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2019.8.31

巨大再開発マンション「晴海フラッグ」のメリット・デメリット

(画像=PIXTA)
(画像=PIXTA)
東京オリンピックの選手村は東京都中央区晴海に位置しますが、開催終了後は史上最大規模のマンション「晴海フラッグ」として生まれ変わります。中央区ということで前人気も上々なことはメリットです。しかしデメリットも多いといいます。いったい晴海フラッグとはどのような物件なのでしょうか。そこで今回は、晴海フラッグのメリット・デメリットについて解説します。

オリンピック選手村の再開発物件

「晴海フラッグ(HARUMI FLAG)」は、東京オリンピック選手村跡地を利用した再開発マンションです。総面積約18ヘクタールの広大な敷地に4,145戸の分譲住宅と、1,487戸の賃貸住宅の合計5,632戸を擁する複合マンション街区となります。間取りが2LDK62.39~4LDK152.10平方メートルと幅広く、第1期販売分の価格も6,000万~1億3,000万円台と価格差が大きいのが特徴です。晴海フラッグのメリット・デメリットはどういったところにあるのでしょうか。

「晴海フラッグ」のメリット

「晴海フラッグ」のメリットの筆頭は価格が周辺相場よりも割安であることです。銀座を擁する中央区は東京23区の中でもハイステータスなため、価格も高くなります。しかしモデルルーム案内会で来場者に示された物件価格では坪単価が約302万円でした。これは周辺マンションで比較的安い「パークタワー晴海」の344万円を大きく下回っています。

また3方を海に囲まれた景観も大きな魅力です。目の前を遮る高層建築物がないため、東京湾を一望できます。タワー棟48階には全居住者が利用できるラウンジが用意されているため、オーシャンビュー以外の部屋に住んでいても雄大な景観を楽しむことが可能です。さらにセキュリティや地下駐車場、水素ステーションなど最先端技術を駆使したシステムも魅力的でしょう。

街全体でエネルギーを効率よくマネジメントしたり、全住戸にエネファームと蓄電池を標準装備したりするなどエネルギー政策も充実しています。

「晴海フラッグ」のデメリット

一方で、最先端マンションの「晴海フラッグ」にもデメリットはあります。1つ目のデメリットが「大規模マンションゆえの管理の煩雑さ」です。ほかの物件の例で見ると港区にある大規模マンション「ワールドシティタワーズ」は約5,000人の住民を擁しています。しかし管理組合に加え、マンション単独で全戸加入の自治会も組織しているため、運営はかなりの困難を伴っている傾向です。

「晴海フラッグ」も同じような状況になることが予想されます。そのため組織活動が苦手な人が役員に選ばれた場合、かなりの苦労を覚悟しなければなりません。2つ目のデメリットは、「最寄り駅までの距離」です。不動産物件の価値を左右する大きな要因の一つが交通の便といわれています。そのため「勝どき駅」まで最も遠い街区で徒歩約20分もかかることはマイナス要因です。

BRT(バス高速輸送システム)は「晴海フラッグ」と新橋・虎ノ門を結び、朝の通勤ピーク時には1時間あたり12本の便が出るとされています。しかし住民の規模からしてその本数で輸送力が足りるのかは不透明です。また車で通勤する人にとっては、駐車場が全戸数分用意されていないことも不安材料といえます。分譲総戸数の45%にあたる1,900台しかないため、希望者が上回れば抽選となってしまうのです。

投資としては慎重な検討が必要

「晴海フラッグ」を投資として考えた場合はどうでしょうか。まず気になるのは、総戸数の多さです。300~400戸の大規模マンションでもそれなりに売り物件は出るため、その10倍以上の分譲戸数がある「晴海フラッグ」は年数が経過すれば、売り出されるのが日常茶飯事になる可能性があります。そのため需要と供給の関係で、「それほど価格は上昇しないのではないか」という見方もあるのです。

維持費(管理費、修繕積立金)も平均で月4万円ほどと高く、駐車料金と合わせると固定費の高さがネックといえます。間取りによっては億ションが多く投資額も大きくなることから、投資としては慎重に検討することが必要です。それでも居住用として考えるなら一つの街に必要な施設がそろっていたり最先端技術を駆使したシステムも装備されていたりすることは大きなメリットです。

そのため「ウォーターフロントに住みたい」という夢がある人には、一考の価値ある物件といってよいのではないでしょうか。
 

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