不動産クラウドファンディングとは?特徴や成功するためのポイントを教えます!
(画像=indysystem/stock.adobe.com)

「不動産クラウドファンディング」という言葉を聞いたことはあるけど詳しく内容をご存じない人も多いのではないでしょうか。なかには、不動産クラウドファンディングの「仕組みを知りたい」「リスクを知りたい」という人もいるかもしれません。不動産クラウドファンディングは、少額で始めることができる不動産投資商品です。

Webを利用して投資家から資金を集めて不動産を購入し運用して得た収益から投資家に分配金を支払うサービスとなります。比較的新しい投資方法のため、特徴や注意点などを十分に把握したうえで利用を検討することが重要です。本記事では、不動産クラウドファンディングの特徴や成功するためのポイントなどについて詳しく解説します。

不動産クラウドファンディングとは?不動産クラウドファンディングの仕組みについて

出典:Social Lending

不動産クラウドファンディングを説明する前に「そもそもクラウドファンディングとはどういったものなのか」について確認しましょう。クラウドファンディングとは、Webを利用して多数の人から資金を集める仕組みのことです。支援をしてくれた人にリターンとして物品やサービス、金銭などを還元します。この仕組みを不動産投資で活かした商品が不動産クラウドファンディングです。

不動産クラウドファンディングとは?

不動産クラウドファンディングとは、運営会社が多数の投資家から資金を集めて投資家へのリターンとして収益の一部を分配するものです。不特定多数の人から資金を集めるため、高額な不動産へ個人でも少額から投資できることが特徴。通常の高額の実物不動産投資と比較してクラウドファンディング会社によっては、1万円という少額からスタートできる魅力的な仕組みです。

REITとの違いは?

不動産クラウドファンディングの仕組みは、REITの仕組みと似ているため、同じ投資商品と感じる人もいるのではないでしょうか。しかし不動産クラウドファンディングとREITは、以下のような違いがあります。

  • そもそも管轄が違う
  • 投資する不動産を選ぶ権利があるかどうか

・そもそも管轄が違う
REITは、証券市場で売買できる金融商品でREITの管轄は金融庁です。証券市場に上場しているため、市場がオープンしているときは簡単に売買ができて現金化(流動性が高い)することができます。一方、不動産クラウドファンディングの管轄は、国土交通省です。基本的に一度投資すると運用期間が終了するまで解約できません。

また他人に譲り渡すことや権利の売買もできないため、REITと比較して流動性が低いといえるでしょう。

・投資する不動産を選ぶ権利があるかどうか
不動産クラウドファンディングは、案件によって投資物件が決まっているため、募集案件から自分で投資する物件を選ぶことができます。一方でREITは、投資のプロとなる投資法人が投資先を決めるため、自分で個別に投資する物件を選ぶことができません。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングのメリットは、主に以下の3つです。

  • 1万円から少額で不動産投資ができる
  • 優先劣後方式で元本割れのリスクを軽減している
  • 不動産管理の手続きや手間がかからない

1万円から少額で不動産投資ができる

不動産クラウドファンディングには、1万円から投資できる案件もあります。一般的に実物不動産投資の場合は、数百万から高い物件は数億円までとかなり高額です。同じく実物不動産投資のメリットを享受できてわずか1万円からスタートできる不動産クラウドファンディングは、リスクが怖くて投資をあきらめていた人でも気軽に始められることが大きなメリットです。

優先劣後方式で元本割れのリスクを軽減している

不動産クラウドファンディングを取り扱っている多くの運営会社が、優先劣後方式を採用しています。優先劣後方式とは、万が一不動産を運用して損失が出た場合に出資金を投資家と運営会社に分けて投資家の出資金から優先して返却する方式です。投資となるため、元本保証とはいきませんが優先劣後方式を採用することでリスクを抑えることができるでしょう。

ただし出資割合は、運営している運営会社やファンドごとに異なるため、注意が必要です。例えば「JOINTα」の場合、運営会社の出資が3割、投資家の出資が7割に設定されている案件が多くあります。事前に確認するようしましょう。

