不動産投資型クラウドファンディング(不特法に基づく事業)の注目30サービスと失敗しない選び方
不動産投資型クラウドファンディング(不特法に基づく事業)の注目30サービスと失敗しない選び方
本間貴志
住宅/不動産ライター。WEBライティング実務士(CPAJ)。ビジネス書の編集会社、アスラン編集スタジオ勤務を経て2016年に独立。自身で賃貸経営、住宅購入の経験あり。税金をテーマにした記事の実績も多数あります。

不動産投資型クラウドファンディング(以下、不動産クラウドファンティング)は、オンラインだけで不動産投資ができる新しい仕組みです。投資案件数・事業者数ともに急増している注目の投資ジャンルですが、新しい手法だけにセオリーが確立していない部分もあります。

本記事では、不動産クラウドファンディング(不特法に基づく事業)の注目される30サービスを比較しつつ、失敗しない選び方などについても解説します。

目次

  1. 日本国内の不動産投資型クラウドファンディング事業者は増加
  2. 不動産投資型クラウドファンディングで注目される30サービス
  3. 従来の不動産投資とクラウドファンティングの3つの違い
  4. 不動産クラウドファンディングが広まった背景には「不特法」が関わる
  5. 予定分配率は予定でしかない。元本の返却に支障が出ることも
  6. 不動産クラウドファンディング選びで失敗しないためのチェックポイント
  7. 不動産投資型クラウドファンディングを利用するまでの5ステップ
  8. 今後は事業者の信頼性評価がますます重要になる
  9. 不動産投資型クラウドファンディングのよくある質問

日本国内の不動産投資型クラウドファンディング事業者は増加

募集金額3億6,000万円の投資案件(ファンド)の申込みが数分で締め切りになるなど、「不動産クラウドファンディング(不特法に基づく事業)」が個人投資家に人気です。

不動産クラウドファンディングが国内で広まったのは、不特法改正後の2018年頃からですが、その後数年で次々にプラットフォームが立ち上げられています。日経新聞(2020年3月9日付)によると、不動産クラウドファンディングを提供する日本国内の事業者は約40にまで増加しています。同記事では、不動産クラウドファンディングの利回りを「5~10%」と紹介しています。

不動産投資型クラウドファンディングで注目される30サービス

本記事の前半では、不動産クラウドファンディングで注目される30サービスを紹介します。

※各サービス紹介内の期待利回りや運用期間は執筆時点の直近10案件(募集中案件も含む)などに基づきます。
※本記事は、ご紹介するサービスを推奨するものではありません。投資判断はご自身の判断でされるようお願いします。

<注目されるクラウドファンディング30サービス>

サービス名サイトURL
Rimple(リンプル)https://funding.propertyagent.co.jp/
CREAL(クリアル)https://creal.jp/
BATSUNAGU(バツナグ)https://batsunagu-fund.com/
みんなの年金https://minna-nenkin.com/
利回りくんhttps://rimawarikun.com/
jointoα(ジョイントアルファ)https://join-to.jp/
TECROWD(テクラウド)https://tecrowd.jp/
COZUCHI(コヅチ)https://cozuchi.com/ja/
victory fund(ビクトリー ファンド)https://victory-fund.jp/
ONIGIRI Funding(おにぎり ファンディング)https://onigiri.world/
CROWD BUILDS(クラウド ビルズ)https://crowdbuilds.jp/
大家どっとこむhttps://cf-ooya.com/
B-Den(ビデン)https://b-lot-cf.com/
KORYO Funding(こうりょう ファンディング)https://koryo-funding.jp/
SOLS(ソルス)https://sols-funding.com/
えんfunding(えん ファンディング)https://en-funding.en-hd.jp/
GATES FUNDING(ゲーツ ファンディング)https://gates-funding.jp/
FUNDROP(ファンド ドロップ)https://fundrop.jp/
REISM ファンズ(リズム ファンズ)https://re-ism-funds.jp/funds
GALA FUNDING(ガーラ ファンディング)https://gala-funding.com/index.html
Global bank Funding(グローバル バンク ファンディング)https://cf.globalbank.co.jp/index.html
Ts Funding(ティーズ ファンディング)https://tsfunding.jp/
TOMOTAQU(トモタク)https://www.tomotaqu.com/
property+(プロパティプラス)https://propertyplus.jp/
TSON(ティーソン)https://www.tson.co.jp/futoku/
わかちあいファンドhttps://wakachi-i.jp/
TASUKI FUNDS (タスキファンズ)https://tasuki-funds.jp/
Myファンドクラウドファンディングhttps://my-fund1.com/
Pocket(ポケット)https://e-pocket.jp/
Ezファンド(イージーファンド)https://very.ezfund.jp/
※2022年8月25日時点の情報です

1.Rimple(リンプル)

1.Rimple(リンプル)

