不動産クラウドファンディングを徹底比較！おすすめのファンド35選

不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラウドファンティング）は、オンラインだけで不動産投資ができる新しい仕組みです。投資案件数・事業者数ともに急増している注目の投資ジャンルですが、新しい手法だけにセオリーが確立していない部分もあります。

本記事では、不動産クラウドファンディング（不特法に基づく事業）の注目される35サービスを比較しつつ、失敗しない選び方などについても解説します。

日本国内の不動産投資型クラウドファンディング事業者は増加

クラウドファンディング市場の拡大に伴い、日本国内の不動産投資型クラウドファンディング事業者は増加傾向にあります。

実際、募集金額3億6,000万円の投資案件（ファンド）の申込みが数分で締め切りになるなど、「不動産クラウドファンディング（不特法に基づく事業）」が個人投資家に人気です。

国内で広まったのは、不特法改正後の2018年頃からですが、その後数年で次々にプラットフォームが立ち上げられています。日経新聞（2020年3月9日付）によると、不動産クラウドファンディングを提供する日本国内の事業者は約40にまで増加しています。同記事では、不動産クラウドファンディングの利回りを「5～10％」と紹介しています。

不動産クラウドファンディングでおすすめの35サービスを比較

本記事の前半では、不動産投資型クラウドファンディングでおすすめの35サービスを紹介します。主要項目を比較できる一覧表と、各ファンドの特徴も解説していますので参考にしてください。

※各サービス紹介内の期待利回りや運用期間は更新時点の直近10案件（募集中案件も含む）などに基づきます。
※本記事は、ご紹介するサービスを推奨するものではありません。投資判断はご自身の判断でされるようお願いします。

＜不動産クラウドファンディング35サービスの比較一覧＞

1. わかちあいファンド

わかちあいファンドは、滋賀県大津市に本社を置く株式会社日本プロパティシステムズが運営する不動産クラウドファンディングです。同社は、2000年に創業。不動産売買・仲介をはじめ、分譲事業、宿泊事業などを展開しています。地方創生の一環として滋賀県や京都府の不動産、さらに軽井沢などの別荘物件を重視した広範で多様なポートフォリオを提供しています。

サービスの最大の魅力は、その優れた安全性と高いリターンです。優先劣後方式を採用し、お客様が投資する部分が優先出資、運営会社が投資する部分が劣後出資とし、投資リスクを最小化しています。また、預り金は信託銀行の信託勘定に預け入れられ、万一の倒産時でもお客様の資金が債権者の債務弁済に充てられることはありません。

>>>>>ファンドのことがもっと詳しくわかる！　インタビュー記事はこちら

2.property＋（プロパティプラス）

property＋は、分譲住宅でトップシェアを誇る飯田グループホールディングス株式会社に所属する株式会社リビングコーポレーションが運用する不動産クラウドファンディングです。

property＋の特徴は、政令指定都市を中心に駅から徒歩10分以内の好立地の人気のデザイナーズマンションを提供する「quador」「Branche」のシリーズです。一棟物件ではなくあえて区分マンションファンドを立ち上げることでファンド成立を高める工夫などを行っています。

また投資を通じて入居者を支援する「夢応援不動産」も行っており、資産運用と同時に社会貢献をできるのもproperty＋の魅力と言えるでしょう。

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3.ONIGIRI Funding（おにぎり ファンディング）

ONIGIRI Fundingの運営はきらめき不動産株式会社が行っています。彼らは不動産業界における豊富なデータを利用し、最大限の利回りを追求しています。その結果、期待利回りは比較的高い5%〜8%が中心となっています。

また不動産投資に興味があるけれど大きな金額から投資を始めるのは難しいと感じている初心者向けのサービスとなっており、1万円からの投資が可能です。またファンドの募集金額も約500万〜と小さな金額になっているため初めて投資を行う方でも手軽に参加できます。

例えば、予想利回り8%の目標金額約250万円の「ONIGIRI Funding Project14号」や長期投資向けに運用期間が1825日間に設定された「ONIGIRI Funding Project12号」など目的別にさまざまな商品が展開されています。

4.TASUKI FUNDS （タスキファンズ）

TASUKI FUNDSは、東証グロース市場に上場する株式会社タスキが運営する不動産クラウドファンディングです。一口10万円からの投資が可能です。同社は 、IoT 、 DX 、AIなどを活用した革新的な不動産を探求する不動産テック企業として知られており、2023年7月時点では5つのファンドの運営実績があります。

