「区分」から「一棟」へステップアップ!不動産オーナーが知っておきたいこと
(画像=qingqing/Shutterstock.com)

物件を丸ごと所有する一棟所有には区分所有にはない魅力があります。成功すれば大きな利益をあげられます。一方で、リスクについてもしっかり理解しておくことが大切です。一棟所有にステップアップしたいと考えるオーナーに向けて、一棟所有の魅力やリスクを解説します。

区分所有と一棟所有の違い

不動産投資には主に、部屋単位で所有する区分所有と、建物を一棟丸ごと所有する一棟所有の2種類があります。区分所有は部屋単位ということから中古物件であれば数百万円から購入でき、不動産投資初心者に人気があります。

一方で、不動産投資に慣れてくるに従い、区分所有では満足できなくなってくるオーナーも少なくありません。区分所有だと現金で購入することもできるため、リスクは低いものの、空室になると家賃収入が途絶えます。

また、区分所有では共用部分の修繕やリフォームなどを自由に実施することができません。そのため、入居者確保のための工夫などをしにくく、運任せになってしまう面があります。不動産投資に積極的に取り組みたいオーナーにとっては、物足りなく感じることもあるでしょう。

区分所有で不動産投資のコツをつかみ、その後一棟所有に踏み出すオーナーはたくさんいます。しかし、一棟所有となると区分所有のように数百万円からの物件はありません。おおむね1億円程度の投資額が必要になり、通常は銀行から資金を借り入れ、物件を購入することになるでしょう。

一棟所有にはメリットもありますが、リスクもあります。不動産投資で一棟所有に踏み出すなら、メリット・デメリットを理解し、十分な準備を整えたうえで物件を購入することが大切です。次項で一棟所有におけるメリットとリスクを詳しく解説していきます。

一棟所有のメリットは空室リスクの低さとオーナーの裁量権

区分所有で一室しか所有していない場合、その部屋が空室になってしまえば家賃収入は発生しません。収入のない状態で新規の入居者を募集する必要があります。しかし、一棟所有の場合はすべての部屋が空室になる可能性は低く、家賃収入が途絶えてしまうリスクを低減させることができます。

空室リスクの低さとあわせて一棟所有の大きなメリットとなるのが、オーナーに裁量権があることです。区分所有では一つの物件を複数人で所有しているため、なかなか大規模な修繕やリノベーションを行うことはできません。

しかし、一棟所有であれば自由に修繕やリノベーションを実施し、不動産の価値を向上させることができます。

物件周辺の環境変化や競合物件の情報を分析し、入居者確保のための様々な施策をとることができます。自分の情報収集や工夫によって入居率が上がったり、賃料を高く設定できたりした時には大きな達成感も得られます。

区分所有と違い一棟所有では、経営の側面が強くなります。それを面倒だと感じるか、面白いと感じるかは人それぞれです。面白いと感じられるなら、リスクを踏まえたうえで一棟所有に乗り出してみるのも一つの決断です。

一棟所有で想定されるリスクに備える方法

一棟所有にはさまざまな面で魅力的です。しかし、購入金額が高額になることからも、リスクをしっかり認識しておく必要があります。一棟所有の魅力とリスクとを天秤にかけ、リスクに対してできる限りの対策を講じてから一棟所有に踏み切るようにしましょう。

一棟所有の場合、購入金額が高くなるため、一般的には銀行から借り入れをします。不動産投資は家賃収入を返済原資にできるため、比較的融資は受けやすいと言えますが、返済リスクがあることは常に念頭に置いておくべきでしょう。

事前に十分なシミュレーションをし、無理なく返済できるかどうかをよく確認しましょう。一棟所有の場合は修繕費が高額になることも多々あります。返済計画を立てる時は、定期的に妥当な修繕費を見積もっておくことも大切です。

また、一棟所有の場合は良くも悪くも周辺環境の変化による影響が大きくなります。新しく路線が開通したり、商業施設や病院ができたりして一気に人気の地域になることもあれば、商業施設の閉鎖や病院・学校の移転によって退去者が相次ぐことも珍しくありません。

一棟所有をするなら、周辺環境の変化に対してもアンテナを張り、場合によっては早めに物件を手放すなど、そのときどきで必要な意思決定をしていくことが重要です。

経営の自由度が高い一棟所有で着実な資産形成を

一棟所有にはリスクもありますが、区分所有と比べて裁量権が大きく、自らの手で着実に資産を形成していくことができます。一棟所有のリスクは、計画性や情報収集によってある程度低減することができるので、一度検討してみてもいいのではないでしょうか。

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