Rimpleの特徴は、他社のポイントを独自コイン(リアルエステートコイン)に交換して不動産クラウドファンディングに投資できる点です。利用できるポイント例は、セゾンポイント、ハピタス、モッピーなどがあります。これらのポイントを持っている人ならRimpleを利用するメリットが大きいでしょう。取扱い物件は、東京23区のマンションが中心です。

東証プライム市場上場のプロパティエージェント株式会社が運営しており創業以来19期連続で増収増益を達成している点は、安心材料の一つといえるでしょう。

運営会社プロパティエージェント株式会社
最小投資金額1万円~
参加募集方法抽選
取扱い物件東京23区のマンションが中心
期待利回り約2.8~10%(案件により異なる)
運用期間6ヵ月
公式サイトhttps://funding.propertyagent.co.jp/

2.CREAL(クリアル)

2.CREAL(クリアル)

CREALの特徴は、ファンドごとの情報を積極的に開示している姿勢です。例えば品川区の賃貸物件を運用するファンドであれば品川区と東京都の人口推移や世帯数を比較したり周辺エリアの魅力を解説したりしています。さらに累計調達額150億円を突破しながら元本割れ0件という実績があること(2022年4月現在)も特徴の一つです。

これらの特徴を踏まえると不動産クラウドファンディングのビギナーでも投資しやすいプラットフォームといえるでしょう。運営会社は2022年4月、東証グロース市場に上場したクリアル株式会社です。

運営会社クリアル株式会社
最小投資金額1万円~
参加募集方法先着
取扱い物件一棟物件のほか区分、オフィス、ホテルなど
期待利回り約3.8~5.5%(案件により異なる)
運用期間3~24ヵ月
公式サイトhttps://creal.jp/

3.BATSUNAGU(バツナグ)

3.BATSUNAGU(バツナグ)

BATSUNAGUの特徴は、社会貢献を意識しながら不動産クラウドファンディングを進めている点です。具体的には「SDGsを視野に入れた取り組み」と「体験型施設の取り組み」の2つを掲げています。後者はエコ、SDGs、教育、環境などを学びながら施設づくりを体験できるプログラムを用意するものです。また地方創生に貢献するファンドが中心なことも特徴的といえます。

山林、古民家、海の家などを再生させて地域活性化を進めるファンドを立ち上げています。運営会社は、2016年4月に法人設立した株式会社リムズキャピタルです。不動産開発・投資事業、商業施設開発事業、WEBマーケティング事業などをグループで実施しています。

運営会社株式会社リムズキャピタル
最小投資金額1万円~
参加募集方法先着
取扱い物件古民家、ペンション、海の家など
期待利回り約6~7%(案件により異なる)
運用期間12~24ヵ月
公式サイトhttps://batsunagu-fund.com/

4.みんなの年金

4.みんなの年金

みんなの年金の特徴は、公的年金に不安を抱える人が多いなか「みんなの年金代わりになる」不動産クラウドファンディングのプラットフォームを目指している点でしょう。またみんなの年金は、期待(予定)利回り8%と運用期間12ヵ月のファンドが中心になっていることも特徴的です。運営会社は、2016年1月に法人設立した株式会社ネクサスエージェント。

東京と大阪を拠点に不動産の仲介・販売・管理を行う企業です。

運営会社株式会社ネクサスエージェント
最小投資金額10万円~
参加募集方法抽選、先着
取扱い物件区分マンション
期待利回り8%
運用期間12ヵ月
公式サイトhttps://minna-nenkin.com/

5.利回りくん

5.利回りくん

利回りくんの特徴は、サウナ付きのグランピング施設や保護犬・猫のグループホーム、ロケット工場など個性的な物件を運用するファンドを取りそろえていることです。単に利回りを得るだけでなく社会性や成長性のあるプロジェクトに貢献したい人向きの不動産クラウドファンディングといえます。利回くんを運営するのは、株式会社シーラテクノロジーズ傘下の株式会社シーラです。

主要業務は、自社ブランドのマンションを企画開発、販売、管理など。

運営会社株式会社シーラ
最小投資金額1万円(1口)
参加募集方法抽選、先着
取扱い物件個性的なテーマを設定した物件
期待利回り約3~5.71%(案件により異なる)
運用期間3ヵ月~20年
公式サイトhttps://rimawarikun.com/

6.jointoα(ジョイントアルファ)

6.jointoα(ジョイントアルファ)

Jointoαの特徴は、ほかの不動産クラウドファンディングが投資金額を「1口1万円~」に設定するケースが多いなか、1口10万円を基本にしていることです。そのためまとまった利回りが欲しい人向きのプラットフォームといえるでしょう。ファンドが運用する物件は、運営会社が提供する自社ブランドの区分マンションや低層マンションなど多岐にわたります。

東京や大阪をはじめ北海道、京都、四国、九州など物件の立地が幅広いため、投資エリアを分散させたい投資家とも好相性でしょう。運営するのは、東証スタンダード上場の穴吹(あなぶき)興産株式会社です。1964年創業の老舗不動産会社として知られます。