募集金額も2000〜5000万円となっており、利回りも5〜10%と高いリターンが設定されています。今後も注目したいファンドと言えるでしょう。

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5.SOLS（ソルス）

「SOLS」は、20年以上にわたり不動産買取販売、管理の実績がある不二興産が運営する不動産クラウドファンディングのサービスです。

一口5万円から始められ、優先劣後方式なので低額投資かつ低リスクでの資産運用が可能です。匿名組合方式の「SOLS」、任意組合方式の「SOLS α」の2つのシリーズを展開しているため、幅広い運用期間、利回りから目的のファンドに投資することができます。

また日本の社会問題となりつつある「空き家」と地域創生を目的とした「空き家ファンド」も愛知県や愛媛県で展開するなど投資と同時に社会貢献もできるのもSOLSの特徴です。

6.Myファンドクラウドファンディング

Myファンドクラウドファンディングは、株式会社Myアセットが運営する不動産クラウドファンディングサービスで、投資元本の安全性を重視した運用を行っています。少額・短期から投資可能なため、初めての投資家でも気軽に参加できます。

また厳選した中古不動産に対する最適なリノベーションを行い、資産価値を最大限に引き出すことで利益を追求しており、想定利回りは8%を提示。運用期間は、184〜302日間と中期運用となっており、これまでの案件すべてで募集金額の200%以上を達成するなど高い支持を獲得しています。

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7.Pocket +(ポケット)

株式会社ビルドが運営する不動産クラウドファンディングサービス「Pocket +」は、2022年6月に「Pocket 1号」で募集開始をしたのを皮切りに、2023年7月までに横浜、東京エリアで5つのプロジェクトを取り扱ってきました。

利回りは5〜8%、運用期間は90〜365日間となっており、まだ案件数やファンドの歴史が浅いため、今後どのようなファンドを展開するか、注目です。運営会社であるビルドは全国で不動産、ホテル、流通など多角的に事業展開するマルエイホールディングスのグループ会社です。

8.Ezファンド(イージーファンド)

Ezファンドは大阪府に拠点を置く不動産クラウドファンディングサービスです。運営は、日商エステムグループの株式会社イー・トラスト。全国で13000戸超の不動産管理、98%の入居率実績があり、募集ファンドはエステムグループのマンションに特化しているため信頼性が高いファンドとなっています。

現在は大阪中心の物件を取り扱っており、運用期間は3ヶ月、利回りは4.5〜6%と短期での収益が期待できます。また一口1万円から投資できるので、リスクを抑えて手軽に短期間で利益を期待できるのがEzファンドの強みと言えるでしょう。

9.T's Funding（ティーズ ファンディング）

「T's Funding」は、沖縄県那覇市に本社を置くタマキホーム株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

T's Fundingは環グループ全体で不動産の建築、管理、売買までをサポートしています。これにより、投資家は最低出資額10万円から、不動産管理や業務全般のサービスを受けることができます。

T-1号ファンドは、2022年の夏に、利回り7.3％という高利回りを達成し、多くの投資家からの支持を得ることができました。その後も、利回り5-7％台、運用期間5-6ヶ月という安定したパフォーマンスを続けており、初心者からベテランまで幅広い投資家に支持されています。

10.TOMOTAQU（トモタク）

TOMOTAQUは、東京都に本社を置く不動産クラウドファンディングのサービスです。5〜7%のミドルリターンの利回りで統一されており、インカムゲイン型、キャピタルゲイン型や短期・長期と多種多様な物件に1口10万円から投資ができます。

また優先劣後システムと第三者とのマスターリース契約による安全性の確保がされており、出資者の元本の保全性と空室による無配当のリスクを抑制し、安心して投資ができます。さらに、信託銀行制度を利用したクラウドファンディングを行っており、お客様からお預かりした未出資金をより安全に管理しています。これにより、万が一の事態でもお客様の資産は保全されます。

11.B-Den（ビデン）

B-Denの特徴は、東京都心の赤坂や表参道など一等地の物件を運用しているファンドが中心なことです。入居者ニーズの高い都心エリアの物件が多いため、安定経営がしやすく低リスク傾向があるといえます。上記のようなエリアの魅力がある一方、利回りは2～4％程度と本記事で紹介するほかの不動産クラウドファンディングと比べるとやや低利回りです。

