賃貸物件を保有した後、ランニングコストとなるものの一つが固定資産税です。「固定資産税は市区町村（23区の場合は東京都）が計算するからどうにもならない」と思っていませんか？軽減措置を活用すれば、毎年かかる負担を低く抑えることができます。
固定資産税は毎年かかる固定費だからこそ節税が大事
固定資産税は毎年1月1日（賦課期日）に土地や家屋などを保有し、固定資産課税台帳に登録されている人に対して課される税金です。税額の計算式は次のようになります。
固定資産税の税額＝課税標準（※）×1.4%（全国一律税率）
※土地の場合…公示価格の約７割を目安に評価した金額（実勢価格の６～７割程度）
建物の場合…評価時点における再建築価格から経過年数に応じた減価を加味して評価した金額（実勢価格の４～６割程度）
固定資産税における資産の評価額は3年に１度見直されています。
土地や建物の評価額の多くは高額であるため、固定資産税も比例して高額になりがちです。また、固定資産税は毎年納付しなくてはなりません。だから、節税が大事なのです。
節税対策の一つは「軽減措置」の適用
固定資産税の節税方法の一つとして検討したいのが軽減措置の適用です。資産の状況によっては、社会的な政策の見地や福祉の観点から、固定資産税の負担が低くなるものもあります。これを活用しない手はありません。
なお、これらの軽減措置の適用対象となるのは不動産の持ち主として固定資産税台帳に登録されている方になります。つまり、投資用として賃貸物件をお持ちの方も適用対象に含まれます。
住宅用地の特例
家が建っている土地については、固定資産税は次のように減額されます。
小規模住宅用地（住宅やアパート用の敷地で200㎡以下の部分）：課税標準×1/6×1.4％
一般住宅用地（住宅やアパート用の敷地で200㎡超の部分）：課税標準×1/3×1.4％
この特例は店舗兼住宅でも適用可能です。居住用部分が敷地の半分以上を占めていれば敷地全部が居住用とみなされて特例が適用されます。また、アパート・マンションなどの集合住宅の場合、特例対象となる敷地面積は「敷地全体の面積÷居住用住戸の戸数」で計算します。
新築住宅に対する軽減措置
住宅を新築した場合、その住宅が一定要件を満たしていれば、新築後3年間（3階以上の耐火・準耐火建築物は5年間）、固定資産税は半分に減額されます。適用対象となる住宅の要件は次の通りです。
- 2020年3月31日までに新築された住宅であること
- 住宅の居住部分の課税床面積が50㎡以上280㎡以下であること（貸家住宅の場合は一戸につき課税床面積が40㎡以上280㎡以下）
また、この軽減措置は専用住宅でも店舗兼住宅でもOKです。ただし、店舗兼住宅の場合、半分以上が居住用に供されていることが必要です。
認定長期優良住宅の建物
先述の新築住宅が認定長期優良住宅に該当する場合も固定資産税は半分に減額されます。なお、適用期間は、通常の新築住宅よりも長く、新築後5年間（マンション等は7年間）になります。ただし、適用を受けるためには、新築した年の翌年1月31日まで（その年の1月1日新築の場合はその年の1月31日まで）に申告しなくてはなりません。
耐震建替え・改修に対する軽減措置
1982年1月1日以前から存在する家屋を、耐震のために2008年1月2日から2020年3月31日までの間に、建替あるいは改修を行った場合、固定資産税は一部あるいは全部が減免されます。要件や減免の程度は自治体によって異なります。また、耐震の建替えあるいは改修工事完了後、一定の期間内に家屋が所在する地域の自治体に申請しなくてはなりません。
更地の固定資産税は高いので要注意
なお、これら軽減措置は「土地の上に住宅が建築されてはじめて課税標準が軽減される」こととなっています。つまり、更地には軽減措置の適用はないのです。この点を十分加味した上で、土地や建物の保有を検討するとよいでしょう。
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