築浅の物件で不動産投資を行うメリットとは?
(画像=marina_dikh/stock.adobe.com)

不動産投資は、どのような物件を購入するかで目標とするリターンが決まります。そのため不動産投資で達成したいリターン目標を定めた後は、どのような不動産を買うべきかを真剣に考えることが必要です。本稿では、投資物件ごとの特徴や新築物件や築浅物件のメリット・デメリットなどについて解説します。

不動産投資における投資物件の種類 

不動産には、さまざまな種類があり投資用の不動産としては、大きな分類としては以下の4つに分けることができます。

  • 区分マンション
  • 戸建て
  • 1棟アパート
  • 1棟マンション

投資物件ごとの特徴

上に挙げた投資物件の特徴について表にまとめると以下のようになります。

項目区分マンション戸建て1棟アパート1棟マンション
投資金額中~大
空室リスク0か1000か100分散可能分散可能
立地リスク分散可能分散可能複数棟で分散複数棟で分散
事業規模の拡大スピード遅い遅いやや速い速い
担保価値低い土地の値段次第土地の値段次第高い
流動性高い高い低い
その他投資管理費や修繕積立金が割高になるため、手取り収入がマイナスになる可能性がある賃貸市場で供給が少なく、比較的埋まりやすい取得競争が激しい。1度の手間で得られる利益が大きい一方でリスクもそれなりに大きくなる

このように区分マンションや戸建ては、投資金額が比較的少なくてすむ点はメリットです。しかし戸建ての場合、需要は多いものの供給が少ないことや家賃収入がそれほど高くないことから規模拡大のスピードが遅くなる特徴があります。1棟アパートや1棟マンションになると家賃収入も多く拡大スピードも速くなる傾向です。

とはいえ投資金額が大きくなるため、融資を受けるためのハードルが高くなる点はデメリットでしょう。また規模が大きい分、修繕費などの費用が多くかかるリスクも忘れてはいけません。

区分マンションと戸建て。どちらを選ぶべき?

一般的に投資金額が少なくてすむ区分マンションから不動産投資をスタートする人が多い傾向です。しかし区分マンションは、節税目的で買う人が多いため、買い手が多く収益の割に値段が高くなってしまい、その結果利回りが低くなりやすい傾向があります。また区分マンションの場合は、毎月の修繕積立金や管理費、共益費がかかることも忘れてはいけません。

そのためキャッシュが貯まりにくく物件によっては毎月の収支がマイナスになることもあり得ます。区分マンションを購入する場合「不動産以外の収入が多いので節税したい」「ローン完済後に年金代わりにしたい」といった理由であればよいかもしれません。しかし「できるだけ早く事業規模を拡大したい」と考えているのであれば戸建てから始めることがおすすめです。

戸建てには、修繕積立金はありませんが、逆に自身できちんと修繕費を確保しておく必要があります。しかし区分マンションと比較すると修繕費が相対的に少ない傾向があり「キャッシュが貯まりやすい」というメリットがあります。

関連記事

新築物件を選ぶメリットおよびデメリット 

新築物件の特徴は、価格が高いことから利回りが低くなりがちなことです。ただ新築だからこそ内装や外観がきれいなことから客付けがしやすい点が最大のメリットといえます。また建物が新しく法定耐用年数が長期間残っていることから長期の融資を受けやすくなる点もメリットの一つです。

新築物件を選ぶ際の注意点とは

新築の場合は、築年数の経過により退去があるたびに家賃が下落していく傾向がある点がデメリットです。2013年に株式会社三井住友トラスト基礎研究所が発表したレポートによると賃料は、築3~10年で大きく下落し築20~25年にかけても逓減していく傾向となっています。また新築物件は、建物がすでに建築された状態もしくは建築計画ができている状態で販売される点にも注意が必要です。

このような建売物件は、土地を仕入れた業者などの利益が上乗せされた状態で販売されることから割高になることも少なくありません。もちろん建売であっても割安な物件はあります。しかし自分で土地を探して物件を建てるやり方のほうが割安に物件を購入できる点は覚えておきましょう。

築浅物件を選ぶメリットおよびデメリット 

不動産関連の比較査定サイト「リビンマッチ」の調査によると一般的に築浅物件とは「築5年未満の物件」と回答した人が42.1%でトップでした。さらに「住宅を選ぶ際に築浅物件にこだわる」と回答した人は約65.8%で多くの人が築浅の物件に興味を持っていることが分かります。

築浅物件を選ぶメリットとは?

