不動産投資,確定申告
(画像=あんみつ姫/stock.adobe.com)

不動産投資を行っている方、あるいはこれから始めようと考えている方の中には、確定申告をどうするか不安になっているかもしれません。「自分にできるのか」とお悩みではないでしょうか。

不動産投資における確定申告は、それほど難しいことではありません。必要な知識を得て手順通り行えば、自分で行うことは可能です。一方、確定申告をしないことで、戻るはずだった税金が戻らなかったり、ペナルティを受けたりすることもあり、注意が必要です。この記事では、不動産投資で確定申告を行う具体的な手順、必要書類、経費になるもの、控除などについて詳しく説明します。

目次

  1. 1.不動産投資は確定申告が必要
  2. 2.不動産投資において確定申告を行う具体的な手順
  3. 2-1.不動産投資の確定申告の流れ
    1. 2-2.確定申告を行う時期
    2. 2-3.白色申告と青色申告の違い:不動産投資はどちらを選ぶ?
  4. 3.不動産投資の確定申告に必要な書類・帳簿類
    1. 3-1.白色申告での必要書類と帳簿類
    2. 3-2.青色申告での必要書類
  5. 4.不動産投資にかかる税金一覧
    1. 4-1.納税や納税時期がある程度確定しているもの
    2. 4-2.納税時期が不確定なもの、状況によりかからないもの
  6. 5.不動産投資で節税する方法:控除、特例の利用と確定申告
    1. 5-1.各税金の税率、控除と特例
    2. 5-2.確定申告で節税する方法
  7. 6.不動産投資の確定申告が難しい場合はプロに相談しよう
  8. まとめ

1.不動産投資は確定申告が必要

不動産投資を行い、年間に20万円以上の「不動産所得」がある方は、確定申告をする必要があります。

例えば、不動産投資による家賃収入の合計額が20万円未満だった場合は、経費を計上するまでもなく確定申告しなくても問題ありません。しかし一棟マンションやアパート経営の場合は居室が複数あるため、よほど空室が多い状況でない限り、年間の家賃収入は20万円以上あることが通常と考えられます。

なお、不動産投資(賃貸経営)は継続的に家賃収入を得る「事業」です。年間所得にかかわらず、不動産投資を行うならば確定申告は必要であると考え、準備をしておいた方がよいといえるでしょう。

【ポイント】「不動産所得」とは?「収入」との違い
不動産投資における「不動産所得」は、以下のように定義されています。

(1) 土地や建物などの不動産の貸付け
(2) 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
(3) 船舶や航空機の貸付け
(引用)国税庁:No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

「所得」と「収入」は異なります。「所得」とは、収入から事業に要した費用を差し引いた金額を指します。例えば不動産投資ならば、家賃収入全てが「不動産所得」ではありません。賃貸経営に関わる費用(必要経費)を総収入から指し引いた部分になります。

不動産所得の金額=総収入金額−必要経費

2.不動産投資において確定申告を行う具体的な手順

不動産投資における確定申告には「青色申告」「白色申告」の二種類あります。どちらも確定申告書Bを利用します。ここでは、不動産投資を行っている人が確定申告する際の手順を説明します。

【図1】申告書B 第一表および第二表

不動産投資,確定申告
(出典)国税庁:「確定申告書B」(一式5枚のうちの2枚)

2-1.不動産投資の確定申告の流れ

確定申告は、おおまかに、以下の手順で行います。不動産投資による不動産所得の確定申告でも同じです。なお、確定申告書の提出期限と、不動産所得にかかる所得税の納付期限は同じです。

(1)1月1日~12月31日までの帳簿をつけ、決算書と収支内訳書を作る
※白色申告の人は収支内訳書だけでよい
(2)必要な書類を用意する(2章参照)
(3)確定申告書を作成する
(4)確定申告書を必要書類とともに提出し、納税する

(参考)国税庁:【税金の納付

2-2.確定申告を行う時期

確定申告の期間は通常、「2月16日~3月15日(土・日・祝日なら翌平日)まで」となっています。社会情勢などにより変更・延長される場合があるため、詳しくは国税庁HPで確認しましょう。

【例:令和2年分の確定申告の場合】
法定納期限:令和3年3月15日(月)
(出典)国税庁:主な国税の納期限(法定納期限)及び振替日

2-3.白色申告と青色申告の違い:不動産投資はどちらを選ぶ?

