土地を活用したいと常々考えているけれど、「これぞ！」という選択肢が見つからない。このような悩みを抱える土地オーナーもいらっしゃるでしょう。ここでは、土地活用策が見つからない人に知っていただきたい、低層RCマンション（鉄筋コンクリート造）の特徴をご紹介します。
目次
土地活用で賃貸経営をする場合のメリットとは？
相続税対策になる
不動産は、相続税評価額が低い資産です。現金や預金と比べると以下のような大きな差になります。
| 資産の種類 | 条件 | 相続税評価額の目安 |
|---|---|---|
| 現金・預金 | - | 100％ |
| 建物 | 自家用 | 55%〜84％ |
| 賃貸用 | 39%〜59% | |
| 土地 | 更地 | 80% |
| 自家用の建物あり | 80% | |
| 賃貸用の建物あり | 46%〜66% |
※上記の評価額はあくまでも目安です。
大切な家族に資産を継承できる
賃貸経営で土地活用をすることで、大切なご家族に資産を継承することができます。長期的かつ安定的な賃貸収入はご家族の暮らしを豊かにし、いざという時は現金化もでき、安心して次世代に託すことのできる資産となります。
長期安定収入が見込める
相続税対策をしながら、家賃収入を長期的に得られる。これこそが土地オーナーにとっての賃貸経営の魅力です。ただし、これを実現するには、「その土地が賃貸経営向きであること」が条件になります。
マンションとアパートの良いとこ取り！「低層RCマンション」のメリットとは？
低層RCマンションの特徴
・建物がコンパクトかつエレベーターがないので、初期コストもランニングコストも抑えやすい
・RCは法定耐用年数が長いため、ローンをより長期で組みやすく、キャッシュフローで有利
・減価償却費を長期に渡って計上でき、節税効果が高い
・家賃の下落率がゆるやかで、長期にわたる安定収入が確保できる
・エレベーターがないので運用コストを抑えやすく、実キャッシュフローが高い
低層高級デザイナーズマンションブランド「LEGALAND」（RC造）の特徴とは？
低層RCマンション開発には、限られた土地の魅力を最大限に引き出し、収益性を高めるためのノウハウが必要です。85棟以上の開発実績を有する株式会社LeTechの低層RCマンションブランド「LEGALAND」をご紹介します。
収入を最大化する一点モノのデザイナーズマンション
LEGALANDの1つ目の特徴は、その街や周辺環境の雰囲気、その土地ではどんな賃貸住宅が好まれるかなどに合わせて、1点モノのデザイナーズマンションを設計・施工していることです。
対象エリアで求められる賃貸住宅を提供することで、 空室リスクを回避し、収入を最大化することが可能になります。
資産価値・キャッシュフローを最大化する設計力
LEGALANDの場合、エレベーターのない低層RCマンションのため、住居として使える面積が広くなります。さらに、大きな柱のない壁式構造を採用しているため、部屋数を増やし、1戸あたりの面積を大きく確保することができます。
管理コストを抑え、セキュリティも確保する
共用部がコンパクトなため、管理の手間を抑えられます。また、内廊下スタイルを取り入れることでセキュリティを確保しているのも特徴です。
＜開発事例・実績はこちら＞
LEGALANDのキャッシュフローシミュレーション
実際に低層RCマンション「LEGALAND」のキャッシュフロー（手残り金額）を計算してみましょう。
前述のように、RCマンションには次の3つのメリットがあります。
・RCは法定耐用年数が長いため、ローンをより長期で組みやすく、キャッシュフローで有利
・減価償却費を長期に渡って計上でき、節税効果が高い
・家賃の下落率がゆるやかで、長期にわたる安定収入が確保できる
LEGALANDの初年度キャッシュフローシミュレーション
LEGALANDの建築価格は2億5,290万円、年間家賃収入は2,355万円です。内訳は次の通りです。
※本金額は一例となります。
| ①建築価格 | ¥252,900,000 |
| ②購入時諸費用 | ¥12,640,000 |
