【不動産クラファンサービス情報】T's Fundingのご紹介

こんにちは！YANUSY編集部です！
今回は、「安心」をコンセプトに掲げ、投資家保護に徹底的にこだわった不動産投資クラウドファンディング『T's Funding』をご紹介します！

YANUSY編集部では30以上の不動産クラウドファンディングサービスを常時ウォッチしていますが、その中でも投資家に対する魅力が高い「注目ファンド」ですので、是非ご確認下さい。

『T's Funding』はどんな人におすすめ？

T's Fundingは、多数存在する不動産クラウドファンディングの中でも、極めて投資家のリスク抑制を重視されたファンドとなっています。
その上で、投資家への利回りについても高めの設定がされていますので、不動産クラファン初心者から愛好家まで、幅広い方に魅力があるファンドといえるでしょう。

・損失リスクを極力小さくしたい、安全志向の方
・不動産投資経験豊富で、「おとく」な投資先を探索している方
・投資先不動産を、エリア分散させたい方
・NISAで株式や投資信託等を行っており、投資ポートフォリオを改善したい方

サービスの概要/特徴

T's Fundingは不動産特定共同事業法（不特法）に基づき、タマキホーム株式会社が提供する不動産クラウドファンディングサービスです。
不動産の運営はプロの事業者に任せて、投資家は事業利益に対する配当と出資元本の償還を求める権利を得ることができます。

万一ファンドで損失が生じても、30%～50%弱までの損失なら事業者がカバー

不動産クラウドファンディングでは、「優先劣後構造」を取ることで、損失を劣後出資者（ファンド提供事業者）がまず負担し、投資家の元本を守る仕組みが存在します。

この劣後出資比率は事業者やファンドによりさまざまで、10%程度のファンドが多いのですが、T's Fundingでは30%～50%弱と、業界でも屈指の劣後出資比率で、投資家の出資元本の棄損リスクを抑制しています。
不動産事業者にとっては、手元資金の有効活用が経営上重要なのですが、その手元資金を大胆に劣後出資にあてているT's Fundingの姿勢には、投資家保護意識の高さがはっきり出ていると言えます。

建築が完了した賃貸不動産が、短期間で30%以上棄損するケースは、災害に巻き込まれるケースなど、限定的です。
また、不動産の場合は、建物が仮に損害を受けても、土地の価値はゼロになりませんので、この劣後出資比率の高さは、極めて魅力です。

劣後出資の重要性について、別記事でも触れていますので、詳細を知りたい方は、こちらをご覧ください。

低リスクのインカム型ファンドへのこだわり

不動産クラウドファンディングでは、現在収益を生んでいる収益物件（賃貸マンションなど）の安定したインカム収入を原資にしたファンドの他、不動産開発等を通じた売却益（キャピタルゲイン）を狙うキャピタル型のファンドが存在します。
不動産開発のプロセスでは権利調整や開発許可、建築リスクなどの多様なリスクが存在するため、キャピタル型のファンドは、インカム型に比べてハイリスク・ハイリターンとなることが一般的です。

T's Fundingでは、高い利回りを確保しやすいキャピタル型ではなく、リスクの低いインカム型にこだわってファンド提供をしています。
この点でも、投資家保護の姿勢がファンド設計に反映されています。

また、一般の投資家にとって、キャピタル型のリスクを正しく想定することは正直難しいと思いますが、賃料収入の下落リスクであれば調査のしようもありますし、納得した上での投資判断がしやすいのではないでしょうか？

インカム型とキャピタル型について、別記事でも触れていますので、詳細を知りたい方は、こちらをご覧ください。

投資家への利益分配志向が高い

不動産クラウドファンディングでは、ファンド運営で得た利益を元に投資家に配当を実施し、残った利益を事業者が得る構造になっています。

通常、事業者は営業稼働が必要となる他、劣後出資の実施によって高いリスクを負担する分、投資家より高いリターンを得る、というのが自然な考え方になります。
（利益の一定比率を分配する事業者も存在しますが、YANUSY編集部の調査した範囲では、利益の75%を事業者が取得します。）

ところが、T's Fundingでは、高い比率の劣後出資（＝リスク）を事業者が負担する上に、利益分配も投資家を優先する、という、極めて異例（投資家有利）のファンド設計をしているケース（※）まで存在します。

上記の実例では、リスクが低い一般投資家に5%の利回りを配分する一方で、リスクを優先負担する運営事業者（タマキホーム株式会社）は、2.71%の利回りしか得ない計画。

おそらく、現状は認知度向上や投資家獲得のため、損を覚悟で投資家にだけメリットのある設計としていると考えられますが、現状は投資家にとっては極めて有利な条件になっていますので、今は、「ねらい目」です。

※投資商品の設計においては、優先劣後構造をとる場合、当然に優先出資者の方がリスクが小さい分、リターンも小さくなるものとされています。（不動産証券化の教科書で最初の方に出てくる、ごく基本的考え方です。）

