不動産投資で払う税金とは?税を理解して賢い投資家になろう
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不動産投資を考えている方にとって、「どのくらいの税金がかかるのか」「支払いはどのように行うのか」は気がかりの一つではないでしょうか。

不動産投資は動く金額が大きいため、支払う税金もある程度まとまった金額になる場合があります。不動産投資未経験の方の場合は特に、税金の支払いについて考える必要があるといえるでしょう。ここでは不動産投資にかかわる税金について購入・保有・売却などの状況別の課税対象や、節税の方法、贈与税と相続税など幅広くわかりやすく解説します。

1.不動産投資の課税対象

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ここでは、不動産投資の物件購入時にかかる税金について説明します。

1-1.購入時にかかる税金

(1)印紙税

不動産購入の売買契約時、契約書1通(または1冊)に対して印紙税が課せられます。印紙税額は売買契約書に記載された金額により異なります。

例えば、契約書に記載された代金により

・記載代金 1,000万円~5,000万円以下……2万円

・記載代金 1億円  ~5億円以下  ……10万円

などの決まりがあります。

契約金額 印紙税額
1万円未満 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 400円
50万円を超え100万円以下 1千円
100万円を超え500万円以下 2千円
500万円を超え1千万円以下 1万円
1千万円を超え5千万円以下 2万円
5千万円を超え1億円以下 6万円
1億円を超え5億円以下 10万円
5億円を超え10億円以下 20万円
10億円を超え50億円以下 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

なお、印紙税を節税対象にすることはできません。自分の売買金額に対応した印紙税の詳細は国税庁のサイトで確認しましょう。

【参照:国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで

(2)登録免許税

物件購入後、不動産登記をする際に登録免許税がかかります。不動産登記とは、土地や建物の所在・面積・所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載して一般公開し、権利関係などが誰にでもわかるようにすることです。取引の安全性と円滑性を図る役割を果たしています。

登録免許税の税率は一律ですが、年度により変更されることがありますので、必ず国税庁のサイトで確認をしましょう。登録免許税も節税はできませんが、相続の場合は免税措置があります。

【参考:No.7191 登録免許税の税額表

【参照:東京都法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について

(3)不動産取得税

土地・家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得した際に課税される税金です。有償・無償の別、登記の有無にかかわらずに課税されます。計算方法は

取得した不動産の価格(課税標準額) × 税率

・固定資産評価額の1/2× 3%

・建物: 固定資産税評価額× 3%

になります。

年度により税率などが細かに変更されている場合がありますので、各都道府県サイトか購入した土地がある市区町村の役所に電話で確認しましょう。こちらも節税はできませんが、条件によって一定の免税や軽減措置があります。

【参照:東京都主税局 不動産取得税

1-2.保有時にかかる税金

購入した不動産投資物件を「保有(維持)」している期間にかかる税金をまとめています。

(1)固定資産税+都市計画税

固定資産税は、保有している土地・建物に対してかかる税金です。持っている固定資産の価格に応じた金額と、その不動産が所在する市町村に納めます。

固定資産税の税額は下記の式で求められます。

固定資産税: 固定資産評価額×1.4%

都市計画税は、都市計画事業・土地区画整理事業に要する費用に充てるために課税されます。課税対象となる資産は、都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地・家屋です。(償却資産は課税対象外)

都市計画税の計算方法は以下のとおりです。

都市計画税: 固定資産税評価額×0.3%

固定資産税と都市計画税は一つの納付書で、毎年6月頃に通知が来ます。

(2)所得税(節税可)