不動産管理や手続きの手間がかからない

不動産クラウドファンディングは、運営会社が物件の選定や情報収集、購入後の運用をすべて行ってくれます。そのため自身で投資する場合と比べて手間がかかりません。基本的に投資案件を選んで投資するだけなのでビジネスパーソンなど時間がない人におすすめしたい投資商品です。

不動産クラウドファンディングのデメリット

不動産クラウドファンディングの主な4つのデメリットを解説していきます。

  • 元本割れのリスクがある
  • 投資できる案件が少ない
  • 運用会社が倒産するリスクがある
  • レバレッジ効果を得られない

元本割れのリスクがある

不動産クラウドファンディングは、必ず儲かる保障はありません。運用先の経営状況によっては、元本割れするリスクがあります。そのため元本割れのリスクを考慮しながら慎重に案件を選ぶことが必要です。ただし不動産クラウドファンディングの投資金額が少額からスタートできるメリットを活かして複数の案件に分散投資することでリスクを軽減することができます。

投資できる案件が少ない

不動産クラウドファンディングを運営するには、厳しい審査を受ける必要があることから運営会社によっては案件数が少ない傾向です。そのため案件の募集開始からわずか10分程度で埋まってしまうケースも少なくありません。本当に投資したい案件がある場合は、募集開始前からサイトで待機するなど対策を立てておきましょう。

運用会社が倒産するリスクある

投資先の運用リスクだけでなく不動産クラウドファンディングを運営する会社も経営状況によっては倒産する可能性があります。つまり運営会社の信頼性を見極めることが重要です。例えば「大手企業から出資を受けている運営会社」「大手グループ系列の会社」などの案件に投資することも選択肢の一つでしょう。

レバレッジ効果を得られない

実物不動産への投資の場合、金融機関からの融資を活用してレバレッジを効かせて投資することが可能です。しかし不動産クラウドファンディングの場合、融資を活用することができません。つまりすべて自己資金で投資が必要になるため、融資によるレバレッジ効果を得られない点はデメリットです。

不動産クラウドファンディングの投資で成果を出すためのポイント

最後に不動産クラウドファンディングで成果を出すためのポイントをピックアップしました。大きく以下の4つのポイントがあります。

  • 運営会社の実績などの情報から信頼性を見極める
  • 投資する物件の種類を確認する
  • 分散投資をする
  • 募集形式が先着順の場合は募集開始のタイミングを見逃さない

運営会社の実績などの情報から信頼性を見極める

不動産クラウドファンディングで成功するために最も重要なポイントは、運営会社を見極めることです。なぜなら物件の選定から運用まですべて運営会社が行っているからです。運営会社がいい加減な運用をしてしまうと物件がよくても失敗する可能性が高くなります。そのため運営会社の運用実績や上場企業かなど事前によく調べてから慎重に運営会社を選ぶようにしましょう。

投資する物件の種類を確認する

不動産クラウドファンディングは、ホテルや商業施設などさまざまな案件があるため、きちんと収益が得られるかを見極めることが重要です。例えばホテル案件の場合、ビジネス需要や観光需要が見込める立地にある物件であれば予定通りに償還される可能性が高まります。投資する物件の特徴をしっかりと把握したうえで「収益が得られる案件かどうか」を慎重に見極めることが重要です。

分散投資をする

投資は、リスクを抑えるためにも分散投資することが重要です。不動産クラウドファンディングは、少額から投資ができるため、複数の案件に分散して投資しやすい投資商品といえます。「ホテル案件と住居案件に分散する」などより安定したポートフォリオを組むことが大切です。

募集形式が先着順の場合は募集開始のタイミングを見逃さない

不動産クラウドファンディングの募集形式は「先着順」と「抽選」の2つがあります。案件ごと募集する金額が決まっているため、人気のある案件で先着順の場合、募集開始から数分で募集金額が集まってしまうケースも少なくありません。そのため先着順の場合は、募集開始のタイミングを見逃さないことが重要です。

まとめ

不動産クラウドファンディングは、少額で投資できるため、初心者でも気軽に不動産投資を始めることができます。ただし成功するためには、運営会社や案件の選び方など注意すべきポイントも多い傾向です。これから不動産クラウドファンディングを検討している人は、ぜひこの記事を参考にしてみてはいかがでしょうか。

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