確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2つの方法があります。不動産投資は事業規模(2章で後述)の場合を除きどちらでもできますが、青色申告には税制優遇などがあります。2章で詳しく説明します。

【参考】確定申告書の3つの提出方法と提出する管轄税務署の調べ方

確定申告書の提出は
①e-tax(電子申告)を利用する
②郵送する
③直接税務署へ持参する
の3種類あります。①の電子申告を利用すると、青色申告の所得税控除額が優遇されるなどメリットがあります。詳しくは2章と、以下を参照してください。
国税庁:申告書の提出方法

また、管轄税務署(提出先)は、以下で調べることができます。
国税庁:税務署の所在地などを知りたい方

3.不動産投資の確定申告に必要な書類・帳簿類

申告の種類 備考
白色申告
(所得税基礎控除のみ)
青色申告(簡易申告)
(基礎控除+10万円控除)
青色申告
(基礎控除+65万円または55万円控除)
帳簿帳簿の記入方式簡易簿記(複式簿記不要)複式簿記による帳簿付け必須※2020年分の申告から変更:青色申告の65万円控除の条件として、e-Taxの利用、電子帳簿保存が必要
主要な必須帳簿現金出納帳仕訳帳
総勘定元帳
その他の必要な帳簿必要な場合のみ預金出納帳
売掛帳
買掛帳
経費帳
固定資産台帳など
現金出納帳
預金出納帳
売掛帳
買掛帳
経費帳
固定資産台帳など
使用する決算書収支内訳書
(損益計算書)
青色申告決算書
(損益計算書)
青色申告決算書
(損益計算書)
(貸借対照表)
必要書類の一例・各種控除の証明書類(各種保険料、医療費など)
・収支が証明できる書類(領収書など)
・その他、家賃関連、不動産売買、不動産管理に関わる書類は青色申告に準じる
〔賃貸経営の経費に関するもの〕
・家賃送金明細書
・賃貸借契約書
・修繕積立金明細書
・管理費明細書
・リフォーム費用の明細書 など

〔不動産の売買に関するもの〕
・不動産売買契約書
・譲渡対価証明書
・ローン支払い明細書
・売渡清算書 など

〔その他〕
・源泉徴収票(給与所得がある人)
・税金(固定資産税、都市計画税など)の納付書
・各種控除証明書
・各種保険料証明書
・医療費領収書
・その他領収書

不動産投資を行っている人の確定申告では、必要な書類(提出する帳簿類など)が白色申告と青色申告で異なります。ここではそれぞれの申告で必要な書類を説明します。

3-1.白色申告での必要書類と帳簿類

不動産投資を、事業的規模で行っていない(5棟10室より少ない規模の投資。「棟」は戸建て一棟を指す)人の場合は、白色申告が可能です。例えば、サラリーマンが副業で区分マンション1室の賃貸経営を行っている場合などはこれにあたります。

白色申告では、簿記知識の必要な書類の作成はありません。収支内訳書は家計簿などの出納簿と同じでお金の出入りだけを記載すればよいので、専門的な知識は不要です。準備すべき書類も少なく手軽に行えるメリットがあります。一方で、青色申告に用意されている最大65万円の特別控除はありません。

なお、上記の65万円控除は、所得税控除(基礎控除)とは別となります。所得税控除は白色申告でもあり、2020年分の所得税からは、基礎控除額が48万円に増額されています(所得金額が2,400万円まで)。

【白色申告での必要書類と帳簿類】
申告書B
・収支内訳書(不動産所得用)青色申告の決算書にあたる。損益計算書ともいう。
・法定帳簿(一般的な家計簿のような簡易なものでよい)、必要に応じて任意帳簿
・各種控除の証明書類(各種保険料、医療費など)(医療費控除の明細書【内訳書】
・収支が証明できる書類(領収書など)