運営企業は、「不動産・富裕層・資産運用（ファイナンス）」をキーワードに事業展開中の東証プライム上場の株式会社ビーロット。一口10万円から投資ができるため、投資の敷居は決して高くなく、また案件ごとに異なる地域や物件の種類を選べるなど、初心者でも興味を持って始めやすい仕組みになっています。

12.FUNDROP（ファンド ドロップ）

FUNDROPは日本の東京都に本社を置く、アパートやコンパクトマンションを中心に運用しているクラウドファンディングサービスです。FUNDROPでは1万円からの出資が可能で、優先劣後方式、マスターリース契約で元本割れリスクを抑えています。

また、口座開設の手軽さも魅力のひとつです。スマホからのオンライン本人認証(eKYC)で最短5分で口座開設が完了し、全ての手続きをオンラインで完結できます。FUNDROPは居住用賃貸住宅の運用を中心に行い、安定的な利益を確保しています。

様々な物件で確立された運用実績と、投資家にとって安心感を与える運営会社のサポート体制が整っていることから、初めて不動産投資を考えている方から経験者まで、多くの投資家にとって有益な投資案件が揃っています。

13.REISM ファンズ（リズム ファンズ）

REISM ファンズは、東京都に拠点を持つリノベーション物件に特化した不動産クラウドファンディングです。運営会社は、リノベーション賃貸のブランド「REISM」を展開するリズム株式会社で、年数の経過した中古マンションを仕入れて、フルスケルトンにし構造などに問題がないかをチェックしたうえでリノベーションして再生しています。リノベーションによって古い物件でも価値が下げず、空室を生まない独自の戦略を展開しています。

全国的に空き家問題が深刻化している現状において、古い物件を見つけて生まれ変わらせるこの取り組みは、大変期待されています。新しい価値を生み出すことで社会問題の一端を解決すると同時に、投資家には有望なリターンを提供するという、投資家と社会の双方に対するメリットを追求しています。

14.KORYO Funding（こうりょう ファンディング）

KORYO Fundingは、茨城県を拠点とする東証スタンダード上場の香陵住販株式会社が運営している不動産クラウドファンディングです。2023年7月時点では8案件があり、1案件目は5,390万円の募集金額に対し1億6,000万円以上の募集金額が集まるなど注目度の高さを示します。

KORYO Fundingの特徴的な点は、地域に密着した活動を行っている点です。茨城県を中心に東京・千葉エリアの物件を展開。より良い住まいを提供し、投資家、入居者、地域住民、建築・メンテナンス業者とのつながりを大切にし、人と街、未来を明るくつなぐ活動を展開しています。

15.えんfunding（えん ファンディング）

えんfundingの運営企業は、福岡エリアで自社ブランドマンションの開発・販売などを手がける株式会社えんホールディングスで、福岡エリアに特化した不動産クラウドファンディングです。2023年7月時点で26案件のファンド立ち上げ実績があり、運用する物件は福岡市の中心地である天神や博多エリアの区分マンションが多く運用期間は3～6ヵ月中心です。

すでに募集は終了した「えんfunding 第20号ファンド【大橋】」から「えんfunding 第26号ファンド【祇園】」までの7つの投資リターンは3.1〜4.5%となっており、投資期間は全て6カ月間に設定しており、募集金額を大きく上回る募集成果を記録しました。その中には目標額の600%以上を達成した案件が2つもあります。福岡エリアが10年連続で地価が上昇しており、政令指定都市の中で人口増加率がトップなど投資家からも注目を集めているのが要因と言えるでしょう。

16.大家どっとこむ

大家どっとこむは、1937年に設立した東証スタンダード市場の株式会社ミライノベートのグループ企業株式会社グローベルスが運営する不動産クラウドファンディングです。これまでの取扱案件数も60以上の実績があり、募集金額が小規模な区分マンションから高額の一棟物件まで案件が多種多様なところが魅力です。案件は東京、埼玉、千葉、神奈川などの首都圏のほか、地方物件もそろっています。

ミライノベートの株主優待物件や株主還元物件、日本保証による買取保証付物件、運用期間も2ヶ月からと細かく収益を得られる案件が多いのも特徴です。

17.GALA FUNDING（ガーラ ファンディング）

GALA FUNDINGは、首都圏投資用マンション供給ランキングで1位になった実績もある株式会社FJネクストホールディングス（東証プライム市場に上場）が展開する不動産クラウドファンディングです。

