不動産投資を行っている人の多くは金融機関からのローンを活用して投資物件を購入し運用しています。世の中には、数多くの種類のローンがあります。しかし不動産投資初心者の中には「どのような種類のローンが自分に合っているのかわからない」という不安を抱えている人も多いのではないでしょうか。
そこで今回は不動産投資初心者が知っておくべきローンや金融機関による融資審査の通過基準について分かりやすく解説します。また最後に不動産投資を始める初心者が知っておきたい注意点についても紹介します。
目次
1.不動産投資で利用される3つのローンとは
不動産投資初心者が知識として持っておきたいローンの種類は「アパートローン」「プロパーローン」「住宅ローン」の3つです。3つのローンのうち「アパートローン」と「プロパーローン」が不動産投資で主に利用されるローンですが「住宅ローン」が利用できるケースもあるため簡単に触れておきます。
これから投資しようとしている物件特性や自分自身の事業の規模感などを勘案しそれぞれのメリットやデメリットを把握して最適なローンを選択できるようにしましょう。
1-1.アパートローン
（1）概要
不動産投資において投資物件を購入する場合に必要となる資金を借り受けることができるのが「アパートローン」です。同じ不動産でも自らが居住する目的の住宅ローンとは異なります。
（2）メリットとデメリット
アパートローンは、住宅ローンと比較し金利はやや高い傾向があり同じく住宅ローンと比べると金融機関による審査も厳しい傾向です。こうしたことがアパートローンのデメリットといえます。しかし融資限度額に関しては住宅ローンよりもアパートローンのほうが高いことはメリットです。アパートローンを利用する場合、物件を紹介してくれた不動産会社が提携先の金融機関を紹介してくれることもあるため、相談してみましょう。
1-2.プロパーローン
（1）概要
各金融機関が独自の審査基準によって融資するかどうかの判断を行っているローンが「プロパーローン」です。保証会社を通さず金融機関が独自に融資することが特徴といえるでしょう。プロパーローンの場合は、保証会社の審査基準が適用されないため、金融機関が定めた独自の審査基準をクリアすることが必要です。
（2）メリットとデメリット
投資家が会社員の場合、1棟目、2棟目の購入時は投資家自身の会社員としての給与所得により上限融資額が決まるケースが多い傾向です。しかし投資の規模が大きくなってくると給与所得では担保できない水準になります。その際、投資家自身の属性ではなく事業性に着目して融資するのがプロパーローンです。
場合によっては給与所得に比べてかなり大きな金額のローンを組むこともできることがメリットといえるでしょう。金利や借入期間などの条件については、投資家の収入状況や投資物件自体の収益状況などを総合的に評価して決定されます。ただこれまでの実績が芳しくない場合には希望している融資額とならないケースもあることには留意しておきたいところです。
1-3.住宅ローン
（1）概要
住宅ローンは「自ら居住するための不動産を購入するためのローン」です。そのため投資物件を購入する場合に住宅ローンを活用することは一般的にはありません。住宅ローンは、低金利かつ35年などの長期間にわたって住宅購入資金を借りることができます。しかし原則的に住宅ローンの申込者が物件に住むことが前提となっている契約のため投資物件の購入には利用することはできません。
一方で転勤などによって「住宅ローン契約後に購入した物件を結果的に第三者に貸す」というケースは起こり得ます。購入した本人も将来の転勤などについては予想しにくいこともありこうしたケースが生じても一般的には金融機関側から何らかの対応を求められるケースは少ないでしょう。
（2）メリットとデメリット
賃貸併用住宅を購入する場合には住宅ローンの利用が許される場合があります。自ら居住するための空間を建物全体の規模に対して50％以上に設定することで住宅ローンを利用することが可能になるのです。こうしたケースに対応できることは住宅ローンのメリットといえるでしょう。賃貸部分から発生する収入で毎月の住宅ローンの支払い分を賄うことができれば有意義な投資になります。
ただやはり住宅ローンは不動産投資には使いにくく多くのケースではアパートローンかプロパーローンを使うことが一般的です。
