不動産投資
2019.10.8

不動産投資で物件を購入の際に考慮すべき3つの要素

(画像=PIXTA)
(画像=PIXTA)
不動産投資として物件を購入する際に重視すべきポイントは、個人の属性や自己資金力などで異なってきます。しかし投資の根本的な目的は「資産を増やす」ことにあり、「自分の人生を豊かにするために不動産投資を始めた」という人が多いのではないでしょうか。

投資は失敗しない方が良いのは間違いありませんが、購入後に自分の給与収入から持ち出しが発生したり、逆に不動産を購入したことにより不幸への道をたどってしまったりするケースもあります。不動産投資を行うにあたり深く突き詰めて考えることもなく、業者の営業トークだけを信じこんで物件を購入してしまう人も少なくありません。

不動産投資で失敗しない、負けないためには、一体どういったポイントをどういった順序で考えて行くのがよいのでしょうか。今回は不動産投資で失敗しないために物件購入の際に考えるべき3つの要素について解説します。

1 事業性

まずは、「事業性」です。事業性というのは、物件購入後に安定的に賃貸経営ができるかどうかです。例えばどんなに利回りが高くても空室率が常時50%以上の物件ではキャッシュが残りません。したがって「空室が出ても、すぐに空室が埋まるような賃貸需要が高い物件」「物件供給が過多になっていないエリア」で勝負することが重要です。

事業性を調査するにはさまざまな目線がありますが、数字として分かりやすいのは周辺物件の敷金と礼金の設定でしょう。もし自分が購入しようと考えているエリアや間取りの賃貸情報サイトで募集されている敷金・礼金がどちらもゼロだった場合、競合が激しいエリアの可能性が高いです。

また「最寄り駅の1日乗降者数」「購入しようと考えている部屋間取りの空室数」といったバランスからも事業性を読み取れます。例えば1日乗降者数10万人の最寄り駅周辺で募集されている部屋数が2万部屋、1日乗降者数5万人の最寄り駅周辺で募集されている部屋数が2万部屋だった場合、後者のほうが事業性としては低い可能性が高いです。なぜなら乗降者数が前者と比べて少ないのに、最寄り駅周辺の空室数は前者と同じのため、相対的に余っている部屋が多いことが読み取れるからです。

上記は電車社会のエリアでの視点ですが、車社会の場合も敷金と礼金の数値は参考にできるでしょう。

2 積算評価

事業性の次に意識すべきなのは「更地にした場合いくらで売却できるのか」といった「積算評価」です。不動産投資では、事業が想定通りにいかないケースもありますが、借り入れた金額程度で売却できる状態ならばリスクも低くなります。例えば物件価格が5,000万円、積算評価が5,000万円で実際の土地取引価格も5,000万円程度だった場合はどうでしょうか。

仮にその物件の賃貸経営がうまくいかなかったとしても更地にして売却すれば5,000万円程度で売却できるという出口戦略を取ることができます。上記の通り不動産投資では「失敗しないこと」が第一です。そういった意味では、仮にうまくいかなかったとしてもリスクヘッジしやすい案件で勝負したほうが賢明といえるでしょう。

ちなみに積算評価と実際の土地値は大きく異なるケースもありますので、機械的に計算できる積算評価の把握と同時に実際の土地値も確認することがおすすめです。

3 利回り

最後に考慮したいのが「利回り」です。この数値は物件購入時に提示される説明資料に一番目立つ形で表示されることが多い傾向ですが、最重要ではありません。ただし満室経営をしてもローン返済額に届かない低利回り物件を購入することは難しいため、数ある物件の足切りに利回りを使用することはあるかもしれません。

しかし利回りだけで決定要因にしてしまうと結果的に失敗してしまう可能性が高くなります。一般的に事業性と利回りはトレードオフの関係です。つまり事業性が高い物件は利回りが低く、事業性が低い物件は利回りが高くなります。なぜなら事業性が低いということは、その後の賃貸経営の難易度が高いため、購入検討する投資家が少ないからです。

これらの3つの要素で何を重要視するかは投資家により異なります。しかし失敗しない投資という観点で考えると事業性と積算評価の部分は必ず考慮したほうがよいため、最低でもこの2点は慎重に調査して物件購入を検討することがおすすめです。

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