白金高輪、赤坂、銀座、東麻布など都心エリアを中心のロケーションに加え、デザイン、快適性、安全性など居住者目線での商品開発と、グループ一体となったきめ細かい管理サポートで入居率約99％（2023年3月時点）を実現しています。創業42年の実績による信頼性の高い案件が多いのがGALA FUNDINGの特徴です。

このような高級物件に1口1万円からの投資が可能で、初心者でも手軽に不動産投資に参加できるのも大きなポイントで、契約書への署名捺印などの手続きも全てオンラインで行え、利益分配までをシームレスに行えます。

18.CROWD BUILDS（クラウド ビルズ）

CROWD BUILDSは、競合他社よりもかなり高めの期待利回りを提示しているのが特徴で、これまで10％、20%が中心で最大27％の年利を提示しています。また運用期間は2〜4ヶ月と短期間に設定されています。投資額は「一口10,000円」から可能で、期間は基本的に2〜4ヶ月と比較的短期間です。初心者でも気軽に始められ、リスクを抑えつつ短期間で高い利回りで収益を期待できる注目が高い不動産クラウドファンディングです。

そのため、なかには募集金額の1,000％前後の応募総額を集めたファンドもあり、抽選の場合、競争率が高くなることは意識しておきましょう。運営会社は、不動産テック事業などを展開する株式会社フィンスターです。ほかにもソーシャルレンディング比較サイト「クラファンなび」を運営しています。

19.CREAL（クリアル）

CREALの特徴は、ファンドごとの情報を積極的に開示していることで、透明性を重視した不動産クラウドファンディングとして注目されています。それぞれの地域の人口動向や生活環境の魅力を学ぶことで、投資の背景にあるリアルな状況を把握できます。

また、CREALは累計調達額が150億円を実現する一方で、元本割れのケースが一度もないという優れた実績を誇ります。初心者の方にとって、ローリスクでリターンを得られる投資先として人気を集めています。利回りは4〜5%が中心となっており、運用期間は3ヶ月という短期から24ヶ月（最大84ヶ月の案件もあり）など短期〜中長期から、投資目的に合った案件を選ぶことができます。

CREALはその優れた運営体制が評価され、運営会社であるクリアル株式会社は、2022年4月には東京グロース市場へ上場。経済的な透明性や信頼性を備えた企業であることが証明されました。ビギナーでも投資しやすいプラットフォームといえるでしょう。

20.GATES FUNDING（ゲーツ ファンディング）

GATES FUNDINGは、東京都杉並区・大田区や大阪市北区など都心部で賃貸ニーズのあるエリアの区分マンションを運用しています。運営会社は、8年間で売上高を約80倍に伸ばすなど急成長を遂げているGATES株式会社です。

2023年7月時点の運用実績は5案件、確定利回りは6.5～と高利回りとなっており、中でも「GATE FUNDING 1号」は20%の利回りを実現しています。一般的な販売業者の場合は、物件の仕入れ時に仕入れ業者への仲介手数料等の中間マージンが発生しますが、GATES FUNDINGは仕入れに掛かる一切のコストの削減が可能なため、高い想定利回りで運用することが可能です。今後、案件数を積み増せば影響力のある不動産クラウドファンディングになる可能性があるでしょう。

21.COZUCHI（コヅチ）

COZUCHIは利回り5％以上の案件も多く、なかには利回り10％以上の案件も含まれています。また短期運用型と中期運用型の2つのカテゴリとインカムゲイン型、キャピタルゲイン型と幅広いラインアップから投資目的に合った案件を選ぶことが可能です。さらにマンション、アパートのほか、業務用地や開発プロジェクトなど地域活性につながる案件を多数取り扱っているのも大きな特徴と言えます。

また、公式サイトでは「COZUCHI」のファンドにまつわるコラムや、投資やお金、経済をもっと身近に感じてもらうコンテンツを発信しており、ファンドの透明性も高いため初心者でも安心して運用できます。

22.jointoα（ジョイントアルファ）

ジョイントアルファは、東証スタンダード上場企業で、西日本最大級のマンション開発戸数を誇るあなぶき興産の運営という安心感も魅力です。一度に10万円からの出資が可能で大口で投資をしたい方やまとまったリターンを求める方におすすめです。