情報をガラス張りにして、投資家との情報格差を解消する姿勢

不動産関連投資ではしばしば、不動産事業を担うプロと投資家の間の情報格差が課題となります。
不特法に基づく不動産クラウドファンディングでは、法律により情報開示が義務付けられているのですが、T's Fundingは、この情報開示にも極めて積極的、という特徴があります。

特に、事業者の予定利益を含めた収支計画が、会員登録無しで閲覧できるというのは、不動産クラウドファンディングにおいても異例の姿勢です。
これは、事業者の取り分を小さくして、投資家への配当を高く設定しているからこそできること。

他サービスでは実は、事業者のリスク負担（劣後出資）を小さくして、出資金あたりの利回りは投資家よりはるかに高いケースが多いです。これには事業者にも当然言い分があり、事業運営に関わる無限責任（出資を超える損失リスク）を事業者が負う分に見合ったリターンがないと割に合わないのです。ただ、一般の投資家にとってはなかなか理解されにくい点でもあり、事業者の利益予想の情報開示は、他サービスではなかなか真似ができない点でしょう。

安定した周期での新ファンド募集

リスクとリターンのバランスが良いファンドは、応募者が殺到し、抽選倍率が高くなってしまうのが課題ですが、抽選に外れた場合にも、次の応募機会が安定的に期待できるのは、大きな魅力です。

商品の魅力が高くても、ファンドの組成が不定期であれば、次にいつ応募できるかが見通せません。

T's Fundingでは、2023年度は月１回以上のファンドを継続的に組成されており、かつ、資産価値の下落リスクの小さい、築浅で交通利便性の高い物件が中心になっています。
優良物件で組成されたファンドが定期的に提供されますので、今回抽選に外れても、翌月再度応募機会がある、というのは、投資家にとっては会員登録する価値が高くなるでしょう。

投資対象エリアの分散が可能

不動産投資では、地震などの災害に備えて、特定のエリアに投資対象を分散させず、エリア分散を行うことが望ましいです。
首都圏以外の優良物件に投資できる機会は限られますので、首都圏に投資先が偏っている投資家にとっては、分散投資先としての魅力もあるでしょう。

最新ファンド情報

「T-18号ファンド」

◎劣後出資　38.06％
◎利回り　4.9％
◎募集期間：2/7（水）9：00～2/13（火）12：00

留意点

募集額が控えめで、注目が集まると抽選倍率が高くなる可能性

T's Fundingは商品力を高めることを重視するためか、外部広告や露出は控えめで、「知る人ぞ知る」ファンドという状態。
2023.11時点では抽選倍率が1.1倍～高くても4倍程度で収まっていたのですが、徐々に倍率が高まっており、今後注目が集まると、抽選倍率が跳ね上がる可能性があります。

出資金の元本割れリスクはゼロではない

これは不動産クラウドファンディングに共通するデメリットですが、不動産特有のリスクとして天災による被害、周辺環境の変化に伴う不動産価値の著しい低下などによって、出資金が元本割れを起こすリスクが存在します。

また、事業者が万が一倒産した場合には、ファンドの出資金ついてもその影響を受けてしまいますので、運営事業者の財務状況や経営状況を確認する必要があります。

なお、不動産会社の経営が厳しくなると、不動産事業の特性上、手元資金の枯渇が大きな問題となってきます。
そのような状況でファンドを組成しようとしても、高い劣後出資比率を確保することは簡単ではありませんので、T's Fundingが高い劣後出資資金を確保し続けている、ということ自体が企業の財務面の強さを表すバロメーターのひとつと見ることができるでしょう。

株式や預金とは異なり、好きなタイミングでは換金できない

これも不特法型クラファンとしては一般的な特徴ですが、特定の事情がない限り、途中で解約、換金ができない仕組みとなっています。
そのため、運用期間の長いファンドに出資する場合には、注意が必要です。

運営会社

タマキホーム株式会社

編集部まとめ・コメント

多様な不動産クラウドファンディングサービスが登場してきていますが、T's Fundingは、安定性を重視し、商品設計にもはっきりとその姿勢が感じられる、かなり特徴のあるファンドです。

NISA等の分散投資先の他、リスクを嫌って定期預金等に眠らせている余剰資金の投資先として、非常に魅力的な候補となるのではないでしょうか？
抽選のため当選倍率が高くなる可能性もありますので、早めの会員登録をおすすめします。

なお、YANUSYでは、T's Fundingを含めた不動産クラウドファンディングの情報を多数調査、掲載していますので、新着ファンド情報の把握や、他サービスとの比較検討にもご活用下さい。

※本サイトは不動産投資、クラウドファンディング等に関する情報共有を目的としており、投資勧誘や助言を行う物ではありません。
※元本保証のない投資商品への投資に際しては、元本割れリスク確認した上で投資をご検討下さい。