不動産投資
2019.4.26

区分所有マンション投資と一棟マンション投資へ

(写真=Grand Warszawski/Shutterstock.com)
(写真=Grand Warszawski/Shutterstock.com)
ある程度の不動産投資を経験して、一定の成果を挙げることができれば、もう一段階のステップアップを目指したいところです。たとえば、区分所有マンションの1室を所有している人は、次に2室、3室と増やし、さらには一棟マンションを目指してみてはいかがでしょうか。今回は、区分所有マンションと一棟マンションの7つの違いについて解説します。

投資のプロとして一棟マンション取得を目指す

不動産投資を行っている人向けのポータルサイト「ノムコム・プロ」では、定期的に「不動産投資に関する意識調査」を行っています。2018年5月に行った調査によると、不動産投資を行っている人の85.7%が「不動産投資をしてよかったと思っている」という回答です。投資先としては、「一棟アパート」が48.9%と最も多く、次いで「ワンルーム区分マンション」が35.7%で、「一棟マンション」が26.0%となっています。

しかし、これから購入を検討したい保有意識になると、「一棟アパート」が52.6%とトップであるのは変わらないものの、「一棟マンション」が48.8%と僅差で追っています。それに対して、「ワンルーム区分マンション」は26.0%に後退します。ある程度、不動産投資の経験を積んでくれば区分所有マンションよりは一棟マンションへ関心が向くようです。

区分所有と一棟マンションの8つの違い

一棟マンションは投資額が大きくなため、成功したときのリターンも格段に大きくなります。しかし、規模が大きいだけに、万が一、想定外の事態になった時のリスクも小さくないので十分な準備のうえで取り組む必要があるのはいうまでもありません。どんな違いがあるのか、主な点を挙げてみましょう。

①    投資額
必要な資金は、区分所有のワンルームマンションなら地域によって1,000万円台から可能で、最も高い東京23区の新築でも3,000万円までが一般的です。それに対して、一棟マンションはおおむね1億円以上、立地や規模によっては数億円の投資になります。

②    融資
多額の予算が必要ですから、全額自己資金で取得する人はまれで、大半はローンを利用します。区分所有だと土地は共有持ち分ですが、一棟マンションはオーナーが所有しているので担保価値が高く、比較的融資を受けやすいという点がメリットです。

③    利回り
不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」によると、2019年3月度の区分所有マンションの利回りは全国平均で7.42%、首都圏は6.63%です。それが、一棟マンションになると、全国平均で8.12%、首都圏は7.39%です。区部所有マンションに比べて一棟マンションの利回りがかなり高くなっています。

④    自由度
区分所有マンションは専有部分以外の外壁やエントランス、共用廊下などの共用部分はほぼ、投資家個人の自由になりません。しかし、一棟マンションならオーナーの裁量で大規模修繕を行ったり、時代に合わせた設備の追加をしたりすることによって、空室増加や賃料低下などのリスクを回避しやすくなります。

⑤    空室リスク
区分所有マンションの場合、空室が発生すると賃料収入はゼロになります。しかし、10室の一棟マンションであれば、1室が空室になっても、収入は10分の9に減るだけで、リスクは小さくてすむでしょう。

⑥    流動性
区分所有マンションなら、価格も低く、購入可能な投資家の層が広いため、比較的買い主を見つけやすい傾向です。しかし、一棟マンションは高額になるため買い主を見つけるのに時間がかかることがあります。

⑦    資産価値
区分所有マンションの土地はほとんど評価されません。しかし、一棟マンションならすべてオーナーの所有なので、土地の評価を維持しやすく立地によっては土地の評価額が上がることも期待できます。

以上のような点をしっかりと頭に入れながら、一棟マンションへの飛躍の可能性を考えてみてはいかがでしょうか。

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