東京や大阪をはじめ北海道、京都、四国、九州など物件の立地が幅広く、全国の区分所有25物件の賃料収入を分配する「アルファアセットファンド」など独自の案件を取り扱っているのが特徴です。

23.TECROWD（テクラウド）

TECROWD（テクラウド）の特徴は、海外不動産に特化しているところです。大半の不動産クラウドファンディングが国内物件を扱っているため、海外不動産に特化している独自性の高いプラットフォームといえます（一部、国内のグループホームなどの取扱いもあり）。 海外不動産のなかでも経済発展の著しい新興国（カザフスタン、モンゴルなど）のオフィスビルやレジデンスなどが中心です。

そのため8％以上（海外物件の期待利回り）という高めの期待利回りを提示することが可能になっています。運営元のTECRA株式会社は、モンゴル市場上場企業を中核とするインベスコアグループと資本提携をしています。TECROWDは厳選されたプロジェクトを通じて、海外不動産投資の魅力を味わうことができるプラットフォームです。途上国の経済成長をサポートしつつ、自身の資産形成にも役立ててみてはいかがでしょうか。

24.BATSUNAGU（バツナグ）

BATSUNAGUの特徴は、社会貢献を意識しながら不動産クラウドファンディングを進めている点です。具体的には「SDGsを視野に入れた取り組み」と「体験型施設の取り組み」の2つを掲げています。

1万円の少額から手軽に投資を始められることに加えて、ユーザーは地域活性化や教育、環境、SDGsなど、さまざまなテーマに直接影響を与えるチャンスが得られます。ただ資産を増やすだけでなく、「投資する楽しさ」や「社会貢献する喜び」を体験することが期待できます。

山林、古民家、海の家などを再生させて地域活性化を進めるファンドを立ち上げています。運営会社は、2016年4月に法人設立した株式会社リムズキャピタルです。不動産開発・投資事業、商業施設開発事業、WEBマーケティング事業などをグループで実施しています。

25.victory fund（ビクトリー ファンド）

victory fundは、国内の不動産をテーマにしているのにも関わらず一般的な利回りよりもかなり高い8〜10.5%を確保しているのが特徴です。2023年7月時点では、14のファンドのうち9つのファンドが10％超の期待利回りとなっており、今後の動向が期待される不動産投資型クラウドファンディングといえるでしょう。

運営会社は、東京都内を中心に不動産の買取・再販を行っているカチデベロップメント株式会社で、既存物件の根源的な価値に着目して、バリューアップ工事を行うことで高い利回りを実現しています。

26.みんなの年金

『みんなの年金』は、公的年金に不安を抱える人が多いなか「みんなの年金代わりになる」プラットフォームを目指した不動産クラウドファンディングサービスです。

期待利回りは8％と高い数値を維持しており、運用期間12ヵ月の場合、年金支給月である偶数月ではなく、奇数月に年6回の分配金を受け取れる点が特徴で、老後の資産運用に適した設計となっています。運営を行っている株式会社ネクサスエージェントは、東京と大阪を拠点に不動産の仲介・販売・管理を行う企業です。

27.利回りくん

「利回りくん」は、東京都渋谷区に拠点を置く、株式会社シーラテクノロジーズが運営する不動産クラウドファンディングサービスです。同社は、日本の不動産会社として初めて米国のナスダック市場に上場したことでも話題になりました。

「利回りくん」の魅力は、安定的な利回りに加え、サウナ付きのグランピング施設や保護犬・猫のグループホーム、ロケット工場など個性的な物件を運用するファンドを取りそろえている点にあります。また優先劣後方式をとることによって投資家の元本の安全を重視しています。

また楽天ポイントと連携可能なので、投資をしながらポイント活動ができるのも大きな魅力です。

28.Rimple（リンプル）

「Rimple（リンプル）」プロパティエージェント株式会社が運営する不動産投資型のクラウドファンディングサービスで、1口1万円から投資が可能なことが特徴となっています。

プロパティエージェント株式会社は東証プライム市場に上場している企業であり、同社が厳選した優良投資案件を提供していることがRimpleの強みです。さらに優先出資、劣後出資のシステムにより、予定通りの配当が実現される可能性を高めています。

またRimpleは「リアルエステートコイン」（1ポイント＝1円相当）という独自のシステムを導入しており、ハピタスやモッピーなどの他社サービスの各種ポイントから交換できることで手軽さを追求しています。これらにより、Rimpleは手軽さと安全性を兼ね備えた不動産投資サービスとして注目されています。