運営会社穴吹興産株式会社
最小投資金額10万円
参加募集方法抽選
取扱い物件全国各地のマンション
期待利回り約3.2~6%(案件により異なる)
運用期間6~12ヵ月
公式サイトhttps://join-to.jp/

7.TECROWD(テクラウド)

7.TECROWD(テクラウド)

TECROWD(テクラウド)の特徴は、海外不動産に特化しているところです。大半の不動産クラウドファンディングが国内物件を扱っているため、海外不動産に特化しているTECROWDは独自性の高いプラットフォームといえます。(一部、国内のグループホームなどの取扱いもあり)TECROWDでは、 海外不動産のなかでも経済発展の著しい新興国のオフィスビルやレジデンスなどが中心です。
そのため8%以上(海外物件の期待利回り)という高めの期待利回りを提示することが可能になっています。運営するのは、モンゴル市場上場企業を中核とするインベスコアグループと資本提携をしているTECRA株式会社です。

運営会社TECRA株式会社
最小投資金額10万円
参加募集方法抽選、先着
取扱い物件オフィスビルやレジデンス(海外)、グループホーム(国内)など
期待利回り国内物件:約4.5~11%
海外物件:約8~11%
どちらも案件により異なる
運用期間3~30ヵ月
公式サイトhttps://tecrowd.jp/

8.COZUCHI(コヅチ)

8.COZUCHI(コヅチ)

COZUCHIは、一般的な不動産クラウドファンディングよりも高利回りのファンドが目立つことが特徴です。利回り5%以上の案件も多く、なかには利回り10%以上の案件も含まれています。また運用期間が12ヵ月以上のファンドも目立つため「高利回り×運用期間長め」でリターンをしっかりと得ていきたい投資家向きといえるでしょう。

運営会社LAETOLI株式会社
最小投資金額1万円(1口)
参加募集方法抽選、先着
取扱い物件店舗、オフィス、事業用地、リゾート開発など幅広い
期待利回り約2%~50.90%(案件により異なる)
運用期間2~84ヵ月
公式サイトhttps://cozuchi.com/ja/

9.victory fund(ビクトリー ファンド)

9.victory fund(ビクトリー ファンド)

victory fundは、国内の不動産をテーマにしているのにも関わらず一般的な利回りよりもかなり高い利回りを確保しているのが特徴です。2022年8月時点では、6つのファンドすべてが10%超の期待利回りとなっています。案件数が少なめなので、今後の動向が期待される不動産投資型クラウドファンディングといえるでしょう。

運営会社は、東京都内を中心に不動産の買取・再販を行っているカチデベロップメント株式会社です。

運営会社カチデベロップメント株式会社
最小投資金額10万円
参加募集方法先着順
取扱い物件商業施設やビルなど
期待利回り約10%~10.5%(案件により異なる)
運用期間6~12ヵ月
公式サイトhttps://victory-fund.jp/

10.ONIGIRI Funding(おにぎり ファンディング)

10.ONIGIRI Funding(おにぎり ファンディング)

ONIGIRI Fundingは、募集金額を比較的低めに設定しているのが特徴です。募集金額は、約400万~1,000万円台前半のファンドが中心となるため、目標が達成しやすいといえます。また期待利回り8%が中心で国内物件の運用では高利回りの傾向も特徴の一つです。その理由について、ONIGIRI Fundingでは「物件を直接仕入れているため、仕入れにかかるコストが低くなるから」と解説しています。

運営会社は、データを活用して利回りの最大化を目指しているきらめき不動産株式会社です。

運営会社きらめき不動産株式会社
最小投資金額1万円
参加募集方法先着順
取扱い物件マンションが中心
期待利回り約5~8%(案件により異なる)
運用期間約3~約6ヵ月が中心
公式サイトhttps://onigiri.world/

11.CROWD BUILDS(クラウド ビルズ)

11.CROWD BUILDS(クラウド ビルズ)

CROWD BUILDSは、競合他社よりもかなり高めの期待利回りを提示しているのが特徴です。過去のファンドをチェックすると利回り10%、20%、27%という案件も見られます。注目が高い不動産クラウドファンディングとなっており、なかには募集金額の1,000%前後の応募総額を集めたファンドも。抽選の場合、競争率が高くなることは意識しておきましょう。

運営会社は、不動産テック事業などを展開する株式会社フィンスターです。ほかにもソーシャルレンディング比較サイト「クラファンなび」を運営しています。

運営会社株式会社フィンスター
最小投資金額1万円
参加募集方法抽選、先着順
取扱い物件マンション
期待利回り約10~27%(案件により異なる)
運用期間2~4ヵ月
公式サイトhttps://crowdbuilds.jp/

