マンションには、単身者向けからファミリー向けまでさまざまな間取りがあります。投資用マンションを購入するときは、どのような間取りの物件を選べばよいのでしょうか。
間取りによって入居人数や収益性、コストが変わるため、間取りの選択はマンション投資の成否を左右する重要な要素といえるでしょう。そこで今回は、マンション投資におすすめの間取りと失敗しない物件選びのコツについて解説します。
マンションの主な間取りの種類
間取りとは、住宅の部屋の配置のことです。物件情報では「1R」「3LDK」のように、数字やアルファベットで表記されます。数字は居室（寝室）の数、アルファベットは部屋の機能を表します。ここでは、マンションの主な間取りの種類と特徴を確認していきましょう。
1R（ワンルーム）
1Rとは、居室とキッチンの間に仕切りがない間取りのことです。部屋の中にキッチンもあり、マンションの中では最もコンパクトな間取りで、トイレと浴室が一緒になっている物件も多くあります。他の間取りに比べて家賃が安いため、住居費を抑えたい一人暮らしの人におすすめです。
1K（ワンキッチン）
1Kとは、居室とキッチンの間に仕切りがある間取りです。居室の数は1つですが、キッチンと居室が分かれているので少しゆとりがあります。また、料理をするときの匂いが部屋全体に広がりにくいというメリットもあります。
1Rよりも広い部屋に住みたい人や、自炊をしたい一人暮らしの人は1Kがおすすめです。
DK（ダイニング・キッチン）
DKとは、食事ができるスペースとキッチンが1つになっている部屋のことです。マンションの場合、居室の数に応じて「1DK」「2DK」といった間取りがあります。DKに必要な広さの目安は4.5～6畳とされており、物件によっては冷蔵庫や電子レンジなどの電化製品や、ダイニングテーブルを置くこともできます。
1DKは単身者や二人世帯、2DKは二人世帯や小さな子どもがいる家族におすすめです。
LDK（リビング・ダイニング・キッチン）
LDKとは、居間とキッチンと食事ができるスペースが1つになっている部屋のことです。マンションの場合は、居室の数に応じて「1LDK」「3LDK」といった間取りがあります。LDKに必要な広さの目安は8～10畳とされており、DKよりもゆとりがあります。
1LDKは広い部屋に住みたい単身者や二人世帯、2LDK・3LDKは二人世帯やファミリーにおすすめです。
S（サービスルーム）
マンションには、「3LDK＋S」「3SLDK」のように「S」がつく間取りもあります。Sとはサービスルームのことです。採光や換気の条件を満たさない、建築基準法において居室と認められない部屋のことを、S（サービスルーム）と表記します。
フリースペースとして利用できるため、広い収納スペースなどを確保したい場合はサービスルームのある間取りを選ぶとよいでしょう。
マンション投資ならワンルーム（単身者向け）がおすすめ
マンションにはさまざまな間取りがありますが、投資目的でマンションを購入するなら、首都圏（主に東京23区）のワンルームマンションがおすすめです。
東京都が公表している「東京都世帯数の予測」によれば、都内の総人口は2025年にピークを迎えますが、一般世帯数は単独世帯や夫婦のみの世帯数の増加により、2035年にピークを迎える見込みです。
都内の1世帯あたり人員は減少傾向にあり、2015年以降は2人を下回っています。2015年は1.99人でその後も減少が続き、2040年には1.80人になると予測されています。単独世帯と夫婦のみの世帯は、2040年まで増加する見込みです。
このことから、マンション投資ではファミリー向け（2LDK・3LDK）の物件より、単身者向けのワンルームや二人世帯向けの物件（1DK・1LDK）のほうがよいといえるでしょう。
単身者向けとファミリー向けの違い
賃貸需要（人口）以外の面でも、ワンルームマンションはファミリー向けの物件に比べてメリットがあります。マンション投資における、単身者向け（ワンルーム）とファミリー向けの違いをまとめました。
