不動産投資,利回り
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不動産投資で物件を購入するとき、重要な判断材料となるのが利回りです。利回りには種類があるため、意味の違いや計算方法を理解し、表面的な数字だけで判断しないことが重要です。今回は、利回りの種類や購入前のチェックポイントについて解説します。

1.利回りとは 不動産投資における利回りの基本

不動産投資,利回り
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1−1.利回りの意味とは

利回りとは、投資額に対してリターンがどれくらいあるかを知るための目安となるものです。不動産投資や金融商品などでよく使われ、購入を検討するときの指標として使われます。不動産投資における利回りとは、「年間収益(賃料収入)の物件価格に対する割合」のことです。

検索サイトの物件情報や、不動産会社から配布されるマイソク(物件概要)の目立つところには、ほぼ必ず利回りが記載されています。この利回りを参考にしながら、投資家は購入するかどうかを判断します。

1−2.利回りの知識不足によるリスクとは

不動産投資でよくある失敗は、「利回りが高いから買い!」と利回りにつられてリスクの高い物件に手を出してしまうことです。こういったことにならないよう、「利回り」についてよく知ることが大切です。具体的には、以下の内容をしっかり把握する必要があります。

・利回りの種類と計算式
・エリアや躯体、築年数に応じた利回りの最低ライン
・利回りにだまされないための知識 など

利回りにはいくつかの種類があり、それぞれ意味が異なります。利回りの種類を把握していないと、以下のようなリスクが発生しやすくなります。

・期待していたリターンが得られなかった
・儲かると思って買ったら損失が発生した
・空室リスクの高い物件をつかんでしまった

2.利回りの種類と計算式 投資の現場でよく使われる3種類

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代表的な利回りの種類は、「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3つです。初級〜中級の不動産投資では、この3種類を覚えておけば問題ないでしょう。

当然ながら、利回りの種類が違えば意味も変わってくるため、不動産会社の営業担当とコミュニケーションを取るときは、どの種類の利回りを使っているのか見極めることが大切です。そうしないと、こちらは実質利回りの意味で聞いていたのに、先方は表面利回りの意味で話していた、といった誤解が生じやすくなります。

2−1.種類① 表面利回り

(1)表面利回りの概要
表面利回りは、投資物件を購入・運用するときの経費を考慮しない利回りのことで、ざっくりとした収支を知りたいときなどに用いられます。通常、単に「利回り」と記載されている場合は「表面利回り」を指すことが多いです。グロス利回り、単純利回りなどとも呼ばれます。

(2)表面利回りの計算式
現在の年間賃料÷物件の購入価格=表面利回り

2−2.種類② 想定利回り

一般的に、表面利回りは、空室を反映した現在の稼働率で算出されます。一方、想定利回りは「満室状態での年間賃料÷購入価格」で算出されることが多いようです。ただし、不動産会社やメディアによっては「満室での利回り=表面利回り」の意味で使っていることもあるため、どちらの意味で使われているかを必ず確認するようにしましょう。

2-3.種類③ 実質利回り

(1)実質利回りの概要
表面利回りに、年間経費と購入時経費を組み込んだものです。表面利回りよりも実態に近く、投資初期段階の収支をつかむ際に便利です。ネット利回りなどとも呼ばれます。なお、組み込まれる諸経費には、以下のようなものがあります。

・固定資産税
・都市計画税
・管理費
・修繕積立金
・仲介手数料 など

(2)実質利回りの計算式
(年間賃料-年間経費)÷(物件の購入価格+購入時経費)=実質利回り

参照:NOIとキャップレートについて

不動産投資の収益性評価で一般的に使われるのは、表面利回りまたは実質利回りが大半です。しかし、その物件の稼ぐ力をチェックする際は、NOIを用いたキャップレート(Capitalization Rateの略)が使われることもあります。NOIとは、賃料収入から固定資産税・管理費などを差し引き、減価償却費・利息・税金は差し引かない純収益を示す指標です。キャップレートは、「NOI÷物件価格」で算出されます。

3. 高利回りの大きな問題のある物件例

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物件の利回りが高い理由は、「高い家賃を取れる」または「物件価格が安い」のいずれか、または両方です。ただし、物件価格が安い物件は、なかなか借り手がつかずに入居率が上がらなかったり、修繕が必要な状態だったり、手放そうとしても買い手が見つからなかったりといった問題のある物件もよくあります。

