オーナーチェンジ
(画像=jeremias-munch/stock.adobe.com)

不動産投資を始めた当初にありがちな失敗に、「オーナーチェンジ物件だから安心」という思い込みがあります。ここでは、この思い込みから抜け出すために、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを紹介。さらに、トラブル対策を伝授します。

オーナーチェンジ物件とは 物件購入と同時に賃料を得られる

オーナーチェンジ物件とは入居者付きで売買される賃貸物件のことです。通常は賃貸借契約の条件のまま、旧オーナーから新オーナーへ売却されます。区分マンションの他、アパートや一棟マンションでも、入居者が1人でもいれば「オーナーチェンジ物件」と呼ばれるのが一般的です。

オーナーチェンジ物件購入の3つのメリット

・メリット1:賃料をすぐに得られる安心感
入居者がいない中古物件は、入居者募集をしてみないと「いつ賃料が得られるか」「いくらの家賃なら入居者が付くか」がわからず、収支計画が立てにくいという不安があります。これに対してオーナーチェンジ物件は、引き渡し後すぐに賃料が入ってくる安心感があります。

・メリット2:経営計画を立てやすい
オーナーチェンジ物件は賃料と経費がほぼ決まっているため、購入前に収支を見積もりやすいです。この情報をもとに、リアルな経営シミュレーションができるため、「本当に購入すべき物件か」を判断しやすいです。

・メリット3:リフォーム費用が必要ない
空室の中古物件を購入した場合、傷みが激しくそのままの状態では入居者の集客が難しいため、購入直後にリフォームが必要になるケースもあります。一方オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるため、すぐにリフォーム費用が発生するリスクは低いです。

オーナーチェンジ物件購入の3つのデメリット

・デメリット1:室内の様子を確認できない
オーナーチェンジ物件は入居者が生活しているため、室内の様子を確認しないまま購入するのが一般的です。入居者が退去した時にはじめて室内の様子を確認できるので、部屋の傷みが著しい場合は、予想以上にリフォーム費用がかかることもあります。

・デメリット2:オーナーといえども自由にできない
オーナーチェンジ物件は、「全面リフォームをして部屋の付加価値を高めたい」と思っても、入居者が退去しなければ部屋を自由にできません。また普通借家契約であれば、契約更新の拒絶も現実的には難しく、正当な事由がない限りできません。

・デメリット3:賃料変更が容易にできない
周辺の競合物件よりも賃料が割安に設定されている場合でも、賃料を容易に変更することができないこともオーナーチェンジ物件のデメリットと言えます。

オーナーチェンジ物件 こんなトラブルに要注意!

オーナーチェンジ物件のトラブルで多いのは、購入直後に入居者が退去してしまうケースです。「入居者は前オーナーの関係者だったのではないか?」という疑いも出てきますが、決定的な証拠がなければ対抗することは難しく、仮に証拠をつかんでも、それを理由に契約を破棄するのは難しいでしょう。

オーナーチェンジ物件 トラブルを回避する対策とは

残念ながら、オーナーチェンジ物件のトラブルを100%防ぐ方法はありませんが、購入前の事前ヒアリングやレントロールを確認することでトラブルのリスクはある程度軽減できます。ヒアリング項目は、「入居者の基本情報チェック(職業・勤め先など)」「今まで賃料滞納トラブルはなかったか」「入居してどれくらいか(長いほどリスクが少ない)」などでしょう。

また、競合物件の賃料リサーチも参考になります。相場の賃料よりも割高に設定されている場合は、高利回り物件に見せかけている可能性も否定できません。「なぜ賃料が相場よりも高いのか」をしっかり確認した上で、購入するようにしましょう。

このように、一見魅力的に見えるオーナーチェンジ物件にもデメリットやリスクがあります。「入居者がいるから安心」と安易に飛びつかず、綿密にリサーチするようにしましょう。リスクヘッジを意識するなら、満室保証をしてくれるサブリース引き継ぎのオーナーチェンジ物件や、入居者が決まりやすい新築物件なども視野に入れて検討しましょう。

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