| ③年間家賃収入（満室稼働時） | ¥23,550,000 |
| ④年間諸経費 （家賃収入×20％） | ¥4,710,000 |
| ⑤金利 | 1% |
| ⑥融資期間 | 35年 |
| ⑦年間借入元本の返済額 | ¥6,070,531 |
| ⑧年間支払金利 | ¥2,529,000 |
上記をもとに、手残りのキャッシュフローを試算すると約1024万円となります。
※購入時諸経費は建築価格の5％で計算
※東京都目黒区で想定
LEGALANDの築年数ごとのキャッシュフロー
LEGALAND（RC造マンション）の５年、10年、15年経過後のキャッシュフローも上記と同条件で比較してみたいと思います。家賃下落率の低いRCマンションの優位性を実感していただけるはずです。
| LEGALAND | |
|---|---|
| 初年度年間キャッシュフロー | 1,024万円 |
| 5年後年間キャッシュフロー | 1,024万円 |
| 10年後年間キャッシュフロー | 1,005万円 |
| 15年後年間キャッシュフロー | 986万円 |
RCマンション条件
・建築価格2億5,290万円
・満室稼働
・初年度年間家賃収入2,355万円
・融資期間35年、金利1%
・年間諸経費は年間家賃収入の20％で計算
・家賃下落率は10年後に1%、15年後に2%
賃貸経営のリスクに打ち勝つLeTechの強み
もちろん賃貸経営にはリスクもあります。このリスクを低層RCマンション「LEGALAND」の開発・施工を長年手がける企業、LeTech（東証グロース市場3497）のソリューションで低減することも可能です。
LeTechの具体的な強みについて、FISCOの企業調査レポートの内容を参考にご紹介していきます。
不動産価値を最大化・最適化する提案力
エリアやプレイヤーに応じて 不動産価値の最大化・最適化を図る提案を実施し、時代に合った事業展開ができる。こうした提案力の高さがLeTechの成長性を支えているとリポートでは分析しています。
エリアの事業環境を見極めた最適な事業戦略
不動産に対する消費者や投資家のスタンスはエリアによって異なります。LeTechはそれぞれのエリアに最適な事業戦略を推進することで着実に業績を伸ばしているとしています。
変化する事業環境に対して自らも変化する柔軟性
FISCOの企業調査レポートでは、不動産テックに積極的に取り組むなどの例を挙げながら、LeTechの柔軟性に注目しています。不動産・賃貸経営の環境が激変する中、柔軟性に富んだビジネスパートナーを選ぶことは土地オーナーにとってプラスなはずです。
お問い合わせ頂いた方への特典
個別相談ではご活用予定地についてヒアリングし、当該地の特徴を踏まえた下記の情報を提供いたします。
・土地活用ハンドブック（資料請求をお申し込みの方にはこちらをお渡しいたします）
・ボリュームプラン
・事業収支シミュレーション
・賃料収入一覧（想定）
・周辺賃料相場
・支出内訳（想定）
・その他
LEGALANDに関するよくあるQ&A
低層でも狭めの土地だとマンションは建てられないのでは?
低層RCマンションは、戸建てやアパートしか建てられないと思われるような面積の土地でも建築可能なケースが多いです。具体的には、土地面積が20坪（約 66平方メートル）以上あれば、低層RCマンションを建てることが可能です。
※20坪以上の土地でも、低層RCマンションが建てられないケースもあります。
相続税対策でマンション経営は現実的でないのでは?
多くの土地オーナーがこのような印象を抱くのは、マンション経営というと「莫大な初期費用と広大な敷地が必要となる」というイメージがあるからでしょう。低層RCマンションはマンションといっても2〜5階程度のため、現実性のある土地活用策なのです。
低層RCマンションと相性がよい立地条件とは?
低層RCマンションは入居者の需要が高いため、一定の賃貸ニーズがあるエリアなら、幅広く展開することが可能です。一例としては、次のような立地が向いています。
・ビジネスパーソンのニーズのある主要駅の駅近
・若い単身者に人気のブランド力のあるエリア
・幹線道路に出るのに便利な住宅地
など