土地や建物などを貸して得た家賃・地代・権利金などにかかる税金です。他の所得と合算して確定申告をします。

所得税の計算方法は以下の通りです。

総収入金額 − 必要経費=不動産所得の金額

必要経費には以下が含まれます。

・固定資産税

・損害保険料

・任意の保険会社で契約した損害保険料

・減価償却費 *4章の「控除」の欄で説明

・修繕費

【参照:国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

1-3.売却時にかかる税金

不動産投資を売却した際にかかる税金をまとめています。

(1)印紙税

購入時と同様、売却時にも売買契約書が必要になるので印紙税がかかります。

・譲渡益に関した課税

不動産を売却して売却益が出た場合に課税されます。「所得」に対する課税なのでマイナスの場合は課税されません。計算方法は

収入金額 - (取得費譲渡費用) - 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」、それ以下は「短期譲渡所得」で税率が変わりますので売却時期にも注意が必要です。

・短期譲渡所得:課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)

・長期譲渡所得:課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)

【参照:国税庁 No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

2.不動産投資で節税する方法

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この章では、不動産投資でできる節税方法を説明します。

2-1.赤字による節税

不動産投資を始めた場合、初期のうちは節税ができます。

具体的には、不動産収入から全ての経費を控除した結果が赤字(マイナス)になっていれば、サラリーマンの場合は確定申告で給与所得から差し引いた所得税・住民税が節税(場合によっては還付あり)できます。専業投資家の場合は、赤字であれば納税額全般が抑えられます。

ただし、この節税は赤字が続いている期間のみです。不動産投資の経営をしていくうち

・借入金の返済が進み利息が減る

・減価償却費の計上額の減少

などにより経費が年々減って経営が黒字化していくと、節税から納税に切り替わります。がっかりする人もいるかもしれませんが、不動産投資経営で黒字になるのは良いことであり、納税があるのは投資の回収が順調に進んでいる証です。以下は、経費として使える控除対象の一覧です。

〔控除になる経費一覧〕

(1)火災保険料(1~5年に一回)

家屋に対してかけた保険料です。契約期間は選択した保険会社や種類によって異なります。

(2)融資利用時事務手数料(一回のみ)

銀行で融資を受けた際に支払った事務手数料を、一回のみ経費として申請できます。

(3)不動産取得税(購入年のみ)

不動産を購入した年度の不動産取得税を経費として計上できます。

(4)登記費用(購入年のみ)

不動産を購入した年度の登記費用を経費として計上できます。費用には登録免許税とその登記をした司法書士、税理士などのプロフェッショナルに支払った報酬が含まれます。

(5)返済利息

銀行ローンの利息部分のみ、計上できます。

(6)管理費(毎月)

管理費を支払っている場合は、経費として計上できます。管理費として管理会社に支払っている金額などがあげられます。

(7)修繕積立金(毎月)

家屋に対して修繕費用を積み立てている場合は、経費として計上します。

(8)固定資産税・都市計画税(毎年)

固定資産税と都市計画税は経費として計上できます。

(9)書籍代・セミナー代・セミナー交通費

不動産投資のために使用したセミナー代金・本代・会場までの交通費などは諸経費として計上できます。また、打ち合わせなどに使用したお茶代なども含まれます。

(10)減価償却費用【国税庁】 

減価償却費は経費計上して節税ができます。減価償却とは、不動産などの購入金額の高いものを、購入した年にいっぺんに費用として計上するのではなく、分割して1年ずつ計上する方法です。

なぜ分割するかというと、購入した時点で購入金額を全額費用に計上してしまうと、その年度だけ費用がかさみ、経営が大きな赤字となってしまうからです。計算方法は

減価償却費=取得価格×償却率

となります。つまり、物件を取得してから2年目以降は、実際にはその年に支払っていない金額を減価償却費として経費に計上することができ、総収入を目減りさせることができるので節税になるという仕組みです。

【参照:国税庁 減価償却】 

>>不動産投資で節税できる減価償却の仕組み|減価償却費の4つの計算例

2-2.税務申告で節税

多くの場合、不動産投資で税務申告をするときには、白色申告という簡単で原則的な制度の税務申告を選択します。賃貸する部屋が1~2軒であれば、白色申告で簡単に済ませるほうが楽です。