12.大家どっとこむ

12.大家どっとこむ

大家どっとこむは、ファンドの取扱い物件の種類が多種多様なところが特徴です。募集金額が小規模な区分マンションから高額の一棟物件まであり、ファンドの所在地は首都圏だけでなく地方物件もそろっています。こういった傾向を踏まえると「大家どっとこむ」は、いろいろなスタイルの不動産クラウドファンディングにチャレンジしたい人向けのプラットフォームかもしれません。

運営企業は、1937年に設立した東証スタンダード市場の株式会社ミライノベートのグループ企業株式会社グローベルスです。

運営会社株式会社グローベルス
最小投資金額1万円~
参加募集方法先着、抽選、比例配分
取扱い物件区分マンション、一棟物件など
期待利回り約3.5~10%(案件により異なる)
運用期間2~24ヵ月
公式サイトhttps://cf-ooya.com/

13.B-Den(ビデン)

13.B-Den(ビデン)

B-Denの特徴は、東京都心の赤坂や表参道など一等地の物件を運用しているファンドが中心なことです。入居者ニーズの高いエリアの物件が多いため、安定経営がしやすく低リスク傾向があるといえます。上記のようなエリアの魅力がある一方、利回りは2~4%程度と本記事で紹介するほかの不動産クラウドファンディングと比べるとやや低利回りです。

運営企業は、「不動産・富裕層・資産運用(ファイナンス)」をキーワードに事業展開中の東証プライム上場の株式会社ビーロット。

運営会社株式会社ビーロット
最小投資金額10万円~
参加募集方法先着順
取扱い物件区分マンション、一棟物件、ビルなど
期待利回り2~4%(案件により異なる)
運用期間3~11ヵ月
公式サイトhttps://b-lot-cf.com/

14.KORYO Funding(こうりょう ファンディング)

14.KORYO Funding(こうりょう ファンディング)

KORYO Fundingは、東証スタンダード上場の香陵住販株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。2022年8月3日時点では2案件のみのプロジェクト募集ですが、1案件目は5,390万円の募集金額に対し1億6,000万円以上の募集金額が集まるなど注目度の高さを示します。今後も注目度の高いプラットフォームになることが期待できるでしょう。

なお2案件の物件種類は、アパートと分譲マンション、利回り4.5~4.8%、運用期間12ヵ月の設定です。

運営会社香陵住販株式会社
最小投資金額10万円~
参加募集方法先着順
取扱い物件アパート、マンション
期待利回り約4.5~4.8%(案件により異なる)
運用期間12ヵ月
公式サイトhttps://koryo-funding.jp/

15.SOLS(ソルス)

15.SOLS(ソルス)

SOLSは、名古屋市を拠点に収益不動産をテーマにした各種サービスを提供する株式会社不二興産が運営する不動産クラウドファンディング。今後本格的な運用が期待されるプラットフォームの一つです。

運営会社株式会社不二興産
最小投資金額5万円
参加募集方法抽選
取扱い物件マンション、グループホーム
期待利回り約5~7%(案件により異なる)
運用期間4.1~6.1ヵ月
公式サイトhttps://sols-funding.com/

16.えんfunding(えん ファンディング)

16.えんfunding(えん ファンディング)

えんfundingは、福岡エリアに特化した不動産クラウドファンディングです。2022年8月3日時点で13案件のファンド立ち上げ実績があり福岡エリアの不動産の活性化に貢献するプラットフォームへの成長が期待されます。運用する物件は、区分マンションが多く運用期間は3~6ヵ月中心です。運営企業は、福岡エリアで自社ブランドマンションの開発・販売などを手がける株式会社えんホールディングスです。

運営会社株式会社えんホールディングス
最小投資金額1万円~
参加募集方法抽選
取扱い物件区分マンション
期待利回り約4.1~9%(案件により異なる)
運用期間3~8ヵ月
公式サイトhttps://en-funding.en-hd.jp/

17.GATES FUNDING(ゲーツ ファンディング)

17.GATES FUNDING(ゲーツ ファンディング)

GATES FUNDINGは、東京都杉並区・大田区や大阪市北区など賃貸ニーズのあるエリアの区分マンションを運用しているのが特徴です。2022年8月3日時点の運用実績は4案件、確定利回りは6.5~20%の高利回りとなっています。今後、案件数を積み増せば影響力のある不動産クラウドファンディングになる可能性があるでしょう。

運営するのは、8年間で売上高を約80倍に伸ばしたGATES株式会社です。AI×ビッグデータで投資用ワンルームマンションのワンストップソリューションカンパニーを掲げています。

運営会社GATES株式会社
最小投資金額1万円~
参加募集方法抽選
取扱い物件区分マンション
確定利回り約6.5~20%(案件により異なる)
運用期間59~130日
公式サイトhttps://gates-funding.jp/

18.FUNDROP(ファンド ドロップ)

18.FUNDROP(ファンド ドロップ)

FUNDROPは、アパートやコンパクトマンションを中心に運用しているのが特徴です。集合住宅の運用では、中層のRCマンションを運用する不動産クラウドファンディングが目立ちますが、アパートの運用実績が多いことが特色といえます。運営会社は、不動産クラウドファンディング事業や不動産流動化事業を主体にしているONE DROP INVESTMENT株式会社です。

