税金
2019.3.28

REIT・不動産小口化・現物不動産。相続時の評価方法の違いとは

(画像=Brian A Jackson / Shutterstock.com)
(画像=Brian A Jackson / Shutterstock.com)
ひとくちに不動産投資といっても、REIT・不動産小口化・現物不動産などさまざまな投資方法があります。今回は、相続時の評価方法の違いから、それぞれの特徴について詳しく解説します。メリット・デメリットを踏まえて投資方法を選択するようにしましょう。

REITと不動産小口化の違い

不動産投資というと初期投資額が大きくなったり、借り入れが必要であったりするなど手を出しにくいイメージを持つ人は少なくありません。しかし、REITや不動産小口化を活用すれば、少額からでも不動産投資を始めることができます。REITとは、複数の不動産に投資する投資法人に出資をするという投資方法です。不動産の投資によって投資法人に残った利益は、配当として投資家に分配されます。

REITの場合、投資対象となる物件の探索や取得、管理は専門家が行うため、投資家は不動産に対する深い知見がなくとも気軽に始めることができます。また、都心の物件や地方の物件、居住用マンションやオフィスビルなど、さまざまなタイプの物件に投資するため、リスクが分散、軽減されるという点は大きなメリットです。

さらに、REITは取引所に上場されているため、株式などと同じように売買することができます。流動性が高く、簡単に換金できることもREITならではの魅力といえるでしょう。

一方、不動産小口化は不動産の所有権を複数の投資家が共有するという投資方法です。小口化することで、都心の大型マンションでも手ごろな価格で所有できるのが魅力でしょう。

不動産小口化は、一見するとREITと似ていますが、REITよりさらに現物での不動産所有に近い形になります。小口化されているとはいえ、不動産の所有者となることから受け取った賃料も不動産所得です。その点、REITで受け取った収入はあくまで分配金であり、不動産収入にはなりません。また、REITの場合、出資先は、あくまで投資法人です。

そのため、投資法人が所有している不動産の情報は得にくい場合があります。しかし、不動産小口化であれば、自分がどの物件に投資しているかを明確に知ることが可能です。その分、不動産小口化の投資方法を選ぶときは、ある程度物件を見極める力が必要とされるでしょう。

REITと不動産小口化の相続時評価方法の違い

REITと不動産小口化で最も違いが表れるのは、相続時の評価方法です。REITの相続時の評価は、上場株式の評価に準ずると法律で定められています。上場株式の評価とは、評価時点での時価を指します。そのため、基本的に現預金でREITを購入したからといって、相続時の評価額が下がるわけではありません。

一方、不動産小口化の中でも一般的な任意組合型では、土地建物など現物不動産を購入した場合と同じ方法で相続時の評価額を計算します。同じ不動産に投資したとしても、投資方法によって相続時の評価額が変わることを知っておきましょう。

相続税対策なら不動産小口化か現物不動産が有利

不動産小口化と現物不動産は、どちらも同じ方法で評価します。土地については、毎年国税庁で発表される路線価を土地の地積にかけることで算出可能です。ただ、道路への接し方や土地の形によっては、評価額の微調整が必要となる場合もあります。また、建物については固定資産税評価額がそのまま相続時の評価額として用いられます。

固定資産税評価額は、毎年5~6月ごろに自治体から発送されてくる固定資産税の課税明細で確認することが可能です。土地を路線価で評価した場合、評価額は時価の8割程度、建物の場合は時価の7割程度といわれています。また、所有する土地建物を第三者に賃貸している場合、借地権割合や借家権割合によって、さらに評価額を落とすことが可能です。

仕組みのうえでは、共通点も多いREITと不動産小口化ですが、評価減による相続税対策を目的とするなら、不動産小口化が有利でしょう。また、不動産小口化は少額で投資できることが魅力です。しかし、金額が小さい場合は本格的な相続税対策には向いていません。相続財産を洗い出したうえで、大幅な相続税対策が必要なのであれば、現物不動産がおすすめです。

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