3-1.立地が悪い

過疎地域や大都市でも交通が不便なエリアなどは、空室率が高い傾向があり、その分、物件価格が安くなります。そのため、利回りが高くなりがちです。しかし、いくら想定利回りが高くても、空室リスクが高ければ意味がありません。たとえば中古の一棟物件であれば、現状で何室稼働しているのか、それに基づき割り出したリアルな利回りはどれくらいなのかをチェックすることが重要です。

3-2.建物や設備が古い

建物や設備が古ければ、その分物件の価値が下がるので、高利回りになりやすいです。このような築古物件には価格が安いメリットがある一方で、購入直後にリフォーム代や設備交換コストが発生する可能性があります。いくら高利回りの物件を手に入れても、取得後に多額の費用負担が発生すれば、利回りは大きく低下してしまいます。

3-3.トラブルが発生している

周囲の競合物件と比較して極端に利回りが高い場合は、何らかのトラブルで退去率や空室率が高いことが考えられます。トラブルの例としては、周辺環境が悪化した、物件が傾いている、トラブルメーカーの住人がいるなどが挙げられます。

3-4.管理体制に問題がある

入居者の満足度は、立地や建物に加えて管理体制にも大きく左右されます。管理体制の中身としては、清掃やトラブル対応、適切な大規模修繕などが挙げられます。これらが適切に実施されていないため空室率が上がり、利回りを高めに設定して売り抜けようとしているケースもあります。

3−5.法律的な問題がある

これは築古物件で散見されますが、建物面積が容積率を超えている、あるいは道路幅の問題で再建築不可といった法律的に大きな問題を抱えているために高利回りの物件があります。たとえ現時点で収益が上がっているとしても、売却や建て替えといった出口戦略が見えない、融資が受けられないといったリスクがあります。

このように、利回りが高い物件はさまざまな問題を抱えている可能性があります。ただし、相続物件や所有者が現金を必要としている場合は、相場よりも高利回りで売りに出されることもあります。問題物件なのか、掘り出し物なのかを見極めるには、不動産投資の幅広い知見が必要です。

4.利回りに惑わされないための注意点

不動産投資,利回り
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4−1.利回りの最低ラインを正しく理解する

利回りには、絶対的な最低ラインや基準がありません。投資エリア、物件種別(区分、一棟、アパート、マンションなど)、築年数などで大きく変わります。加えて、不動産投資の人気や金利といったトレンドでも利回りは変わります。大事なことは、条件の近い競合物件と比べて利回りが高いか低いかを確認することです。

4−2.イールドギャップを意識する

不動産投資の初心者は利回りにつられることが多いですが、長期的に安定した収益を確保していくためには、「イールドギャップ」と呼ばれる指標も重要です。これは、利回りと金利の差のことで、数値が大きくなるほど最終的な手残りが増えます。 たとえば利回り7%の物件でローン金利が2%の場合、イールドギャップは5%です。これに対して、同じ利回り7%でも金利が3.5%であれば、イールドギャップは3.5%に下がります。つまり、購入検討時は利回りだけではなく、「低金利の融資が受けられそうな物件か」を意識することが大切なのです。

4−3.他の情報を加味して総合的に考える

利回りは、あくまでも参考情報として捉えることが大切です。ネットや不動産会社から得られる対象エリアの人口動態や立地の特徴などの情報を収集し、利回りとリスクのバランスを考えましょう。またトラブルや管理体制については、現地調査を綿密に行うことが大切です。いずれにしても、さまざまな情報を加味して、総合的な判断をすることが不動産投資を成功させるポイントです。

5.まとめ-利回りは数多くの指標のひとつでしかない

ここでは、不動産投資の収益性をチェックする際の重要な指標である「利回り」について解説してきました。その内容を振り返ってみましょう。

・利回りの種類について
よく使われるものに「表面利回り」と「実質利回り」があり、経費を考慮したリアルに近いものが「実質利回り」です。この他に使われる指標として、満室時の賃料収入で計算した「想定利回り」もあります。

・利回りが高い大きな問題のある物件例
収益物件として魅力がない、リスクが高いといった理由で利回りが高くなっているケースを紹介しました。具体的には、立地が悪い、建物や設備が古い、トラブルがある、管理体制や法律的な問題などを挙げました。

そして最後に、利回りの最低ラインはあくまでも競合物件との比較だということ、イールドギャップを意識すること、さらには、利回りだけでなく総合的な情報に基づき物件を選ぶことが大切であることに触れました。

投資家にとって利回りは重要な目安ではありますが、物件購入を検討する際に使う指標の1つに過ぎません。利回りだけにとらわれず、広い視野で不動産市場と向き合うことが、成功するための最低条件なのです。

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