サラリーマン大家,不動産所得,確定申告
(画像=NIKCOA/Shutterstock.com)

サラリーマンが副業で賃貸不動産の大家となるケースが増えました。年の瀬になって気になるのが「不動産投資の確定申告」です。今回は、正社員として働きつつ不動産投資を行う人に向けて確定申告の概要を解説します。

サラリーマン大家にも確定申告は必要か

正社員としての収入を得つつ不動産の賃貸事業を行う「サラリーマン大家」の場合、その副業である不動産事業の状況によって確定申告の要否が変わります。

給与所得・退職所得以外の所得の年間合計額が20万円以下なら確定申告不要

副業が不動産投資だけで不動産所得が20万円以下の場合、確定申告は必要ありません。またほかにFXや株式などの投資をしている場合も、不動産投資の分も含めた副業に関する所得の合計額が20万円以下なら確定申告は不要とされています。

ただし確定申告が不要になるのはあくまでも所得税についてだけです。上記条件に該当した結果、所得税の確定申告が不要でも住民税の確定申告はしなくてはなりません。

赤字なら申告したほうが得

年間の合計所得金額が20万円以下であっても確定申告をしたほうが得な場合があります。例えば不動産所得が赤字の場合は損益通算という仕組みで節税することが可能です。

損益通算とは、不動産所得・事業所得・山林所得・譲渡所得で赤字が発生した場合、ほかの給与所得や一時所得、雑所得などの黒字と相殺することをいいます。

こうすることで所得額の全体が下がる結果、税額も低く抑えられるのです。そのため赤字の不動産所得を申告することで節税が可能となります。

総収入金額になるもの・必要経費になるもの

ここから不動産所得の実際の計算を確認していきましょう。不動産所得は次の算式で計算します。

・不動産所得の金額=総収入金額-必要経費

この算式で「総収入金額」「必要経費」になるものは以下のような収入や支出です。

総収入金額になる収入

毎月の賃料や更新料、名義書換料、共益費、保証金などのうち借り主に返さなくていいもの

必要経費になる支出

固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費、水道光熱費など賃貸事業に直接必要となった支出

なかには通信費や交通費などのようにプライベート分と事業分が混じっているもあるでしょう。この場合には、時間や使用頻度などを合理的な基準で按分し事業分のみ必要経費とします。

サラリーマン大家の青色申告はどうなるか

サラリーマン大家の中には青色申告をしたい人もいるのではないでしょうか。この場合には、次の事項を心に留め置くとよいでしょう。

期限内に青色申告承認申請書を税務署に提出

青色申告の適用を受けるには、青色申告承認申請書を住民票のある管轄の税務署に対し期限内に提出しなくてはなりません。いつから賃貸事業を始めるかにより提出期限が次のように異なります。

  • その年の1月1日~1月15日までに事業開始する場合:その年の3月15日まで
  • その年の1月16日以降に事業開始する場合:その事業開始した日から2ヵ月以内

控除額は基本10万円

サラリーマン大家の不動産投資については、青色申告の適用を受けても控除額は65万円ではなく10万円になることが多い傾向です。なぜなら不動産投資規模が事業的規模と言い難いからです。

よく不動産投資では「5棟10室が事業的規模の判断基準」といわれます。ただ実際の判断は、「社会的地位」「生計の糧となっている度合い」「専従の度合い」なども加味されます。

サラリーマン大家の場合、正社員としての収入が生計の軸となることが多いため、事業的規模であると認められる可能性は低いのです。

青色事業専従者給与が「できない」理由

「青色申告の適用を受けているなら家族への支払いも青色事業専従者給与として必要経費にできるはず」と期待するサラリーマン大家もいるかもしれません。しかし残念ながらこれは認められません。なぜなら「事業専従」という要件が厳しいからです。

青色事業専従者の要件の一つとして「年間を通じて6ヵ月超、青色事業に専従していること」があります。これは「ほかで働いていない=専従」という意味ではありません。事務量や作業量からみて「不動産事業に専従している」と判断されます。

また賃貸事業は規模が相応に大きくなければ専従者を必要としません。ましてやサラリーマンの副業程度では専従者を必要としないと考えるのが一般的です。こういったことからサラリーマン大家の青色事業専従者給与を経費計上するのは難しいといえるでしょう。

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