不動産投資
2019.6.29

土地の有効活用に「低層マンション」という選択も 費用感やポイントは?

(画像=globe_design_studio/Shutterstock.com)
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地主の方が所有する土地の活用を考えたとき、すぐに思い浮かぶのは、アパート経営や駐車場経営などではないでしょうか。その選択肢に「低層マンション」も加えてみてはいかがでしょう。40坪程度の敷地から有効活用することができます。

3−5階のコンパクトマンションなので投資額は限られる

建築費が膨大にかかるマンション経営なんてとんでもない! というオーナーもいると思います。しかし、高層マンションやタワーマンションのような大規模な建物を建てるわけではないので投資額は限られます。

具体的な規模感でいうと、低層マンションとは3階-5階の物件を指すのが一般的です。戸数でいえば、十数戸から数十戸程度が目立ちます(それ以上の物件もあります)。

低層マンションの建築費については、デベロッパーや敷地面積・構造・階数によって異なります。

共用設備への投資が抑えられるのも低層の魅力

マンションというと、エレベーターやグレードの高い共用設備が必要なため、こういった部分に多大なメンテナンス費がかかるのでは? と心配される方もいるでしょう。

実際には、低層マンションにはエレベーターのない物件も多数あります。2階、3階程度であれば「エレベーターを待つくらいなら階段で行き来する方がよい」という入居者もいます。4階以上については、賃料を調節したり、眺望の良さをPRしたりすることでスムーズに入居者を確保しやすくなります。

また、エレベーターに頼らない生活に安心感を感じる入居者もいます。タワーマンションの上層階であれば、地震などの非常時にエレベーターが止まれば生活や避難に支障が出ます。低層マンションであれば自力で降りることができるので安心というわけです。

その他の共用設備についても、戸数が少ない分、ムリに充実させる必要はなく、予算に応じて調整しやすいと言えます。

住環境のよい住宅地エリアに建てることも可能

低層マンションのメリットとしては「幅広いエリアに建てやすい」ということも挙げられます。タワーマンションや高層マンションなどと比較すると階層(高さ)がないため、一般的な容積率のエリアでも建てやすいのです。

そのため低層マンションは、建築要件が厳しい住宅地エリア(第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域など)に建てることも可能です。その場合、周辺に高層の建物がないため、日当たりや風通しがよい環境を入居者に提供しやすくなります。それにより入居率アップが期待できます。

建物の寿命が木造アパートよりも長いこともメリット

低層マンションを経営するメリットとしては、木造アパートと比較して「建物の寿命が長いこと」も挙げられます。

例えば、法定耐用年数でいえば、木造アパートの22年に対して、マンション(RC)は47年。そのため長期安定経営を重視するオーナーに低層マンションは向いています。とくに先祖から受け継いできた土地をずっと有効活用していきたい、とお考えの方とは相性がよいといえるでしょう。

メンテンス費・修繕費をしっかり見積もって経営計画を

低層マンション経営のポイントとしては、外壁の塗り直しや躯体チェックを適切なタイミングで行うことです。これは低層に限りません。一棟マンションを保有する際の絶対条件といってもよいでしょう。

物件の手入れを怠ると、建物のイメージが悪くなったり、住宅の使い心地が悪くなったりすることで空室が発生しやすくなります。それを解消するため、家賃を想定以上に値下げすると、さらに修繕費が足りなくなり物件の手入れがしにくくなる悪循環に陥ってしまいます。

こういった最悪の状況を招かないためには、定期メンテナンス費や大規模修繕費をしっかり見積もった上で経営計画をつくることが重要です。それでもリターンを確保できると自信を持って言えるときだけ低層階マンション経営を選択すべきでしょう。

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