29.SHIODOME funding

ホテルコンサルティング、不動産ソリューションなどの事業を手掛ける汐留プロパティ株式会社による不動産クラウドファンディングがSHIODOME fundingです。

東京都江東区、千葉県浦安市、習志野市など首都圏を中心に汐留プロパティ株式会社が厳選した案件をセレクトしており、運営期間が184〜365日と他のファンドと比較して中長期であること、多くの想定利回りが10%と高いことが特徴です。

そのため募集金額も476%〜2223%と各プロジェクトは高い人気を誇っています。

30.DARWIN funding

DARWIN fundingは、総合不動産コンサルティングを手掛けるダーウィンアセットパートナーズ株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

東京23区内で駅から徒歩10分圏内の築浅中古マンションを中心に厳選しているため、高い収益性を見込めるのが大きな魅力です。

区分マンションを中心に、2022年8月のプロジェクト第1号から約1年ほどで11もの案件を運用しており、そのスピード感もDARWIN fundingの特徴と言えるでしょう。

31.みらファン

経営コンサルティング、事業承継・M&Aなどの事業を展開する名古屋市の株式会社みらいホールディングス傘下で、不動産事業を手掛ける株式会社みらいアセットが運営する不動産クラウドファンディングです。

SDGsの目標11に掲げられている「住み続けられるまちづくりを」の実現を目指した物件選定が特徴となっており、自社の所在地である愛知県を中心に戸建、区分マンション、店舗など幅広いファンドを運用しています。

32.不動産BANK

不動産BANKは、株式会社ファミリーコーポレーションが提供する不動産クラウドファンディングです。同社は、不動産開発、仲介、海外不動産コンサルティングなどの事業を行なっており、ウェルスマネジメントにも力を入れているのが特徴です。

首都圏の中古一棟物件を中心に扱うことで、すべての案件で利回りは6〜8%を実現しています。また運用期間は基本的に1年となっているため、安定した資産運用が期待できます。

33.ASSECLI

ASSECLIは、株式会社エボルゾーンが運営する不動産クラウドファンディングです。同社は創業以来、棟収益不動産（マンション・アパート・商業ビル）を中心に、創業以来1,000件以上の取引実績を誇ります。

その実績をもとに2020年1月の1号ファンド以降、首都圏の中古一棟マンション・アパートを中心に30以上のファンドを運用してきた実績がASSECLIの強みです。

34.ちょこっと不動産

不動産開発、賃貸事業、ファンド事業を手掛ける株式会社良栄が運営する不動産クラウドファンディングがちょこっと不動産です。

23区内の区分マンション、戸建を中心に取り扱っており、劣後出資が3〜5割とリスクを抑えた案件が多くなっており、安心して利回り3.9〜4.0%の資産運用ができるのが同ファンドの魅力です。1口1万円からスタートできるため、少額で確実に資産運用を始めたい方におすすめです。

35.VERFUND

不動産コンサルティング事業を多角的に手掛ける株式会社ベルテックスによる不動産クラウドファンディングです。

同社が厳選した首都圏の好立地で、築浅の区分マンションとなっており、基本は3ヶ月の短期的な運用となっています。利回りは5.5〜12%と高くなっていることに加え、ファイナンシャルプランナーや税理士による確定申告作成やお金のサポートも無料で行えることがベルファンドの大きな強みです。

従来の不動産投資とクラウドファンティングの3つの違い

不動産クラウドファンディングは、なぜ個人投資家に人気なのでしょうか。従来の不動産投資との違いは、「少額投資ができる」「短期・中期で投資ができる」「ネット完結で投資ができる」の3点です。

・従来との違い1：少額投資ができる
従来の不動産投資は、数百万円～数億円の初期コスト（物件購入費や諸費用）が必要ですが、不動産クラウドファンディングは1口1万円といった少額で不動産投資ができます。

・従来との違い2：短期・中期で投資ができる
従来の不動産投資は初期コストが高いため長期投資が前提ですが、不動産クラウドファンディングでは数ヵ月から数年でプラスのリターンを得ることができます。

・従来との違い3：ネット完結で投資ができる
従来の不動産投資は物件探し・売買契約・ローン契約などに手間がかかりますが、不動産クラウドファンディングではオンライン上ですべてが完結するため、気軽に不動産投資ができます。