運営会社ONE DROP INVESTMENT株式会社
最小投資金額1万円~
参加募集方法先着順
取扱い物件アパート、マンション
期待利回り約5~12%(案件により異なる)
運用期間3~12ヵ月
公式サイトhttps://fundrop.jp/

19.REISM ファンズ(リズム ファンズ)

19.REISM ファンズ(リズム ファンズ)

REISM ファンズは、リノベーション物件に特化した不動産クラウドファンディングです。年数の経過した中古マンションを仕入れてフルスケルトンにし構造などに問題がないかをチェックしたうえでリノベーションして再生しています。これを投資家が出資したお金で実行し、物件を運用する枠組みです。

全国的に空き家が急増するなか、リノベーションのニーズはますます高まることが予想されます。その意味では「リノベーション×クラウドファンディング」を組み合わせたプラットフォームは時代性があるといえるでしょう。

運営会社は、リノベーション賃貸のブランド「REISM」を展開するリズム株式会社です。

運営会社リズム株式会社
最小投資金額1万円~
参加募集方法抽選、先着
取扱い物件リノベーション物件
期待利回り約5%
運用期間約3ヵ月
公式サイトhttps://re-ism-funds.jp/funds

20.GALA FUNDING(ガーラ ファンディング)

20.GALA FUNDING(ガーラ ファンディング)

GALA FUNDINGは、首都圏投資用マンション供給ランキングで1位になった実績もある株式会社FJネクストホールディングス(東証プライム市場に上場)が展開する不動産クラウドファンディングです。入居率約99%(2022年3月時点)の管理実績をもとに安定した利回りを目指しています。執筆時点の案件数は、2案件と少ない傾向です。

しかし不動産投資の分野で影響力のある会社のプラットフォームだけに今後の動向が注視されます。

運営会社株式会社FJネクストホールディングス
最小投資金額1万円~
参加募集方法先着
取扱い物件区分マンション
期待利回り約4~5%(案件により異なる)
運用期間6ヵ月
公式サイトhttps://gala-funding.com/index.html

21.Global bank Funding(グローバル バンク ファンディング)

21.Global bank Funding(グローバル バンク ファンディング)

Global bank Fundingは、高級区分マンションを中心にしたファンドを運用・募集していることが特徴です。2022年8月3日時点では、目黒区と中央区のタワーマンション2案件の立ち上げとなっています。高級物件だけに最小投資金額も割高で10万円または300万円の設定です。まとまった額を運用したい投資家向きの不動産クラウドファンディングといえるでしょう。

運営会社の株式会社グローバルバンクは、2017年設立の企業です。

運営会社株式会社グローバルバンク
最小投資金額10万円~
参加募集方法先着順
取扱い物件高級区分マンション
期待利回り約3~4%(案件により異なる)
運用期間3~177ヵ月
公式サイトhttps://cf.globalbank.co.jp/index.html

22.Ts Funding(ティーズ ファンディング)

22.Ts Funding(ティーズ ファンディング)

Ts Fundingは、2022年7月中旬に1号ファンドの募集期間を行った不動産クラウドファンディングです。1号案件は、沖縄県豊見城市のマンションで期待利回り7.3%(年利)、運用期間3ヵ月の設定でした。運営会社のタマキホーム株式会社は、沖縄の新築分譲マンション販売を主力業務にする企業です。

運営会社タマキホーム株式会社
最小投資金額10万円~
参加募集方法抽選
取扱い物件沖縄のマンション
期待利回り約7.3%(案件により異なる)
運用期間3ヵ月
公式サイトhttps://tsfunding.jp/

23.TOMOTAQU(トモタク)

23.TOMOTAQU(トモタク)

TOMOTAQUは、全体的に1口10万円、ミドルリターンの利回りで統一されているものの多種多様な物件を運用しているのが特徴です。例えばオフィスビルやテナント、区分マンションなどがそろっています。運営会社の株式会社イーダブルジーは、2009年設立の総合不動産業(売買・仲介・賃貸管理)などを展開する企業です。

運営会社株式会社イーダブルジー
最小投資金額10万円~
参加募集方法先着順、抽選
取扱い物件オフィスビル、テナント、区分マンションなど
期待利回り約5~10%(案件により異なる)
運用期間4ヵ月~3年
公式サイトhttps://www.tomotaqu.com/

24.property+(プロパティプラス)

24.property+(プロパティプラス)

property+は、運営会社の株式会社リビングコーポレーションが開発したデザイナーズマンションなどを運用する不動産クラウドファンディングです。一棟物件ではなくあえて区分マンションファンドを立ち上げることでファンド成立を高める工夫などを行っています。なお株式会社リビングコーポレーションは、分譲住宅のトップシェアといわれる飯田グループホールディングス株式会社に属する会社です。

