税金
2019.6.17

不動産購入で相続税対策! メリットとデメリット

(写真=Andrii Yalanskyi/Shutterstock.com)
(写真=Andrii Yalanskyi/Shutterstock.com)
不動産投資は、効果的に活用すれば相続税対策になります。一方で、「不動産投資で万一失敗してしまったら資産が減るのではないか」という不安を抱える人も多いかもしれません。そこで本稿では、不動産投資を利用して相続税対策をするメリット・デメリットについて解説します。

不動産投資は相続税対策になる?

不動産投資が相続税対策になると聞いたことはあっても、「具体的な仕組みまではわからない」という人も多いのではないでしょうか。不動産投資で相続税対策をするメリット・デメリットを解説する前に、簡単に相続税の仕組みについて確認しておきましょう。相続税は、遺産総額から基礎控除を差し引き、相続財産を法定相続分で按分したものに相続税率をかけて計算します。

相続税率は10~55%まであり、相続財産が大きくなるほど高い税率が課されます。そのため、相続財産を圧縮しできる限り適用される税率を低くすることが相続税対策の基本です。相続財産の評価方法は、現預金は額面、有価証券は時価といったように財産によって変わります。不動産については、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を用いて評価するのが一般的です。

そのため、土地は時価の8割、建物は時価の7割程度の評価額になるといわれています。この評価方法の違いにより、現預金で不動産を購入することで相続財産を圧縮し、相続税を節税することができるのです。

不動産購入で相続税対策するメリット

相続税対策には、現金贈与や保険の非課税枠活用などいくつかの手段があります。その中でも不動産購入で相続税対策をするメリットは、節税額の大きさです。現金贈与の場合、贈与税がかからない範囲は1人当たり年間110万円までと決まっています。年間の贈与額が110万円を超えると贈与税を払わなければなりません。

相続開始まで時間がある場合や、子や孫が多い場合は効果的ですが、計画性が必要になります。また、生命保険金のうち法定相続人の人数に500万円をかけた金額については、相続税が課税されません。この仕組みを活用して、保険に加入して相続税対策をすることもできます。しかし、上限額は法定相続人の人数によって決まっており、これを超えて相続税を圧縮することはできません。

その点、不動産を活用した相続税対策には上限がなく、現金贈与のように長い年月をかけずとも実行できるというメリットがあります。

不動産購入で相続税対策するデメリット

メリットの多い不動産購入による相続税対策ですが、デメリットもあります。それは、不動産投資は不動産経営であり、必ずしも経営が成功するとは限らないという点です。不動産経営においては、固定資産税や火災保険、入居者の募集費用、定期的な修繕・メンテナンス費用など、さまざまな経費がかかります。しかし、入居率や賃料が維持できていれば、家賃収入からこれらの経費をまかなうことができるので問題ありません。

入居率が維持できなかったり賃料が下落したりすると、最悪の場合は収支が赤字になってしまうことも考えられます。もちろん、その場合も相続税対策としての効果はなくなりません。とはいえ、そもそも資産が目減りしてしまっては相続税対策による効果が薄れてしまいます。不動産購入によって相続税を大きく圧縮できるのは事実ですが、「不動産投資は経営であり事業である」という点をよく理解しておくことが大切です。

物件選定はもちろん、購入後の入居率や賃料維持についても勉強し、修繕費を積み立てながら計画的に不動産経営をしていくことが大切になります。不動産経営を成功させるためには、物件選定と事前のシミュレーションが重要です。人気の物件を選び、計画的に修繕やリフォームを実施していくことで、資産価値を維持しながら計画的に資産形成することも可能です。不動産経営が安定すれば、子や孫など自分の大切な家族に収益物件を資産として遺すこともできます。
 

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