不動産投資
2019.6.27

東京23区のワンルームマンション規制とは?

(画像=Dariusz Jarzabek/Shutterstock.com)
(画像=Dariusz Jarzabek/Shutterstock.com)
東京23区において行われている「ワンルームマンション規制」によって、小規模マンションの建築が制限されつつあります。区によって特色はありますが、ワンルームマンションの建築は大きな規制を受けています。今回の記事では、こうした背景を踏まえ、当該規制が不動産投資家にどのような影響を与えるのか、考えてみることにしましょう。

ワンルームマンション規制とは具体的にどのようなもの?

「ワンルームマンション規制」とは、具体的にどのようなものなのでしょうか。千代田区の「ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱」を例にとって考えてみましょう。

対象となる建築物

「専有面積が30㎡以下の住戸か、10戸以上の建築物」および「階数が地下を含めて4以上の建築物」が対象となります。

一口に「ワンルーム」と言ってもさまざまですが、この条件を考えると、例えば1DKや(小さめの)2LDKのマンションなどの、「世間的にはワンルームとは言えない」マンションでも、当該規制の対象になる可能性があるのです。

規制の内容

・地域の環境
空地や緑地を確保するとともに、周辺の景観にも配慮する必要があります。ゴミ置き場は閉鎖型の構造にして、自転車置き場や巡回用・引越用の駐車スペースを確保するなど、設計上の制約が非常に厳しくなります。

・住宅の環境
隣地との間隔や専用床面積を広く取り、総戸数が20以上になる場合にはファミリー向け住戸を一定以上の戸数確保しなければなりません。

・建物の管理
管理人室を設けた上で管理人を設置しなければならない他、緊急連絡先の表示や建物使用規約の策定、住民登録の指導までを行うことが求められています。

規制が行われる背景とは?

千代田区の例からもわかるように、「ワンルームマンション規制」は投資家や建築業者にとっては非常に厳しい規制と言えるでしょう。ワンルームマンションでは、ファミリー層向けマンションよりも比較的トラブルが発生しやすく、こうしたトラブルを未然に防いで近隣の生活環境を良好に保つことが主な目的と考えられます。

もちろん東京23区の各自治体によって違いはありますが、今後23区内ではワンルームマンションの新築に関するハードルは引き上げられ、供給数は減少していく可能性が高いと言えそうです。

規制が投資家にとって追い風に?

投資家の目線で見ると、ワンルームマンション規制は追い風になり得るかもしれません。その理由として、一定以下の規模のワンルームマンションは当該規制によって将来的に戸数が少しずつ減少していくことが予想される一方で、世間的なニーズは今後も継続的に存在し続けると考えられるからです。

つまり、ワンルームマンションの希少価値が高まっていくため、空室の少ない、収益性の高い投資物件を得ることができる可能性があるのです。

現時点で、規制の内容は区によって異なります。どのエリアでどのような規制が進んでいるのか、チェックしておいても良いかもしれません。

今のうちにワンルームマンションを押さえておけば、将来的に大きなビジネスチャンスが到来する可能性も十二分に考えられるのです。

まとめ

規制によって、東京23区内のワンルームマンション戸数は今後減少していくことが予想される一方、投資家にとっては大きなビジネスチャンスが到来する可能性も考えられます。こうした時流を見逃さず、各エリアの規制状況をチェックしておくことで、投資家として大きな成功を収めることも可能になると言えるかもしれません。

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