創業は1990年でマンションや木造アパートともに290棟超の供給実績があります。

運営会社株式会社リビングコーポレーション
最小投資金額1万円~
参加募集方法先着順、抽選
取扱い物件デザイナーズマンション
期待利回り約3.2~10%(案件により異なる)
運用期間3~16ヵ月
公式サイトhttps://propertyplus.jp/

25. TSON(ティーソン)

25. TSON(ティーソン)

TSONは、東証プロマーケットに上場している株式会社TSONが運営する「不動産AI」 を活用した不動産クラウドファンディングです。同社では、投資対象の物件を同社独自の不動産AIにより査定し、市場価値を適格に判断できるとしています。

株式会社TSONでは、これまでに多数の住宅会社、ディベロッパー、不動産会社から物件を紹介してもらえるネットワークを築いてきました。このネットワークも合わせて活用しながら、ファンドを組成しています。

運営会社株式会社TSON
最小投資金額1万円(最低5口)~
参加募集方法抽選、先着
取扱い物件戸建て住宅、賃貸住宅
期待利回り5.5〜7%
運用期間3ヵ月〜3年
公式サイトhttps://www.tson.co.jp/futoku/

26. わかちあいファンド

26. わかちあいファンド

わかちあいファンドは、滋賀県大津市に本社を置く株式会社日本プロパティシステムズが運営する不動産クラウドファンディングです。同社は、2000年に創業。不動産売買・仲介をはじめ、分譲事業、宿泊事業などを展開する総合不動産会社です。

「地方創生」の一端を担いたいと、同社が拠点を置く、滋賀県や京都府の物件を中心に、軽井沢などの別荘物件も交えながら多彩なファンドを組成しています。

同社のファンドは毎月分配があるインカム型が中心。一年毎に区切りをつけた償還・再組成を予定しているので長期運用に適しています。

運営会社株式会社日本プロパティシステムズ
最小投資金額10万円~
参加募集方法先着順
取扱い物件共同住宅、事業用不動産
期待利回り4.50〜7%
運用期間12〜17ヵ月
公式サイトhttps://wakachi-i.jp/

27.TASUKI FUNDS (タスキファンズ)

27.TASUKI FUNDS (タスキファンズ)

TASUKI FUNDSは、東証グロース市場に上場する株式会社タスキが運営する不動産クラウドファンディングです。同社は 、IoT 、 DX 、AIなどを活用した革新的な不動産を探求する企業として知られますが、その企業活動の一貫としてTASUKI FUNDSを展開しています。

執筆時点でTASUKI FUNDSのファンド組成数は3案件ですが、いずれも7%超という高利回りの設定になっている点で注目です。

運営会社株式会社タスキ
最小投資金額10万円~
参加募集方法抽選
取扱い物件新築レジデンス、保育園
期待利回り7〜10%
運用期間6〜7ヵ月
公式サイトhttps://tasuki-funds.jp/

28.Myファンドクラウドファンディング

28.Myファンドクラウドファンディング

Myファンドクラウドファンディング は、首都圏を中心にした中古不動産のリノベーション事業などを展開している株式会社Myアセットの不動産クラウドファンディングです。

同社の強みを活かし、区分マンションをリノベーション、物件に付加価値を加えてファンドを組成しています。

運営会社株式会社Myアセット
最小投資金額1万円~
参加募集方法抽選
取扱い物件区分マンション
期待利回り8%
運用期間約9ヵ月
公式サイトhttps://my-fund1.com/

29.Pocket(ポケット)

29.Pocket(ポケット)

Pocket は、横浜市に拠点を置く株式会社ビルドが運営する不動産クラウドファンディングです。同社では、不動産の開発、不動産の購入・売却コンサルティングなどのサービスを提供する総合不動産会社です。

執筆段階でPocket は、横浜市や目黒区などの好立地物件を運用する2案件を組成しています。

運営会社株式会社ビルド
最小投資金額1万円~
参加募集方法
取扱い物件首都圏の好立地物件
期待利回り5〜8%
運用期間約1ヵ月半〜1年
公式サイトhttps://e-pocket.jp/

30.Ezファンド(イージーファンド)

30.Ezファンド(イージーファンド)

Ezファンドは、大阪に拠点を置く株式会社イー・トラストが運営する不動産投クラウドファンディングです。同社は、関西エリアでマンション供給数上位の日商エステムのグループ企業です。実績豊富なグループのマンション開発会社や管理会社が、物件の運用をサポートすることは安心材料といえるでしょう。

執筆時点でEzファンドは、日商エステムの分譲マンションブランド2物件を運用しています。

運営会社株式会社イー・トラスト
最小投資金額1万円~
参加募集方法
取扱い物件区分マンション
期待利回り約4〜5%
運用期間3ヵ月
公式サイトhttps://very.ezfund.jp/