※リンク先は国税庁HP
〔参照〕国税庁「個人事業者の方の確定申告」

3-2.青色申告での必要書類

不動産投資を事業的規模で行っている(5棟10室以上の規模の投資)人は、青色申告を行ったほうが税制優遇のメリットが得られます。

例えば、アパート一棟を相続し賃貸経営を行っている場合、そのアパートが10室以上あると「事業的規模」と見なされます(戸建て一棟=区分2室、区分1室=駐車場5台と換算するのが一般的)。

【青色申告での必要書類と帳簿類】
・申告書B(上記、白色と同じもの)
青色申告決算書(不動産所得用)

※リンク先は国税庁HP。その他の必要書類は上記の表を参照のこと

なお、「事業的規模」について詳細は以下の記事を参照してください。

関連記事:
不動産投資をするなら事業的規模を目指そう!青色申告のメリットも

青色申告は準備すべき帳簿や書類が多く、物件オーナーは日ごろから帳簿付けを行い、領収書や関係する書類を整理しておく必要があります。物件数が少ない場合は慣れれば可能ですが、「所有不動産が複数あって大変」「よくわからないし、面倒」「間違えずにできるか不安」と思う場合は、不動産会社や税理士などに相談するとよいでしょう。

【参考】決算書の書き方

不動産投資,確定申告

画像引用元:国税庁「令和元年分 青色申告決算書(不動産所得用)の書き方」2p(「所得税の青色申告決算書(不動産所得用)」の作成方法説明)

上記リンク先に書き方の詳細があるので、自分で不動産所得の青色申告を行う場合は必ず目を通してください。

なお、令和2年分の所得税青色申告から、「65万円の青色申告特別控除の適用要件」が変わっています。e-tax(電子申請)で確定申告を行うと青色申告の最大のメリットである65万円の特別控除が受けられますが、従来の郵送や窓口提出では最大で55万円までしか受けられません。e-tax申請には時間がかかる場合があるので、確定申告が始まる1カ月前までには申請を済ませておきましょう。

4.不動産投資にかかる税金一覧

確定申告の流れや必要書類をひととおり見てきました。この章では不動産投資にかかる主な税金を見ていきます。確定申告ではこれらの納税状況も申告し、証明書類を添付する必要があります。投資不動産に関係する書類は全て保存しておきましょう。

4-1.納税や納税時期がある程度確定しているもの

主な税金内容申告・納付のタイミング備考
(1)印紙税売買や請負などの契約書への貼付契約成立時に納付
契約書への印紙の貼付と消印により納付完了
賃貸契約や管理業務委託契約にも必要
(2)登録免許税不動産登記にかかる税金登記の際に納付銀行納付、印紙税納付
(3)所得税不動産の取得や売却でかかる確定申告
原則として、翌年2月16日~3月15日まで
復興特別所得税もかかる(リンク先:国税庁)
(4)住民税売却した翌年度の6月以降
(5)固定資産税所有不動産の評価額に応じてかかる原則として4・7・12・2月に納付書が送付→納付
(6)都市計画税所有不動産の評価額に応じてかかる固定資産税と一括納付

(1)印紙税
不動産の売買契約書や、賃貸物件の管理業務委託契約書などに貼付が必須となっています。印紙税の額は、売買の場合は取引された不動産の価格により定められています(売買契約書は軽減措置あり)。

〔参考〕国税庁:「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

(2)登録免許税
不動産を取得すると、不動産の名義(所有権)を登記します。この際に登録免許税がかかります。自分で法務局に手続きに行くことももちろん可能ですが、複雑なため、司法書士などに依頼する方が時間もかからず無難です。

(3)所得税
所有する不動産を賃貸業に出して得られる家賃収入は「不動産所得」になります。不動産所得には所得税が課税されます。家賃収入すべてに課税されるのではなく、賃貸経営にかかった経費が差し引かれた所得に対してかかります。

このほか、不動産を売却して得た利益(購入価格と売却価格の差益)は譲渡所得と呼ばれます。譲渡所得にも所得税がかかります。譲渡所得には一定の要件を満たす場合に適用される特別控除が複数あるため、該当する控除がある場合は利用することで納税額を大きく節税できます。

〔参考〕国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

(4)住民税
住民税は所得額に応じて納める額が変わります。都道府県民税と市区町村民税を合わせたものになります。

副業で不動産投資を行っている方の場合、損益通算によって住民税が軽減される場合があります。例えば、給与所得を得ているサラリーマンが不動産投資を行っている場合で初年度に不動産所得で赤字を出すと、給与所得と不動産所得が損益通算によって控除されるため、合計所得額が低くなります。そのため翌年度の住民税が低くなる場合があります。

関連記事:
不動産投資が節税に効果あり?その真実とは?