不動産クラウドファンディングが広まった背景には「不特法」が関わる

不動産クラウドファンディングの普及には、「不動産特定共同事業法（不特法）」という法律が大きく関わっています。

不特法とは、不動産を小口化して（少額で投資できるよう小分けにして）投資家から出資を受けて運用し、そこで得たリターンを投資家に分配する「不動産特定共同事業」のルールとなる法律です。

不特法は1995年に施行されましたが、2017年に不特法の延長線上に「小規模不動産特定共同事業」が創設され、資本金などの要件が緩和されたことで、不動産会社などの事業者が立ち上げやすくなったのです。

予定分配率は予定でしかない。元本の返却に支障が出ることも

不動産クラウドファンディングを選ぶ際にやってはいけないことは、「利回りの高さ」だけを見て投資案件（ファンド）を選ぶことです。

例えば「予定分配率（または予定利回り）5％」と表記されていても、それはあくまでも「予定」でしかありません。予定どおり運用できたらこのリターンを得られますが、運用に失敗すれば予定していたリターンを得られないどころか、出資金の返却に支障をきたすこともあります。

特に高い分配率が設定されている場合は注意が必要です。高利回りの投資案件がすべて怪しいわけではありませんが、高利回りの裏にリスクが隠れている可能性もあります。高利回りに飛びつくのではなく、次項で紹介するチェックポイントをもとに、慎重に判断することが大切です。

不動産クラウドファンディング選びで失敗しないためのチェックポイント

チェックポイント1：プラットフォームの運営会社

不動産クラウドファンディングには、数多くのプラットフォームがあります。例えば、「Renosy（リノシー）クラウドファンディング」「CREAL（クリアル）」などです。投資案件の内容をチェックする前に、まずはプラットフォームを運営している企業の信頼性を確認してください。

プラットフォームには、必ず運営会社や会社概要などが記載されています。それをもとに、その会社の公式サイトや口コミ情報などを調べてみましょう。その結果、信頼性がないと判断した場合は、そのプラットフォームを利用すべきではありません。

安心感があるのは、上場企業が運営しているプラットフォームです。上場企業が運営していてもトラブルが発生することはありますが、未上場の中堅企業に比べて経営の透明性があり、倒産リスクも限定的といえます。

チェックポイント2：ファンドのリスクの内容

不動産クラウドファンディングの各投資案件の概要には、必ずリスクに関する説明があります。小さな文字で書かれていることが多いため、読み飛ばしたくなる気持ちもわかりますが、重要な文書なので必ず目を通してください。

例えばある投資案件では、以下のリスクがあることを説明しています。

・元本は保証されない
・利回りはあくまでも予定である
・ファンドの収益が悪化した場合は、分配金に支障をきたすリスクがある
・同じく、出資金の返還に影響をきたすリスクがある
・出資金は分別管理をしているものの、投資先が破産した場合、出資金も返還されないリスクがある
※上記のリスクは一例です。投資案件ごとに異なります。

リスクの説明に目を通すと、具体的なリスクを把握できます。内容に納得できない場合は、出資を控えるべきです。

チェックポイント3：投資対象物件

一口に不動産クラウドファンディングといっても、投資する物件のタイプはさまざまです。物件タイプによって空室リスクが変わるため、ファンドの投資先を概要で確認しましょう。

一般的に空室リスクが低いのは、東京や首都圏（あるいは入居者ニーズの高い大都市）の賃貸物件といわれます。また、商業施設・学校・ホテルなどは立地条件で空室リスクが大きく変わります。

チェックポイント4：投資対象物件の立地

物件タイプが同じでも、エリアによってリスクが変わります。そのため、不動産クラウドファンディングを選ぶ際は、投資対象物件の立地も確認するべきです。

一般的に、都心の一等地など希少性の高い立地の賃貸物件のほうが空室リスクは低いと考えられます。より大きな視点で考えると、地震や洪水、噴火などの災害リスクもあります。首都直下地震や南海トラフ地震などのリスクが高まっているため、災害リスクを意識していくつかのエリアに分散投資をすることも検討すべきでしょう。

チェックポイント5：募集方式や運用期間

また、募集方式の確認も必要です。募集方式には、「先着方式」「抽選方式」があります。先着方式は、いわば「早い者勝ち」です。ファンドの募集開始後、早く申し込んだ人が優先されます。一方、抽選方式は一定期間後に抽選が行われます。

