税金
2019.6.5

不動産売却時の税金に注意!押さえておくべきポイントとは?

(画像=Master1305/Shutterstock.com)
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投資物件売却時には様々な費用や税金が発生する場合があるため、「見込んでいたよりも収益が少なかった」と思うケースもあるかもしれません。この記事では、不動産を売却した際の税金に注目し、どのような点に注意しておく必要があるのか、解説していきます。

不動産売却時にかかる費用とは?

不動産投資とは、主に家賃収入を得ることにより利益を得る投資手法ですが、ある程度の年数運用した後、物件を売却して、残債との差額(キャピタルゲイン)を得ることも視野に投資を行う必要があります。ただし、不動産売却時には様々な費用が発生することを認識しておく必要があります。

仲介業者への仲介手数料

不動産売却を行う際には、仲介業者に買手の探索や諸手続きを依頼することになります。売却が成立したタイミングで仲介業者に支払う成功報酬が、「仲介手数料」と呼ばれるものです。

仲介手数料は、不動産の売買価格が400万円超の場合、「売買価格×3%+6万円」が上限となります。(別途消費税がかかります)

この計算式を見ればわかる通り、仲介手数料は売買価格が高額になるほど比例して高額になっていくため、1億円を超えるような高額物件の場合は、仲介手数料が数百万円に上る可能性もあります。

印紙税

不動産の売買契約を結ぶ際には、売買契約書の作成・締結が必須となります。この契約書を作成する際に、売買契約書に貼付しなければならないのが印紙で、印紙の購入費用を「印紙代」と呼びます。

印紙代は、契約書に記載されている金額によって異なるため、事前の確認が必要となります。例えば、売買価格が100万円超500万円以下の物件の売買契約書の場合には印紙税額は契約書1通につき1,000円ですが、1億円超5億円以下の物件の場合は、印紙税額は契約書1通につき6万円になります。

登記費用

融資を活用して不動産を購入した場合などには、不動産に抵当権が設定されている場合があります。不動産の売却に際して融資を完済する場合で、抵当権を抹消する手続きのことを「抵当権抹消登記」と呼びます。

登記申請には登録免許税がかかる他、司法書士に手続きを依頼する場合には司法書士報酬が発生します。

売却益に課税される所得税・住民税

不動産を購入した際に支払った費用のことを「取得費」、その不動産を売却した時に支払った費用を「譲渡費用」と呼びます。不動産売却金額と減価償却後の簿価との差額から「取得費」および「譲渡費用」を差し引いた金額である「譲渡所得」がプラスであれば、この金額に対して所得税・住民税が課税されます。

売却した時に手にしたお金がそのまま収入になるという勘違いをしている方も中にはいますので、この点についてはしっかりと把握しておく必要があると言えるでしょう。

どのような手続きが発生するのか?

不動産の売却には多くの専門家や業者が関与することになります。どのような手続きが発生するのか事前に押さえておくことで、慌てずに対応していくことが可能になります。

仲介業者との媒介契約締結

物件を売却したいと考えたとき、仲介業者と媒介契約書を締結します。この時点では特段着手金等の費用はかかりません。

買主との売買契約締結

購入希望者が見つかったら、買い主との間で売買契約書を締結します。印紙の購入・貼付や売買契約書の作成などの面倒な手続きは売買業者が代行してくれるケースが多いです。

所有権移転登記・抵当権抹消登記

所有権を法的に買主に移行するための手続きが、所有権移転登記です。所有権移転登記の費用は買主が負担するケースが大半ですが、抵当権抹消登記の費用は売主が負担します。

譲渡所得がある場合は確定申告が必要

不動産の売却によって譲渡所得がある場合、確定申告を行って税金を適正に納める必要があります。

出口戦略を見据えた不動産投資を

不動産売却にかかる税金・費用や必要となる手続き等について簡単に解説しました。こうした流れを把握しておくことで、不動産売却時にどのくらいの費用がかかるのか、大方の予測を立てることができます。

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