(5)固定資産税
所有する建物や土地などの不動産に対してかかる地方税です。その年の1月1日時点にその建物や土地を所有している人に対して、役所側から納税通知書が送られてきます。なお、固定資産税の標準税率は通常1.4%ですが、市町村によって異なる場合があります。

(6)都市計画税
都市計画法の市街化区域内にある建物や土地が対象となります(課税対象外の不動産もある)。都市計画税は「固定資産税評価額」に一定の税率を乗じて算出されます。こちらも固定資産税と同様、地域によって税率が異なる場合や、軽減税率を設けている場合があります(上限は0.3%)。

4-2.納税時期が不確定なもの、状況によりかからないもの

主な税金内容申告・納付のタイミング備考
(7)不動産取得税不動産の取得(購入・建築など)でかかる取得後、60日以内に申告する
(8)相続税不動産などを相続してかかる申告・納付期限は相続開始の日(相続を知った日)の翌日から10ヵ月以内延期の特例あり(要申請)
(9)個人事業税不動産の貸付業にかかる原則として8月、11月の年2回個人事業主として行う場合にかかる。290万円の控除額を超えた分に課税
(10)消費税非居住用物件の賃貸料に課税確定申告(予定納税も可)居住用物件の場合の家賃収入にはかからない。敷金、礼金、共益費、管理費、更新料なども居住用なら非課税

(7)不動産取得税
不動産取得税は、不動産を「売買によって」取得した際に課税される地方税です。そのため、例えば親から相続した賃貸物件などの場合は課税の対象から外れます。納税通知書の送付時期は不動産取得税を納める都道府県や状況により異なります。こちらも固定資産税や都市計画税と同様、不動産の時価(市場に出回っている相場価格)ではなく、「固定資産税評価額」が課税標準額になります。

(8)相続税
不動産を、売買ではなく相続で得た場合、相続した人(被相続人)にかかるのが相続税です。相続税は土地や建物だけでなく相続人(亡くなった人)の財産合計額にかかります。相続財産の額や相続人の人数などにより、基礎控除額が定められており、相続税がかからない場合もあるため、必ず納税が必要というわけではありません。納税期日は「相続が発生した(被相続人が自らに相続財産と権利があると気づいた)日の翌日から10カ月以内」と定められています。

なお、現金よりも不動産、さらに同じ不動産でも個人の居住用と賃貸用では、同じ時価でも相続税評価額が異なります。不動産のほうが相続税評価額は低くなります。そのため、相続があることがあらかじめわかっている場合に、現金や債券などの資産を不動産に変えることで相続税を節税できる場合があります。

関連記事:
【特集#01】不動産が相続税対策に有利といわれる5つの理由と評価額の計算方法

(9)個人事業税
個人事業税の課税対象となる法定業種は法令で定められています。賃貸経営で家賃を得る「不動産貸付業」はこの法定業種第1種事業に該当します。個人事業税の事業主控除額は290万円のため、超過分に課税されます。自治体により軽減制度も設けられています。
〔参考〕東京都主税局「個人事業税

関連記事:
個人の不動産投資家は抑えるべき「個人事業税」の概要と注意点とは

(10)消費税
不動産投資で居住用賃貸物件で得た家賃収入については、消費税の課税対象外です。賃貸アパートやマンションの家賃収入には、通常、消費税はかかりません。テナント貸しのビルなどの場合は、家賃収入に消費税がかかります。なお、敷金、礼金、共益費、管理費、更新料なども居住用物件ならば非課税となります。

関連記事:
不動産投資で払う税金とは?税を理解して賢い投資家になろう

5.不動産投資で節税する方法:控除、特例の利用と確定申告

不動産投資にはさまざまな税金がかかることは3章で見たとおりです。これらの税金にはそれぞれ、控除や特例などがあり、節税することが可能です。ここではそれぞれの節税や控除の種類とともに、確定申告において節税するための方法を説明します。

