不動産投資には、多くのメリットがあります。管理委託をすることで、ほったらかしでも何もせずにお金が入ってくる仕組みを作れることがその一つです。これには正しい部分もありますが、正しくない部分もあります。
管理会社に管理を委託している不動産投資家は多いですが、中には自主管理をしている人もいます。どちらを選ぶかは、管理委託と自主管理のメリット・デメリットを正しく理解した上で決めなければなりません。今回は、自主管理と管理委託の選択をする際に考えるべきポイントについてお伝えします。
自主管理と管理委託のメリット・デメリット
多くの不動産投資家が選択する管理委託の主なメリットは、以下のとおりです。
- 自分の労力をかけずに済む
- ノウハウが蓄積されている管理会社であれば、自主管理よりも空室率が低くなる可能性がある
管理委託のデメリットは、以下のとおりです。
- 管理のクオリティは管理会社によって異なり、力のない管理会社に任せると空室率が上がる可能性がある
- 管理委託費用が発生する。またリフォーム費用など、管理会社を通じて発生する費用は管理会社の手数料が加わるため、自ら依頼するよりもコストが増えるケースが多い
自主管理のメリット・デメリットは基本的に管理委託のメリット・デメリットの逆で、以下のとおりです。
自主管理のメリット
- 賃貸経営の経験が豊富な人であれば、管理委託よりも空室率を下げることができる
- 管理会社に依頼していれば発生していた多くのコストを自らの労力によってゼロにできるので、コストを削減できる
自主管理のデメリット
- 自分の労力がかかる
- 経験のない大家が自主管理にした場合、管理委託にする場合と比較して空室率が上がってしまう可能性がある
これらを踏まえて、次の章からは自主管理・管理委託の選択をする上で考えるべきポイントについて説明します。
自主管理にすべき物件や状況
まずは、自主管理にすべき物件や状況について見てみましょう。
上記のとおり、自主管理の特徴は労力がかかるがコストは抑えられ、経験値が高い人であれば安定した稼働率を保てることです。専業大家が自主管理を選ぶケースが多いのはこのためです。
彼らには、労力をかけられるだけの時間的余裕があります。また、専業大家になるまでに多くの経験をしているため賃貸経営のノウハウがあり、自分で管理したほうが高い稼働率を保てるのです。
一方、サラリーマン大家は時間的余裕がないケースが多く、管理委託を選ぶケースが多いです。ただし、サラリーマンをやりながらでも対応できるような業務量であれば、自主管理を選択してもいいでしょう。
例えば、しっかりした建物管理会社が管理をしている区分マンションであれば、やることは入居者募集と家賃の入金チェックだけなので、日常業務は多くありません。
問題は家賃滞納が発生した場合などのトラブル対応ですが、自宅と所有物件が近ければすぐに督促ができますし、家賃保証会社を利用すればそもそも自分が対応する必要がありません。このように、トラブル発生時でも業務が限定的であれば、1部屋目から自主管理にトライしてみてもいいでしょう。
区分マンションに限らず、自分のキャパシティの中で管理できるような物件ならば、トライしてみる価値はあるでしょう。
管理委託にすべき物件や状況
管理委託にすべき物件や状況について一言で言えば、自分のキャパシティで管理できない場合は管理委託にすべきです。
たとえば、日中時間が取れない忙しいサラリーマンが50部屋所有しており、それらがあらゆる場所に点在している場合は管理委託を選択すべきです。
まとめると、コストや自分が管理にかけられる労力や時間、自分のリーシング能力のバランスを考えて、自主管理と管理委託を選択すべきだと言えます。
管理委託では、管理会社の質がかなり重要です。力のない管理会社に任せると、かえって手間がかかることになってしまうので、管理会社はしっかり吟味して選ぶようにしましょう。
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