しかし、不動産投資が「事業」のレベルになってくると税務申告を白色申告から青色申告にして節税が出来ます。不動産投資での大家業が事業であると税務署が認めるおおよその目安として

・賃貸部屋であれば10室程度

・一戸建てであれば5軒(棟)

であれば、副業でも青色申告ができ、節税メリットがあります。

青色申告を希望する場合は、不動産賃貸を始めてから2か月以内に税務署に「青色申告承認申請書」を申請し、回答を待ちます。賃貸をしている部屋が事務所やテナントであっても問題はありません。

白色申告から青色申告に変わる節税メリットは

・基礎控除が10万円→65万円に変更される

・本章①の控除10項目の合計額から、さらに10万を特別控除として差し引ける

・専従者控除(管理人)の必要経費が認められる

このように全体的に必要経費の範囲が広がり控除額が大幅にアップするので、キャッシュフローに余裕が生まれます。

デメリットは、正確なバランスシート・損益計算書などの記帳と添付が必要になり、細かく手間がかかる点です。

3.不動産投資と贈与税・相続税、それぞれの節税方法

(画像=Panchenko Vladimir/Shutterstock.com)

この章ではすでに不動産投資をしている、またはこれから不動産投資を検討している方向けに、将来その収益物件に関わる贈与や相続が発生したときの贈与税・相続税に関した節税方法をまとめました。

3-1.贈与税にかかわる節税方法

収益不動産(土地・マンション・アパート・一軒家)を贈与する場合、土地の資産価値は路線価で算出するため、現金の7割程度の評価となり贈与枠に余裕ができる上に節税になります(エリアにより特性があります)。普通の贈与(暦年贈与)でも、相続時精算課税制度を利用するのでも変わりません。

これだけでも十分に節税効果があると言えますが、もう少し考えを広げると、将来家族や子供に贈与をする予定の現金で投資用不動産を購入する方法があります。自分が元気なうちは大家として運営しておき、将来の贈与に備えるという節税方法が可能です。

購入直後にすぐ贈与をするなど「明らかな節税目的」で不動産投資をすると、税務署に評価額の減額対象から外されますので注意が必要です。もっとも一般的な理解の範囲内の不動産投資・売買であれば、十分に有効な節税方法です。

また、収益不動産に賃借人がいる・土地のみを賃貸して収入を得ている場合(例:土地を貸しており、その上に借地人の家が建っている)も、土地評価額がさらに2~3割程度安くなります。

ただし、投資物件を受け取った方は、不動産取得税と登録免許税の支払い義務があります。

【参照:国税庁 路線価

【参照:国税庁 東京都 財産評価基準書目次

3-2.相続税

収益不動産(土地・マンション・アパート・一軒家)を相続すると、その評価額は路線価で算出するため、現金の7割程度の評価になり節税になります。

考え方は贈与税とほぼ同じで、資産価値を目減りさせて税額対象の総額を減らすことにあります。

相続税は、相続する財産の評価額から基礎控除額を引いたものに相続税率をかけて計算するので、評価額が低ければ低いいほど支払わねばならない相続税額が少なくなり、節税になります。

相続は基本、物件保有者の死後に行われるものですので、投資用不動産の購入が相続税の節税目的であっても税務署から追求されることはありません。また、収益不動産に賃借人がいる・土地のみを賃貸して収入を得ている場合(例:土地を貸しており、その上に借地人の家が建っている)も、土地評価額がさらに2~3割程度安くなります。

相続での投資用不動産取得の場合は、不動産取得税はかかりません。登録免許税については免税措置があります。

【参照:法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について

4.まとめ

この記事では不動産投資に関わる税金について説明しました。

不動産投資におけるどのシーンでも、不動産と税金とは切っても切れない関係にあります。税金の仕組みを正しく理解して節税のために有効に使える知識を持つよう心がけるとよいでしょう。

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