先着方式のデメリットは、早く申し込まないと受付が締め切られる可能性があることです。そのため、多忙な人には向きません。抽選方式のデメリットは、当選するまで投資を始められないことです。

また、運用期間も重要なチェックポイントといえます。同じ利回り（分配率）でも、運用期間によって総利益額が変わるからです。

不動産投資型クラウドファンディングを利用するまでの5ステップ

利用するまでの流れは、プラットフォームによって異なります。一般的なステップは、以下の5ステップです。

ステップ1.不動産クラウドファンディングを比較する

本記事で紹介したように不動産クラウドファンディングを提供する会社は多岐にわたります。まずは、これらを比較して自分にとって相性のよさそうなプラットフォームをいくつか抽出してみましょう。

ステップ2.利用したいプラットフォームに登録する

一般的な不動産クラウドファンディングであればプラットフォーム上で会員登録することができます。本登録をするには、免許証などの本人確認資料などが必要です。

ステップ3.投資するファンドを選ぶ

会員登録後、専用口座を開設した後は、ファンドへ投資ができます。

ステップ4.必要な金額を入金する

投資を開始するには、開設した専用口座に必要な金額の振り込みが必要です。専用口座に入金が反映された後は、投資したいファンドを選択して投資申し込みを実行します。案件によって先着順や抽選など異なりますが、権利を得られれば実際に運用することが可能です。

ステップ5.運用～リターンを得る

あらかじめ設定された期待利回りや運用期間を目標として運用が行われます。運用中は、投資家のやるべきタスクはありません。ほったらかし状態で運用できます。

今後は事業者の信頼性評価がますます重要になる

今後の不動産クラウドファンディング市場では、新規参入事業者のさらなる増加が予想されます。事業者の数が増えると選択肢が増えるため、個人投資家は有利になるといえるでしょう。

ただし、事業者が増えると玉石混交となる可能性もあるため、プラットフォームや投資案件の信頼性を見抜く力がますます重要になります。今回ご紹介した5つのチェックポイントを参考に、資産形成に役立つファンドを選んでください。

不動産投資型クラウドファンディングのよくある質問

Q.不動産特定共同事業法とは？

不動産特定共同事業法（不特法）は、出資額を小口化した不動産の出資・売買・運用による分配収益について定めた法律です。同法律が2017年に改正され契約に関する書面の手続きが不要になることで不動産クラウドファンディングが可能になりました。

Q.一度出資した後の解約はできる？

条件に該当すればクーリングオフによる契約解除が可能なケースもあります。またやむを得ない事情があれば相談にのってくれる場合もあるでしょう。

Q.誤って出資した場合、取り消し・訂正はできる？

プラットフォームによって対応が異なりますが、原則キャンセルできないことが多い傾向です。なるべく早めに相談してみましょう。

Q.募集金額に満たない場合はどうなる？

不動産クラウドファンディングによってケースバイケースです。単純に不成立になるパターンと、事業者が足りない分をカバーするパターンが考えられます。

Q.期待利回りを下回る可能性もある？

募集中のファンドに記載されている利回りは、あくまでも期待利回りです。運用がうまくいかない場合、これを下回る可能性もあります。

Q.出資金は元本保証してもらえる？

元本保証はありません。不動産クラウドファンディングに限らず出資元本の保証は法律で禁じられています。

Q.運用中の物件の所有権を持つことも可能？

一般的な不動産クラウドファンディングでは、投資家が所有権を持つことはできません。

Q.誤って複数のファンドに応募した場合の対応は？

プラットフォーマーによって対応が異なります。上述したように原則キャンセルできないことが多い傾向です。まずは運営会社へ相談してみましょう。

Q.振込手数料は投資家側が負担する？

一般的な不動産クラウドファンディングでは、投資家が出資金の振込手数料を負担、運営会社側が配当の振込手数料を負担します。気になる人はプラットフォームの注意事項などで確認しましょう。

Q.分配金は源泉徴収税の対象になる？

通常、分配金は、源泉徴収税を控除された後に支払われます。

Q.分配金は確定申告の対象になる？

分配金は、雑所得の対象となります。その年度の雑所得が20万円超なら、確定申告が必要です。

Q.分配金はどれくらいの期間で入金される？

プラットフォームによって変わってきます。一般的には、数ヵ月以内に振り込まれるケースが多い傾向です。不安な場合は、出資するまえに運営会社へ確認しておくと安心でしょう。