家賃収入に関する確定申告の方法は？認められる経費の種類とは

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八木チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役｜宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナーなどの資格を持ち、中立的な立場で不動産投資に関連する情報をお届けします。書籍、メディアなどに記事掲載の実績多数。

基本的に、家賃収入があった場合は確定申告をしなければいけません。しかし、申告方法を知らないという方も少なくないでしょう。また、税金をおさえるには、不動産経営で認められている経費を漏らさずに計上して、不動産所得をおさえることも重要です。

そこで本記事では、確定申告が必要になる条件や不動産投資で認められる経費、具体的な申告方法などについて詳しく解説していきます。確定申告で悩まれている方は、ぜひ最後までご覧ください。

家賃収入が年間20万円以上ある場合は確定申告が必要

年間の家賃収入が20万円を超えた場合は確定申告しなければいけません。賃貸経営そのものが赤字でも確定申告は必要です。

なお、家賃収入は「不動産所得」という区分になるため、課税額は下記の計算式によって算出します。

・不動産所得＝総収入金額－必要経費

また「収入」ではなく「所得」が課税対象になるという点にも注意が必要です。厳密に言えば「収入から経費を引いた不動産所得が20万円を超えたら確定申告が必要」ということです。

家賃収入が年間20万円以下でも確定申告するとメリットがある

不動産所得が20万円以下なら、確定申告は不要です。ただし、20万円以下でも、下記に該当するケースでは、確定申告をするメリットがあります。

・家賃収入が経費より少ない場合

家賃収入が経費より少ない場合は不動産所得が赤字になるため、給与所得などと損益通算することで税金をおさえることができます。確定申告をすればすでに支払った税金の還付請求も可能です。

・減価償却期間中

減価償却費は実際の支出ではなく、会計上算出する経費です。不動産所得が黒字でも減価償却費を計上して赤字にできれば、本業の給与所得を減らせます。

家賃収入の確定申告で計上できる経費

家賃収入の確定申告で計上できる必要経費を正しく把握しておけば、節税に役立ちます。確定申告の前に主な必要経費を確認しておきましょう。

固定資産税

毎年1月1日現在に所有している土地や物件に課税されます。なお、固定資産税は市町村が課す地方税です。

修繕費

物件の原状回復や維持管理に要する費用は、すべて「修繕費」として経費に計上できます。ただし、耐震補強やリノベーションなどのように、物件の価値向上や延命を目的とした工事は修繕費ではなく固定資産税の対象となります。

損害保険料

不動産投資で火災や地震などの自然災害リスクを最小限におさえるには、火災保険や地震保険などの損害保険に加入するのが一般的です。その損害保険料は必要経費として認められています。しかし、年度分の支払のみが対象となることを認識しておいてください。

減価償却費

不動産の建物は減価償却することができます。たとえば、耐用年数20年の建物に2,000万円の価値があった場合、価値は毎年100万円ずつ下がっていくため、この100万円を減価償却費として計上できます。

ローンの利子

物件を購入する際に金融機関から借り入れたローンの利子は、経費として認められます。元金は経費に計上できないので注意しましょう。なお、物件が完成してから賃貸を開始するまでの間に発生した利息は「建物取得価額」に算入されます。

賃貸管理代行手数料

賃貸物件の入居者から家賃を集金する業務や、入居者間のトラブル対応などを管理会社に代行してもらう際に発生する費用です。

交際費・交通費などの諸経費

管理会社との打ち合わせなどで使った交際費や、物件調査の際にかかった交通費も、不動産経営に関する諸経費として計上することができます。

家賃収入に関する確定申告の方法

ここからは、家賃収入に関する確定申告の方法を詳しく解説していきます。

確定申告の方式には青色申告と白色申告がある

確定申告の方式は、青色申告と白色申告から選択できます。

・青色申告
青色申告は詳細に記された帳簿が求められますが、基礎控除の他に最高65万円、または10万円の特別控除や損失の繰越といった節税面でのメリットが大きくなります。なお、青色申告を利用する場合は、事前に納税地の税務署に「青色申告承認申請書」を提出します。申請期限は開業から2ヶ月以内、または、青色申告に変更する年の3月15日までです。

・白色申告
青色申告の申請をしなければ自動的に白色申告となります。簡易な帳簿だけで申告できるため手間はかかりませんが、控除となるのは基礎控除の38万円（令和2年以後は所得2,400万円以下の場合は48万円）だけです。