物件価格
都内のワンルームマンションは、中古物件なら1,000万～3,000万円程度で購入でき、エリアや築年数によっては1,000万円未満で購入できるものもあります。一方、ファミリー向けマンションの価格は3,000万円超で、ワンルームに比べると高額です。
初心者はもちろん、事業規模を拡大したい投資家にとっても、価格が安いワンルームのほうが投資しやすいでしょう。
利回り
都内の中古ワンルームの場合、4～5％程度の利回りが期待できます。一方、一般的なファミリー向けマンションの利回りは、3～4％程度です。収益性においても、ワンルームのほうが有利です。
ただし、不動産は個別性が高い資産であり、利回りはエリアや築年数によって変わるため、注意が必要です。
空室期間・リフォーム代
マンション投資では、定期的に空室が発生することを避けられません。そのため、退去が発生しても短期間で空室が解消する物件を選ぶことが大切です。
単身者は簡単に引越しができるため、ワンルームの入居期間は短いケースもあるでしょう。しかし、リフォームにそれほど時間がかからず、次の入居者が決まるまでの期間も短めで、リフォーム代は10万円程度です。
一方、ファミリー向けマンションは入居期間が長期にわたる可能性があり、安定的に家賃収入を得られるかもしれません。
ただし、退去が発生するとリフォームに時間がかかり、リフォーム代も数十万円程度かかります。また、ファミリーには意思決定者が複数いるため、入居が決まるまでに時間がかかり、空室期間が長引くこともあります。
退去に伴うリフォーム代はあくまでも目安であり、ワンルーム・ファミリー向けともに入居期間や室内の状況によって変わります。
マンション投資の物件選びで失敗しないためのポイント
マンション投資で失敗しないために、以下のことを意識して物件を選びましょう。
単身者向けの物件を選ぶ
マンション投資では、ワンルームなど単身者向けの物件を選ぶことが大切です。人口が集中している東京においても、今後は人口の減少が予測されています。しかし、単身世帯は今後も増加が見込まれるため、ワンルームなら安定した需要が期待できます。
ファミリー向けマンションよりも物件価格が安く、投資しやすいのもワンルームの魅力といえるでしょう。
新築よりも中古のほうが収益性は高い
新築物件は、販売価格に販売会社の利益や人件費、広告宣伝費などが含まれています。一般的には入居直後に資産価値が2割程度下がりますが、家賃はそれほど変わりません。
中古は物件価格が割安で、利回りが高くなりやすいので、新築よりも収益性が高いといえるでしょう。新築は入居者にとって魅力がありますが、投資用として購入するなら中古を選ぶほうが有利です。
築浅物件は長期保有しやすい
投資用マンションは実物資産であるため、時間の経過とともに老朽化が進み、資産価値が減少します。
マンションの法定耐用年数は47年ですが、実際はそれを超えて使用できるという意見もあります。築浅物件であれば、数十年にわたって継続的に家賃収入を得られます。築浅は物件価格が高めですが、長期の安定収入が目的なら築浅物件を選びましょう。
立地を重視する
マンション投資では、物件の立地も重要です。いくら物件の状態が良かったとしても、「地方で人口が少ない」「最寄り駅から遠い」など、立地が悪いと空室リスクが高くなります。現在は入居者がいる物件でも、退去が発生すると次の入居者を見つけるのに苦労するかもしれません。
物件価格や築年数も重要ですが、マンション投資では立地も意識して物件を選ぶことが大切です。
マンション投資は間取りが単身者向けの物件を選ぼう
マンションにはさまざまな間取りがありますが、マンション投資ではワンルーム（単身者向けの物件）がおすすめです。今後は首都圏でも人口が減少しますが、単身世帯は今後もしばらく増加する見込みです。安定した家賃収入を得るためにも、間取りを意識して物件を選びましょう。
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