不動産投資はシミュレーションが重要!利回りやCFを試算して優良物件を見つけよう
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大西 勝士
大西 勝士
フリーランスの金融ライター(AFP、2級FP技能士)。早稲田大学卒業後、会計事務所、一般企業の経理職、学習塾経営などを経て2017年10月より現職。10年以上の投資経験とFP資格を活かし、複数のメディアで執筆しています。

不動産投資で成功するには、収益性の高い物件を選ばなくてはなりません。不動産には空室リスクがあり、さまざまな費用もかかるため、物件選びを不動産会社任せにするのは危険な部分もあります。

シミュレーションで利回りやCF(キャッシュフロー)を試算し、最終的には自分で投資判断をすることが大切です。今回は、不動産投資のシミュレーション方法について詳しく解説します。

不動産投資のシミュレーションとは

不動産投資のシミュレーションとは、投資対象物件の収益や費用を試算して、どれくらいの利益が見込めるかを把握することです。入居者から受け取る家賃収入から不動産投資でかかる費用を差し引いて、毎年手元にいくら残るかを計算します。

不動産は投資金額が大きいので、シミュレーションの手間を怠ると想定外の支出が発生し、資金繰りに困るかもしれません。また、不動産会社は物件選びのプロですが、担当者によって経験やスキルに差があるため、紹介された物件が優良物件とは限りません。

購入前にシミュレーションで収支を予測し、物件の収益性を判断する必要性は高いといえるでしょう。

不動産投資のシミュレーションに必要な項目

ここでは、不動産投資のシミュレーションに必要な項目を確認します。

物件の購入金額・基本情報

物件の購入金額のほかに、建物の構造や面積、築年数などの基本情報も必要です。購入金額は土地と建物の内訳を把握しておくと、税金計算に必要な減価償却費を把握できます。基本情報は物件の価値下落や修繕費、設備の交換費用などの予測に役立ちます。

物件購入時の諸費用

収益物件を購入するときは、物件価格のほかに以下のような諸費用もかかります。

・登録免許税
・司法書士報酬
・印紙税
・仲介手数料
・不動産取得税

不動産投資ローンを利用する場合は、ローンの事務手数料や保証料なども必要です。それぞれの費用を把握しておけば、正確なシミュレーションができます。費用の詳細がわからない場合は、物件価格の10%程度をまとめて諸費用とすることも可能です。

年間家賃収入

年間家賃収入は「月額家賃×12ヵ月」です。オーナーチェンジ物件なら現在の家賃、空室の場合は想定家賃をもとに計算します。不動産投資では定期的に退去が発生するため、空室率を考慮するとシミュレーションの精度は上がります。

たとえば、1年間の空室期間が10%程度と予測される場合は、満室時家賃収入の90%の金額でシミュレーションを行います。空室率に正解はないので、投資物件の過去の実績や投資エリアの賃貸需要など参考に設定するといいでしょう。

また、家賃は築年数の経過とともに下落する傾向にあります。長期間のシミュレーションを行う場合は、家賃の下落率も考慮しておきましょう。

物件購入後の維持管理費

不動産投資は物件を購入して終わりではなく、以下のような維持管理費がかかります。

・管理費・修繕積立金(マンションの場合)
・固定資産税
・賃貸管理手数料(賃貸管理を管理会社に委託する場合)
・火災保険料、地震保険料

物件購入前であっても、不動産会社に確認すれば概算金額は把握できます。修繕積立金は、将来値上がりの可能性があるので注意が必要です。

借入金額、適用金利、毎月の返済額

不動産投資ローンを利用する場合は、借入金額や適用金利、毎月の返済額が必要です。ローンに関する情報を整理しておけば、家賃収入からローンを返済した後にいくら残るかを把握できます。

不動産投資においてシミュレーションが重要な理由

不動産投資でシミュレーションが重要なのは、紹介された物件を購入すべきかを適切に判断できるからです。具体的には、以下のような効果が期待できます。

実質利回りがわかる

不動産投資において、物件の収益性は利回りで判断します。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

・表面利回り:年間家賃収入÷物件価格×100
・実質利回り:(年間家賃収入-維持管理費)÷(物件価格-諸費用)×100

物件情報に掲載されているのは、満室時の年間家賃収入をもとに計算された表面利回りです。表面利回りは、簡易的に利回りを計算するには便利ですが、空室率や諸費用は考慮されていません。表面利回りだけで物件を選ぶと想定より現金が残らず、失敗する可能性があります。

一方、実質利回りは費用も含めて計算した利回りです。空室率や諸費用、維持管理費なども考慮するため、より正確な利回りがわかります。シミュレーションで物件の実質利回りを確認すれば、優良物件を見つけやすくなるでしょう。

手元にいくら残るかがわかる

不動産投資のシミュレーションは、手元にいくら残るかわかるのもメリットです。

ローンを利用して収益物件を購入すると、家賃収入からローン返済を行います。退去が発生したら、次の入居者が決まるまでは自己資金でローンを返済しなくてはなりません。シミュレーションでキャッシュフローの収支予測をしておけば、資金繰りに問題がないかを判断できます。

売却時期を判断しやすくなる

不動産投資は、長期にわたって安定した収入が期待できます。ただし、築年数が古くなるほど修繕の必要性が増し、資産価値や家賃も下落傾向にあります。家賃収入を目的とした長期投資であっても、出口戦略を考えておかなくてはなりません。

不動産は、売却するタイミングによって売却価格や税金が変わってきます。シミュレーションで長期の収支予測をたてておけば、売却時期を判断しやすくなるでしょう。

不動産投資のシミュレーション方法

実際にシミュレーションを行うときは、どんな方法があるのでしょうか。ここでは、不動産投資のシミュレーション方法を3つ紹介します。

Excelで計算する

Excelに必要な項目を入力して、自分でシミュレーションを行う方法です。項目や計算期間などをアレンジしながら、自由にシミュレーションができます。

ただし、初心者が白紙の状態から自分でシミュレーションをするのは難しいかもしれません。一部の不動産会社では、実質利回りなどが計算できるExcelファイルを提供しています。不動産会社のホームページからダウンロードできるので、うまく活用しましょう。

シミュレーションツールを使う

インターネット上で提供されている、不動産投資のシミュレーションツールを使う方法です。不動産投資サイトや不動産会社のホームページでは、必要な項目を入力すると実質利回りやキャッシュフローの収支計算ができるツールを提供しています。

中には、シミュレーション結果がグラフでわかりやすく表示されるものもあります。初めてシミュレーションをする場合は、インターネット上のツールが利用しやすいでしょう。

不動産会社にシミュレーションを依頼する

自分でシミュレーションをするのが難しい場合は、不動産会社に依頼して作成してもらう方法もあります。物件を紹介してもらう際に、実質利回りやキャッシュフローのシミュレーション作成をお願いしてみましょう。

ただし、提示されたシミュレーション結果に問題がないかを見極めなくてはなりません。不動産会社に依頼する場合も、シミュレーション方法に対する理解は必要です。

まとめ

不動産投資は物件種類やローンの有無、投資期間などによって期待できる収益が変わってきます。不動産会社から物件を紹介されたときは、実質利回りやキャッシュフローを試算して購入判断をすることが大切です。不動産投資で成功するために、シミュレーションで優良物件を見つけましょう。

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