新築物件と比較して物件価格が低くその分利回りが高くなりやすい点がメリットです。築浅物件であれば建物の法定耐用年数も長期間残っているため、比較的融資を受けやすい点もメリットといえるでしょう。築浅であれば修繕の頻度もそこまで高くないことから修繕費用などメンテナンスに関する支出を減らすことができる点もメリットです。

築浅物件のデメリットとは?

築浅の場合、経過年数による家賃の下落幅が大きい点はデメリットです。とはいえ借り手にとっては、割安の価格で築浅の物件に入居できる点はメリットにもなるため、需要は多いといえるでしょう。

築浅物件を探す際の注意点 

築浅物件であればどれでもいいわけではありません。なぜなら不動産投資では、借り手が付かなければ収入を得ることができないからです。築浅物件を購入できても投資に失敗してしまっては元も子もありません。

立地条件を重視する

先述した調査では「築浅にこだわらない人でも立地条件を優先する」という回答が約50%いました。そのため立地条件を考えることは必要不可欠といえるでしょう。いくら利回りが高く割安な築浅物件でも需要がなければ意味がありません。そのため事前に物件の賃貸需要についてきちんとリサーチしておくことが大切です。

レバレッジ効果を高めることを忘れない

不動産投資は、金融機関から融資を受けて物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで収入を得る投資手法です。ローンの返済金は、家賃収入が原資となるため、自分の資金は毎月数万円ずつしか積み上がらない可能性があります。しかし優良な物件を所有し多くの資金を生み出すスキームを構築することで金融機関からさらにお金を借りやすくなることが期待できるでしょう。

資金調達がしやすくなることで今まで以上に大きな規模の物件を購入することができるようになります。これが不動産投資におけるレバレッジ効果です。またレバレッジ効果は、早く始めれば始めるほど将来的な効果が高まっていきます。

目標を明確にすることが不動産投資の成功のコツ 

不動産投資において重要なことは、目標を明確にすることです。不動産投資を始める前に「自分はどのくらいの収入を得たいのか」をしっかりと明確化しておきましょう。不動産投資の目標は、「お小遣い程度の収入でいい」「不動産投資だけで生計を立てたい」など人によって異なります。また各目標によって探すべき物件や取るべきリスクの度合いが変わってくる点は押さえておきましょう。

不動産投資で給料以上の収入を目指すのであれば一棟アパートや一棟マンションといった大きな物件の購入が必要となりさらには融資の知識も必要です。一方お小遣い程度の収入を目標とするのであれば小さな戸建てを自己資金のみで購入できる可能性もあります。その場合、借金リスクを負わないことはメリットです。

ただし不動産投資を行う場合、「将来的に規模を大きくしていきたい」と考える人は多いのではないでしょうか。事業規模を大きくするためには、どうしてもレバレッジ効果を利用することは避けて通れません。レバレッジ効果を最大限に高めるには「今後何年間続けていく必要があるのか」を検討することが必要です。また最適な物件は何かを考える際に築浅の物件を候補に入れることも大切になります。

新築よりも安く購入し高い利回りで運用することができれば事業拡大のスピードを高めることが期待できるでしょう。例えば最終目標が「不動産投資で給料以上の収入を得ること」というものであれば長期目線で考えることが大切です。投資開始時点では、築浅の戸建てから始め軌道に乗り始めたら一棟アパートや一棟マンションの所有を考えることも選択肢の一つといえます。

投資に定年はありません。自分が描く成功の姿を揺るがすことなく生涯にわたって収入を得ることができる体制づくりのためにも焦らずじっくりと計画を立て行動に移すようにしてください。

>>【無料小冊子】不動産投資ローンマニュアル - 仕組みから審査攻略法までを解説

>>【無料小冊子】40の金融機関と接する融資のプロがコロナ禍でも融資を引き出せる方法を解説

【あなたにオススメ】
大家さんの空室対策としての「人気設備」
「修繕費」と「資本的支出」はどう区別する?
アパートや1棟マンションの外壁塗装 塗り替え目安は? 塗料の種類、業者の選び方も解説
【特集#03】これから浸透が見込まれるスマートセキュリティとは
空室対策におけるターゲット層と設備投資