従来の不動産投資とクラウドファンティングの3つの違い

不動産クラウドファンディングは、なぜ個人投資家に人気なのでしょうか。従来の不動産投資との違いは、「少額投資ができる」「短期・中期で投資ができる」「ネット完結で投資ができる」の3点です。

・従来との違い1:少額投資ができる
従来の不動産投資は、数百万円~数億円の初期コスト(物件購入費や諸費用)が必要ですが、不動産クラウドファンディングは1口1万円といった少額で不動産投資ができます。

・従来との違い2:短期・中期で投資ができる
従来の不動産投資は初期コストが高いため長期投資が前提ですが、不動産クラウドファンディングでは数ヵ月から数年でプラスのリターンを得ることができます。

・従来との違い3:ネット完結で投資ができる
従来の不動産投資は物件探し・売買契約・ローン契約などに手間がかかりますが、不動産クラウドファンディングではオンライン上ですべてが完結するため、気軽に不動産投資ができます。

不動産クラウドファンディングが広まった背景には「不特法」が関わる

不動産クラウドファンディングの普及には、「不動産特定共同事業法(不特法)」という法律が大きく関わっています。

不特法とは、不動産を小口化して(少額で投資できるよう小分けにして)投資家から出資を受けて運用し、そこで得たリターンを投資家に分配する「不動産特定共同事業」のルールとなる法律です。

不特法は1995年に施行されましたが、2017年に不特法の延長線上に「小規模不動産特定共同事業」が創設され、資本金などの要件が緩和されたことで、不動産会社などの事業者が不動産クラウドファンディングを立ち上げやすくなったのです。

予定分配率は予定でしかない。元本の返却に支障が出ることも

不動産クラウドファンディングを選ぶ際にやってはいけないことは、「利回りの高さ」だけを見て投資案件(ファンド)を選ぶことです。

例えば「予定分配率(または予定利回り)5%」と表記されていても、それはあくまでも「予定」でしかありません。予定どおり運用できたらこのリターンを得られますが、運用に失敗すれば予定していたリターンを得られないどころか、出資金の返却に支障をきたすこともあります。

特に高い分配率が設定されている場合は注意が必要です。高利回りの投資案件がすべて怪しいわけではありませんが、高利回りの裏にリスクが隠れている可能性もあります。高利回りに飛びつくのではなく、次項で紹介するチェックポイントをもとに、慎重に判断することが大切です。

不動産クラウドファンディング選びで失敗しないためのチェックポイント

チェックポイント1:プラットフォームの運営会社

不動産クラウドファンディングには、数多くのプラットフォームがあります。例えば、「Renosy(リノシー)クラウドファンディング」「CREAL(クリアル)」などです。投資案件の内容をチェックする前に、まずはプラットフォームを運営している企業の信頼性を確認してください。

プラットフォームには、必ず運営会社や会社概要などが記載されています。それをもとに、その会社の公式サイトや口コミ情報などを調べてみましょう。その結果、信頼性がないと判断した場合は、そのプラットフォームを利用すべきではありません。

安心感があるのは、上場企業が運営しているプラットフォームです。上場企業が運営していてもトラブルが発生することはありますが、未上場の中堅企業に比べて経営の透明性があり、倒産リスクも限定的といえます。

チェックポイント2:ファンドのリスクの内容

不動産クラウドファンディングの各投資案件の概要には、必ずリスクに関する説明があります。小さな文字で書かれていることが多いため、読み飛ばしたくなる気持ちもわかりますが、重要な文書なので必ず目を通してください。

例えばある投資案件では、以下のリスクがあることを説明しています。

・元本は保証されない
・利回りはあくまでも予定である
・ファンドの収益が悪化した場合は、分配金に支障をきたすリスクがある
・同じく、出資金の返還に影響をきたすリスクがある
・出資金は分別管理をしているものの、投資先が破産した場合、出資金も返還されないリスクがある
※上記のリスクは一例です。投資案件ごとに異なります。

リスクの説明に目を通すと、具体的なリスクを把握できます。内容に納得できない場合は、出資を控えるべきです。

チェックポイント3:投資対象物件

一口に不動産クラウドファンディングといっても、投資する物件のタイプはさまざまです。物件タイプによって空室リスクが変わるため、ファンドの投資先を概要で確認しましょう。

一般的に空室リスクが低いのは、東京や首都圏(あるいは入居者ニーズの高い大都市)の賃貸物件といわれます。また、商業施設・学校・ホテルなどは立地条件で空室リスクが大きく変わります。

チェックポイント4:投資対象物件の立地

物件タイプが同じでも、エリアによってリスクが変わります。そのため、不動産クラウドファンディングを選ぶ際は、投資対象物件の立地も確認するべきです。

一般的に、都心の一等地など希少性の高い立地の賃貸物件のほうが空室リスクは低いと考えられます。より大きな視点で考えると、地震や洪水、噴火などの災害リスクもあります。首都直下地震や南海トラフ地震などのリスクが高まっているため、災害リスクを意識していくつかのエリアに分散投資をすることも検討すべきでしょう。