青色申告と白色申告、どちらにもメリットとデメリットはありますが、中長期的な節税を意識するなら青色申告を積極的に採用したいところです。帳簿の作成が難しい場合は、税理士に一任するのも、ひとつの方法でしょう。

確定申告に必要な書類を用意する

続いて、確定申告に必要な書類を見ていきましょう。

・自分で取得する書類
自分で取得する書類は「確定申告書B」です。青色申告の場合は「青色申告決算書」も必要です。どちらも国税庁のHPからダウンロードできるので、税務署に足を運ぶ手間はかかりません。

・不動産業者から取得する書類
不動産業者からは、4つの書類を取得します。

1. 売買契約書
   不動産を購入する際に発行される書類です。この書類は物件を購入した年と、売却する年の確定申告で必要となるため、紛失しないように保管しておきましょう。

2. 賃貸借契約書
   賃貸物件の入居者と交わす書類です。物件の管理を管理会社に委託している場合に、不動産会社から取得します。

3. 送金明細
   物件の管理会社から毎月送られてくる書類です。管理会社が代行して集金した家賃や修繕にかかった費用などが記載されています。

4. 売渡精算書
   不動産を売買する際に発生した費用が記されています。経費計上には欠かせない書類です。

・金融機関から取得する書類
金融機関からは「返済予定表」を取得します。購入した物件の借入返済金額などが記載された重要な書類です。基本的には、融資が実行された段階で金融機関から自宅に送られてきます。

・勤務先から取得する書類
勤務先からは、支払われた給与や所得税の支払い額などが記載された「源泉徴収票」を取得します。年末調整後に勤務先から発行されますが、紛失した場合は勤務先の経理担当に問い合わせれば再発行してくれます。

・行政から取得する書類
行政からは、「固定資産税の納税通知書」を取得します。基本的には毎年4～6月ごろに、市町村から送られてきます。ただし、不動産を購入した年は売主と固定資産税の精算を行うため、「固定資産税の精算書」も必要になります。

・上記以外の必要書類
損害保険の証券や管理費、修繕積立金の領収書なども必要です。損害保険の証券は、保険の契約時に保険会社から送られてくるので保管しておきましょう。修繕などの領収書は管理会社から受け取っておきます。不動産経営に関わる領収書は、すべてもらっておくといいでしょう。

申告書を提出する

確定申告書の提出期限は、毎年2月16日～3月15日までの1か月間です。確定申告書の提出方法は下記の3つから選べるので、自分にとって都合のいい方法を選択しましょう。

・税務署の窓口に提出する
所轄の税務署に直接出向いて提出する方法です。税務署の窓口に書類を持っていくだけなので、難しい手続きは必要ありません。

・郵送する
郵便ポストから申告書を投函する方法です。近くに税務署がない場合は、郵送を選択してもいいでしょう。なお、郵送提出の場合は、消印の日付が申告書の提出日と判断されます。申告書が3月15日中に税務署へ届かなくても、消印が3月15日になっていれば期限内提出とみなされます。

・e-Taxで提出する
パソコンとネット環境が整っているなら、e-Taxがもっとも簡単です。なお、e-Taxは「マイナンバー方式」と「ID・パスワード方式」から選べますが、ID・パスワード方式はマイナンバーカードが普及するまでの暫定的な方法なので、可能な限りマイナンバー方式を利用したいところです。

まとめ

経費を差し引いた家賃収入が20万円を超えた場合は、必ず確定申告をしなければいけません。ただし、家賃収入が20万円以下でも、確定申告をしておけば給与所得の節税につながるため、「家賃収入の金額を問わず確定申告はするべき」と覚えておくといいでしょう。

確定申告の方法を誤ると不要な税金を払うことにもなりかねないので、経費の計算方法や申告方法を事前にしっかり確認しておきましょう。

家賃収入の確定申告に関するよくある質問

Q.確定申告が必要な金額は？

原則的に家賃収入が年間20万円を超えた場合に必要です。20万円以下の場合は不要ですが、家賃収入が経費より少ない場合や減価償却期間中は必要です。

Q. 確定申告で計上できる経費は？

固定資産税や修繕費、損害保険料、減価償却費、ローンの利子、賃貸管理代行手数料、交際費・交通費などの諸経費を計上できます。

Q. 確定申告で必要な書類は？

確定申告書Bや青色申告決算書のほか、不動産会社から売買契約書や賃貸借契約書、送金明細、売渡精算書、また金融機関から返済予定表を用意する必要があります。

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  著者八木チエ