうえで欠かせないのが、賃料設定になります。周辺物件の相場観なども考慮に入れながら、適切な家賃設定になっているかどうかも確認することが必要です。

このとき、周辺相場と実際の家賃がかけ離れている場合には注意しましょう。相場とかけ離れた家賃に設定している場合、入居者より家賃の減額請求を受けるリスクも考えられます。また、退去が発生し、新規で入居者募集をする時に家賃が下がる可能性があります。

共益費

共用部分の水道光熱費や管理費などの名目で、賃料とは別に共益費を徴収する場合があります。物件によっては、共益費を賃料に含めて徴収しているケースもあります。

敷金

入居者が退去した際の原状回復のための費用や、万が一家賃滞納などが発生した場合に充当する目的で、入居時に敷金を徴収するケースが多い傾向です。この敷金に関しては、賃貸借契約が終了したときに、入居者に返還しなければならないお金ですので、預かり金としての性格を帯びています。

契約形態など

賃貸借契約の期間や契約形態(普通借家・定期借家等)が記載されているケースもあります。また、フリーレントや初期費用の概要など物件固有の条件が記載されているケースもあるため、イレギュラーな記載がないかどうか、注意が必要です。特にフリーレントに関しては、その期間がどのくらいなのかは確実に押さえておく必要があります。

フリーレント期間中は、入居者が付いていたとしても賃料収入が発生しないため、その期間の減収分を見込んでおくべきです。

まとめ

レントロールは、購入を検討している物件の基本的な情報を俯瞰することができる重要なツールです。また、深く読み込めば将来的に物件に発生するかもしれないリスクをも見通すことが期待できます。不動産投資を行う前には、必ずレントロールに記載された各種数値・情報に目を通して、本当に大切な資金を投資するに足る物件なのかを見極めることが必要です。

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