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2019.11.24

富裕層が注目する都心の高級マンション 各エリアの特色とは?

(画像=PlusONE/Shutterstock.com)
(画像=PlusONE/Shutterstock.com)
都心のマンション価格は、2019年時点で依然として高止まり傾向です。富裕層だからこそ手に入れることができる高級マンションは、東京オリンピックを控えたなかでどのような変貌を遂げていくのでしょうか。そこで本記事では富裕層が注目しておきたい高級マンションについて解説していきます。

大規模な開発が進む東京23区の南部

東京オリンピックに向けて都心では大規模再開発が進み、2020年春にはJR山手・京浜東北線の田町~品川間の「高輪ゲートウェイ駅」、2020年6月6日は東京メトロ日比谷線の霞が関~田町間での「虎ノ門ヒルズ駅」の開業など目白押しです。同じく東京メトロ渋谷駅の改良工事による駅の移動とそれに伴う渋谷駅周辺の一体開発も進行しています。

さらには2023年竣工予定の森ビルによる麻布台地区の大規模再開発、そして2027年開業予定の三菱地所による大手町常盤橋街区の日本で最も高いビル(390メートル)の建設など東京中心部への投資が止まりません。そのような開発が進む中、2019年11月時点で都心の高級マンションも価格は高止まり値崩れする様子は見られません。

また東京オリンピックの選手村跡地で分譲や賃貸に出される「HARUMI FLAG」は、その売れ行きが注目されています。富裕層は特に高価格帯と目されるマンションに注目しているのです。

供給戸数の推移

株式会社不動産経済研究所が発表した2019年上期(2019年4~9月)の東京都区部で販売された戸数は5,633戸(対前年比-19.9%)、契約率66.9%(対前年比-2.4P)でした。また平均価格は7,105万円(対前年比+1.8%)、1平方メートルあたりの単価111万1,000円(対前年比-0.5%)、専有面積63.97平方メートル(対前年比+2.3%)となっています。

これらの数字の意味するところは、販売価格の高止まりによる購買層の高値感が背景にあるようです。また新築マンションの建築現場では慢性的な職人不足による建築費高騰が続いており、価格を高止まりさせている要因の一つといえます。

高級マンションの多様なタイプ

都心に古くからあるいわゆるヴィンテージマンションは、最新の設備などは備え付けないものの建物の立地は都内でも揺るぎない地位(じぐらい)です。地位とはその土地の格式や人気のこと。立地最優先で考えるのであれば、このようなヴィンテージマンションと呼ばれる物件を中心に物件情報をリサーチしていくと良いでしょう。

また近年のマンションは、エントランスや廊下などの共用部がホテルライクです。外部のお客様の宿泊施設やコンシェルジュサービスは標準になっています。なかにはスポーツクラブやキッズルーム、バーベキュー設備、プール、ライブラリー、カフェなどかつては考えられない施設が併設されている物件も少なくありません。

都心中央部に位置するマンションは、六本木ヒルズや東京ミッドタウンといったオフィス・商業施設ととともに併設されている傾向です。特に外資系企業や大使館職員などのエグゼクティブ層に賃貸物件として供給されています。

マンション売却時にすぐ売れる物件の特徴は、外観やエントランスです。エントランスに足を踏み入れた瞬間に「ここに住みたい」と思わせる物件であれば売却しやすくなるでしょう。マンションの間取りは、大幅に個性的なリノベーションをするなど以外、それほど変化はないものです。

ライフスタイルの変化とそれに合わせた住まいの選択

六本木ヒルズや赤坂の東京ミッドタウンなどは、併設施設を生かして花見、クリスマスパーティ、ワイン試飲会などの多彩なイベントを開催し住民同士のコミュニティ作りに活用しています。

一方、六本木ヒルズから一歩離れた元麻布周辺は、そのような華やかな環境から一転して閑静な環境です。夜の喧騒や車の騒音などから離れて「少し落ち着いて生活していきたい」という感性の人たちは、閑静なエリアにある物件を選択します。

このような物件を探す場合、「駅から徒歩何分」「家賃や分譲価格はいくら」といったありきたりの情報だけで物件を案内する一般の不動産業者ではなく、個々の家庭のライフスタイルを十分に理解し、それに合った物件情報を提供してくれるようなコンシェルジュ的な業者に依頼することが重要です。

災害に強いしっかり管理されたマンション

自然災害の巨大化に伴い従来想定していた対策では間に合わない事態も発生してきました。例えば2019年10月に発生した台風19号では神奈川県川崎市にあるJR武蔵小杉駅周辺のタワーマンションへの浸水、水道やエレベーターの停止などライフラインに直結する影響が広がってきました。そのため首都圏直下型地震への対策をどのように準備しているかを購入時にチェックすることは必須です。

ライフラインの停止は文字通り生命の危険を左右するため、マンションを選択する際には今まで以上に災害に対する備えが高いマンションを選択することが求められます。

総合的な評価で高級マンションを選定する視野が必要

このように近年の都心のマンションは、ある程度の資産所有者でないと購入できないレベルまで価格が高騰しています。その背景には、職住接近や土地のステータスを求め都心回帰が年々強まっている傾向があるともいえるでしょう。かつて東京オリンピック後は不動産価格が低下するといった見方が大半でしたが、その見立てとは反対の方向に動くという可能性も考えながら俯瞰してみるのが賢明です。

価格が高止まりしているなか、立地や設備の良し悪しはもちろんのこと、災害対策の充実度やライフスタイルに合わせたコミュニティ作りなどの付加価値にも注目し、より広い視野でマンションを選ぶ必要性が高まっているといえるでしょう。

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