5-1.各税金の税率、控除と特例

3章で説明したそれぞれの税金の税率、控除と特例は以下のとおりとなっています。

主な税金税率特例
(1)印紙税国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」参照 売買・請負契約書には軽減措置の特例がある(期限あり)
(2)登録免許税①所有権保存:0.4%
②売買による所有権移転:2%(土地1.5%)
③抵当権設定:0.4%
①新築住宅0.15%
②中古住宅0.3%
③新築住宅0.1%、中古住宅0.1%
(3)所得税国税庁「土地や建物を売ったとき」参照
※長期・短期で異なる
国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」2-(2)参照
(4)住民税損益通算可
(5)固定資産税1.4%(標準税率) ※市町村により異なる場合がある新築住宅の軽減措置
住宅用地の軽減措置
(6)都市計画税0.3%(制限税率) ※課税必須ではない。対象地域のみ住宅用地の軽減措置
(7)不動産取得税4%土地:3%(居住用、非居住用とも)
建物:住宅用3%、非住宅用4%
(8)相続税「3,000万円基礎控除+600万円×法定相続人の数」で相続税課税額を計算。その額に応じて累進税率で課税国税庁「No.4158 配偶者の税額の軽減」参照
(9)個人事業税基礎控除290万円軽減制度あり(自治体により異なる)
(10)消費税10%居住用賃貸物件には消費税はかからない

5-2.確定申告で節税する方法

確定申告の際にできる節税対策です。

(1)経費になるものを把握して計上する
例えば、アパートの修繕に100万円がかかったとしても、確定申告でその修繕の工程計画表、契約書、領収書などが提出できなければ経費として計上できません。不動産投資では、確定申告のために経費をきちんと把握し、関連する書類は全て整理保管しておく必要があります。その手間を惜しむと、経費として控除されたはずの金額にも課税されてしまいます。

(2)損益通算を行う
2章で説明したとおり、不動産投資で赤字になった場合は、損益通算により住民税が減額されます。

(3)各種控除・特例を利用する
各税金には控除が設けられているため、該当する場合は利用することで節税が可能です。

関連記事:
基本をおさえよう!不動産所得の節税に欠かせない必要経費3つの知識

6.不動産投資の確定申告が難しい場合はプロに相談しよう

必要書類や複式簿記、複数の帳簿の準備など、事業規模でなくても不動産投資(賃貸経営)を行う場合や不動産売却による譲渡所得を得た場合、納税の手続きや確定申告は手間がかかることは間違いありません。戸建て一棟や区分マンション一室ならば特に問題なくとも、10室以上ある一棟アパートやマンションを所有している場合、確定申告をオーナーが全て行うとなると大変な労力が必要になります。

確定申告に遅れると延滞税などのペナルティがあるため、定められた期間内に必ず行う必要があります。どうしてもできるかどうか不安な場合は、焦らずに信頼できる不動産会社や税理士などに相談してみましょう。

まとめ

いかがでしたか。この記事では不動産投資の確定申告について解説しました。

・不動産投資を行い、年間に20万円以上の「不動産所得」がある方は、確定申告をする必要がある(その他諸条件あり、要確認)。
・確定申告に必要な書類や帳簿類は白色申告と青色申告で異なる。事業的規模でなくとも青色申告であれば控除額が大きくメリットがあるが、複式簿記での帳簿付け必須など手間がかかる。
・不動産投資に関わる税金にはさまざまなものがあり、それぞれ税率や納期限、納付先が異なる。
・不動産投資で課税される税金には特例や控除があるものが多く、該当する場合は節税が可能。
・経費をきちんと把握して記録することでも節税は可能。

不動産投資を、特に一棟物件で行う場合は、事業的規模でなくとも帳簿付けや書類の管理が繁雑になります。「不動産投資を行ってみたいけれど、確定申告に自信がない」と思われた場合は、不動産に詳しいプロや税理士などに相談してみましょう。この記事を参考に、不動産投資の確定申告をスムーズに進めていただければ幸いです。

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