チェックポイント5:募集方式や運用期間

また、募集方式の確認も必要です。募集方式には、「先着方式」「抽選方式」があります。先着方式は、いわば「早い者勝ち」です。ファンドの募集開始後、早く申し込んだ人が優先されます。一方、抽選方式は一定期間後に抽選が行われます。

先着方式のデメリットは、早く申し込まないと受付が締め切られる可能性があることです。そのため、多忙な人には向きません。抽選方式のデメリットは、当選するまで投資を始められないことです。

また、運用期間も重要なチェックポイントといえます。同じ利回り(分配率)でも、運用期間によって総利益額が変わるからです。

不動産投資型クラウドファンディングを利用するまでの5ステップ

利用するまでの流れは、プラットフォームによって異なります。一般的なステップは、以下の5ステップです。

ステップ1.不動産クラウドファンディングを比較する

本記事で紹介したように不動産クラウドファンディングを提供する会社は多岐にわたります。まずは、これらを比較して自分にとって相性のよさそうなプラットフォームをいくつか抽出してみましょう。

ステップ2.利用したいプラットフォームに登録する

一般的な不動産クラウドファンディングであればプラットフォーム上で会員登録することができます。本登録をするには、免許証などの本人確認資料などが必要です。

ステップ3.投資するファンドを選ぶ

会員登録後、専用口座を開設した後は、不動産クラウドファンディングへ投資ができます。

ステップ4.必要な金額を入金する

投資を開始するには、開設した専用口座に必要な金額の振り込みが必要です。専用口座に入金が反映された後は、投資したいファンドを選択して投資申し込みを実行します。案件によって先着順や抽選など異なりますが、権利を得られれば実際に運用することが可能です。

ステップ5.運用~リターンを得る

あらかじめ設定された期待利回りや運用期間を目標として運用が行われます。運用中は、投資家のやるべきタスクはありません。ほったらかし状態で運用できます。

今後は事業者の信頼性評価がますます重要になる

今後の不動産クラウドファンディング市場では、新規参入事業者のさらなる増加が予想されます。事業者の数が増えると選択肢が増えるため、個人投資家は有利になるといえるでしょう。

ただし、事業者が増えると玉石混交となる可能性もあるため、プラットフォームや投資案件の信頼性を見抜く力がますます重要になります。今回ご紹介した5つのチェックポイントを参考に、資産形成に役立つファンドを選んでください。

不動産投資型クラウドファンディングのよくある質問

Q.不動産特定共同事業法とは?

不動産特定共同事業法(不特法)は、出資額を小口化した不動産の出資・売買・運用による分配収益について定めた法律です。同法律が2017年に改正され契約に関する書面の手続きが不要になることで不動産クラウドファンディングが可能になりました。

Q.一度出資した後の解約はできる?

条件に該当すればクーリングオフによる契約解除が可能なケースもあります。またやむを得ない事情があれば相談にのってくれる不動産クラウドファンディングもあるでしょう。

Q.誤って出資した場合、取り消し・訂正はできる?

プラットフォームによって対応が異なりますが、原則キャンセルできないことが多い傾向です。なるべく早めに相談してみましょう。

Q.募集金額に満たない場合はどうなる?

不動産クラウドファンディングによってケースバイケースです。単純に不成立になるパターンと、事業者が足りない分をカバーするパターンが考えられます。

Q.期待利回りを下回る可能性もある?

募集中のファンドに記載されている利回りは、あくまでも期待利回りです。運用がうまくいかない場合、これを下回る可能性もあります。

Q.出資金は元本保証してもらえる?

元本保証はありません。不動産クラウドファンディングに限らず出資元本の保証は法律で禁じられています。

Q.運用中の物件の所有権を持つことも可能?

一般的な不動産クラウドファンディングでは、投資家が所有権を持つことはできません。

Q.誤って複数のファンドに応募した場合の対応は?

プラットフォーマーによって対応が異なります。上述したように原則キャンセルできないことが多い傾向です。まずは運営会社へ相談してみましょう。

Q.振込手数料は投資家側が負担する?

一般的な不動産クラウドファンディングでは、投資家が出資金の振込手数料を負担、運営会社側が配当の振込手数料を負担します。気になる人はプラットフォームの注意事項などで確認しましょう。

Q.分配金は源泉徴収税の対象になる?

通常、不動産クラウドファンディングの分配金は、源泉徴収税を控除された後に支払われます。

Q.分配金は確定申告の対象になる?

不動産クラウドファンディングの分配金は、雑所得の対象となります。その年度の雑所得が20万円超なら、確定申告が必要です。

Q.分配金はどれくらいの期間で入金される?

プラットフォームによって変わってきます。一般的には、数ヵ月以内に振り込まれるケースが多い傾向です。不安な場合は、出資するまえに運営会社へ確認しておくと安心でしょう。

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