不動産投資
2019.9.17

【不動産投資用ローンの基礎知識②】自己資金が少なくても買えること知っていますか?

(画像=Sergey Nivens/Shutterstock.com)
(画像=Sergey Nivens/Shutterstock.com)
投資用物件などを買って賃貸経営をする場合、不動産投資用のローンを利用できます。確実に家賃収入を得られるような立地の良いマンションや、分譲実績の豊富な不動産会社の物件などであれば、金融機関も安心して融資してくれます。それをうまく活用すれば、少ない自己資金でも不動産投資で資産を形成することができるのです。

レバレッジ効果で資産を10倍、20倍に

投資用の区分マンションは、エリアにもよりますが新築だと2,000万円前後から3,000万円前後の高い買い物ですが、その5%から10%程度の自己資金があれば残りはローンを組むことができます。信用力の高い不動産会社の物件、また信用力の高い投資家であれば、自己資金ゼロでも全額ローンを組むことが可能になることもあります。
たとえば、100万円の自己資金で、その20倍、30倍、2,000万円、3,000万円の投資を行うことができるようになります。ローンという他人資本を利用することで、少ない自己資本でも大きな利益を得ることができるわけで、この「てこ(レバー)の作用」を利用する考え方を「レバレッジ効果」と呼んでいます。

実質的なローン返済額は少なくてすむ

不動産投資では賃料収入を得られるので、少ない自己資金で資産を形成できるのが大きなメリットです。

たとえば、2,000万円の新築マンションを自己資金200万円で買った場合、借入額1,800万円に対する毎月の返済額は、「30年元利均等・ボーナス返済なし・金利2%」という条件だと6万6,531円です。つまり、このマンションから毎月7万円の賃料収入を得られれば、持ち出しはゼロで済みます。

そこまで恵まれていなくても、6万円の家賃を得られれば、毎月の持ち出しは1万円以下です。つまり、毎月1万円以下の持ち出しで、2,000万円の資産を形成できることになります。

慣れてくれば買い増して億単位のオーナーに

30年が経過してローンの返済が終われば、毎月の賃料収入のほとんどがオーナーの収入になります。もちろん、長い年月が経過すれば多少の賃料低下は避けられませんし、売却する際の資産価値も若干下がっている可能性はあるでしょう。それでも、リタイア後に毎月不労所得があれば、かなり心強いはずです。

「それだけでは不安」という人は、1件目の運用に慣れて、ある程度ゆとりができれば2件目、3件目と買い増していくこともできます。確実に賃料収入を得られる物件を選択すれば、持ち出しはほとんど増えないはずですから、無理なく資産を形成していけます。リタイア時には数千万円、あるいは億を超える資産を形成できているかもしれません。

預貯金だけで資産形成は難しい

預貯金で数千万円から億単位の資産を形成することは、簡単ではありません。頑張って月々5万円貯蓄したとしても年間60万円、10年で600万円、30年でも1,800万円です。月々10万円なら年間120万円、10年で1,200万円、20年で2,400万円貯まりますが、かなりの収入がないと月々10万円の貯金は難しいのではないでしょうか。

しかも、今のような超低金利では、預貯金に利息はほとんどつきません。かといって株式などリスクの高い金融商品で運用すると、資産が目減りしてしまう可能性もあります。

その点で、不動産の資産価値は安定しています。短期間で資産価値が何倍にもなるとは考えにくいですが、エリアによっては値上がりする可能性も十分あります。しかも、株式投資のように投資先が倒産して、資産価値がほぼゼロになってしまうようなリスクはありません。安心して投資できる不動産をローンを利用して購入し、賢く資産を形成してみてはいかがでしょうか。

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