2.不動産投資における金融機関の「融資審査」基準5項目
不動産投資でローンを活用するためには、金融機関の融資審査を通過することが必要です。購入する不動産の収益性が勘案されるのはもちろんですが融資審査の際には「年収の情報」「勤務先の情報」「金融資産の保有状況」「借り入れの状況」「既婚か独身か」などの属性もみられます。このような各項目で融資審査が有利になるのはどのようなケースかについて確認していきましょう。
2-1.年収の情報
不動産投資でローンを受ける際には、年収が高ければ高いほど評価も高まります。金融機関側は、融資する相手の不動産投資事業が失敗する可能性も考慮するため、返済に関するリスクは低ければ低いほど評価が高まるのは当然のことです。不動産ローンの種類によって異なりますが、一般的に融資金額の目安は年収の10～20倍程度といわれています。
目安に開きがあるのは、勤務先や保有している金融資産、現在の借り入れ状況なども勘案されることが主な理由です。
2-2.勤務先の情報
勤務先の情報も融資審査において重要な項目の一つです。借入申込時点で年収が高くても業種や職種によって失職リスクは異なります。より収入に安定感がある医師や弁護士、公務員のほか上場企業に勤めている人も属性としては有利です。上場企業を含め民間企業に勤めている人の場合、金融機関側は調査会社のデータなどを使ってその会社の情報を調べます。
データがない企業に勤めている場合は、その会社の基本情報などの提出を求められることもあります。創業から間もない企業に勤めている場合は融資審査に不利に働くこともありたとえそういった会社の社長であっても希望通りに融資を受けることができない場合もあります。
2-3.金融資産の保有状況
融資を受ける際には金融資産をどれだけ保有しているかも検討されます。金融資産とは、預貯金や株式、投資信託などです。当然、保有している金融資産が多いに越したことはありません。
2-4.借り入れの状況
借り入れは少ないに越したことはありません。ただ借り入れをしているからといって融資を受けることができないわけではなく年収や金融資産の保有状況とのバランスがとれていれば大きな問題にはならないでしょう。
2-5.既婚か独身か
基本的には既婚者のほうが高い評価を得ることができます。なぜなら既婚者であればその後のライフプランを見通しやすく金融機関側にとっては不確実性が減るからです。
3.不動産投資を始める初心者の4つの注意点
最後に不動産投資を始める初心者に注意してもらいたい点をまとめて紹介します。
3-1.「自分」で判断する
不動産投資を始めようとするとさまざまな情報が舞い込んできます。物件のメリットを中心に説明する営業担当者もいますが、そうした情報を参考にしつつもしっかりと自分で物件の優劣を判断するという視点が重要です。
3-2.「数字」で判断する
外装や内装などの真新しさや高級さなど「見た目」だけで不動産を決めるのはリスクです。「表面利回り」だけでなく「実質利回り」などの投資に関する指標の数字もしっかりと押さえておきましょう。
3-3.「出口」を定めておく
不動産投資の入り口が「購入」だとすれば出口は「相続」や「売却」です。売却の場合はどのタイミングで売却をするのかなどあらかじめ一定の基準を自らの中で定めておく必要があります。
3-4.「同意」を家族から得ておく
融資を受けるということは、簡単にいえば借金です。不動産投資の場合は借入金が大きくなりがちなため、融資を受けたあとで家族ともめないためにも事前に家族から合意を得ておくのが賢明です。
4.購入する不動産などに合ったローン選びを
不動産投資を行う場合「アパートローン」「プロパーローン」「住宅ローン」といった3種類のローンについて把握し購入する不動産など合ったローンを選ぶことが求められます。「どんな種類のローンを選択しても変わらない」というわけではありません。それぞれのローン特性を熟知し最適なものを選択することが必要です。
初心者が特に注意したほうが良い点を頭に入れつつ成功に向けた最短ルートをなるべく進めるように努めていきましょう。
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