競売物件で不動産投資を始めるメリット・デメリット、買い方を解説

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大西 勝士

フリーランスの金融ライター（AFP、2級FP技能士）。早稲田大学卒業後、会計事務所、一般企業の経理職、学習塾経営などを経て2017年10月より現職。10年以上の投資経験とFP資格を活かし、複数のメディアで執筆しています。

不動産投資を始める場合、競売であれば高利回りの不動産を取得できる可能性があります。ただし競売物件は、通常の不動産取引にはないリスクがあることも忘れてはいけません。競売物件に興味があるなら投資を始める前に特徴を理解しておくことが大切です。今回は、競売物件のメリット・デメリットや買い方について詳しく解説します。

競売物件とは

競売とは、債務者が住宅ローンなどの借入金を返済できなくなった場合に債権者（主に金融機関）が裁判所に申し立てて担保物件を売却する手続きです。ローンには、抵当権が設定されており債務者が借入金を返済できなくなると金融機関は抵当権を実行します。担保物件を競売によって強制的に売却し、その売却代金を借入金の回収に充てる仕組みです。

競売物件は、競売によって売り出される不動産のことで競売の入札に参加し最も高い価格を提示すると競売物件を購入できます。多くの不動産業者が入札に参加していますが、個人でも競売物件を購入することは可能です。

競売物件で不動産投資をするメリット

競売物件には、通常の不動産取引にはない特徴があります。競売物件で不動産投資を行うメリットは、以下の通りです。

相場より安い価格で落札できる

競売物件の落札価格は、競売に対するネガティブなイメージや買主が修繕費などを負担する可能性があるため、相場よりも安い傾向です。そのため入札がうまくいけば不動産会社から購入するより安く不動産を取得できるかもしれません。不動産は、価格が高額ですが競売を利用すれば投資金額を抑えることが期待できるのです。

高利回りの不動産を取得できる可能性がある

競売物件は、場合によって高利回りの不動産を取得することも可能です。落札価格が相場より安いため、入居希望者に物件を貸し出す際の家賃設定によっては、高い利回りを確保できる可能性があります。通常の取引より収益性が高い不動産を取得できるのは、競売物件ならではのメリットの一つです。

物件の種類が多様

競売物件は、物件の種類が豊富なこともメリットの一つです。不動産会社が介在しないため、通常なら市場に流通しないような物件も競売にかけられることがあります。マンションや戸建てだけでなく事務所や農地、宿泊施設などさまざまな物件に入札が可能です。

権利手続きの負担が少ない

競売物件は、通常の不動産取引に比べると権利手続きの負担は少なく済みます。所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きは、裁判所が行ってくれるため、不動産会社を通して司法書士に依頼する必要がありません。入札書用紙と暴力団員等に該当しない旨の陳述書を提出して保証金を提供し、後日残りの代金を納付すれば手続きは完了します。

競売物件のデメリット・リスク

競売物件は、不動産を安く取得できる可能性がある一方、以下のようなデメリットやリスクもあります。

物件情報が限られている

競売物件は、通常の不動産取引に比べると物件情報が限られており、裁判所が作成する「3点セット」が主な情報源となります。3点セットの内容は以下の通りです。

・現況調査報告書
・評価書
・物件明細書

3点セットは、裁判所が提供する「不動産競売物件情報サイト（BIT）」で確認できます。競売手続きのために収集された限定的な参考資料のため、記載されていない情報が後で判明する可能性もゼロではありません。入札に参加する場合は、現地で物件の外観や周辺環境を確認したり登記所で権利関係を確認したりするなど、自ら調査することも大切です。

とはいえ不動産取引に慣れていない初心者が競売物件の良し悪しを判断するのは簡単ではないでしょう。自分で判断できない場合は、弁護士などの専門家に相談することが賢明です。

落札価格以外に費用が発生する

競売物件は、売主が不在なため、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）はありません。例えば室内にごみなどが残されていた場合は、購入者が自己負担で処理することが必要です。建物や室内に欠陥や汚れなどが発見された場合の修繕費も自己負担となります。落札した物件がマンションの場合は、元の所有者が滞納した管理費や修繕積立金の支払いを求められる可能性もあるため、確認が必要です。

競売物件は、価格が安いことがメリットですが落札価格以外の費用も十分に考慮して入札に参加するようにしましょう。

引き渡しの義務がなく不法占拠の可能性がある

競売物件は、裁判所によって差し押さえられてはいますが売主がいないため、引き渡しの義務はありません。住人が物件の引き渡しに応じず、不法占拠する可能性があります。物件の引き渡しを受けられない場合は、裁判所に引き渡しを命じる裁判を求めることが必要です。裁判によって引渡命令が確定すれば、住人を強制的に立ち退かせる強制施行が行われます。

競売物件の場合、上記の手続きを自分で行う必要があるため、落札できても不動産の取得や手続きに時間や手間がかかるかもしれません。

不動産投資ローンを利用できない可能性がある

不動産投資で収益物件を取得する場合は、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。しかし競売物件は、ローンを利用できない可能性があります。競売物件は、上述した通り物件情報が限られ引き渡しがスムーズに行われないリスクがあるため、金融機関が競売物件を担保として認めるかどうかは不透明です。

ローンを利用できないわけではありませんが基本的には難しいと考えておくといいでしょう。競売物件で不動産投資ローンを利用したい場合は、専門業者に相談するのも選択肢です。

競売物件を購入する流れ

競売物件を購入する際は、以下の流れで手続きを進めます。

1. 競売物件情報・入札開始日を確認
   
2. 希望物件に入札
   
3. 開札（落札者の決定）
   
4. 売却許可決定
   
5. 代金を納付
   
6. 物件の引き渡し

競売物件は、入札期間が始まる日の15日前に物件情報が公告によって公開されます。物件情報や入札開始日は、不動産競売物件情報サイト（BIT）で確認することが可能です。取得したい物件が見つかったら入札期間内に入札の手続きを行いましょう。入札期間は、8日間と短いため、期日に間に合うように手続きを行わなくてはなりません。

入札の際は、必要書類を提出し売却基準価額の20％の保証金を提供することが必要です。開札において入札した人の中で最も高い価格をつけた「最高価買受申出人」に定められ、裁判所から売却許可が決定されると正式に買受人となります。最高価買受申出人以外が提供した保証金は、開札後に返還されるので、その後は提示された期限までに残りの代金を納付する流れです。

裁判所によって所有権移転登記などの手続きが行われると物件の引き渡し完了となります。

まとめ

競売物件は、場合によっては高利回りの不動産を取得できる可能性があります。しかし契約不適合責任がなく自己責任で手続きを進める必要があるため、初心者にはリスクが高い不動産投資です。競売物件で不動産投資を始めるなら競売の仕組みやリスクを十分に理解することが必須といえます。初めて競売物件へ投資をする場合は、弁護士やサポート業者などの専門家に相談することを検討しましょう。

競売物件に関するよくある質問

Q.競売物件で不動産投資を行うメリットは？

相場より安い価格で落札できる点や高利回りの不動産を取得できる可能性がある点などがあります。

Q. 競売物件を確認する際に必要な主な情報源は？

「現況調査報告書」や「評価書」、「物件明細書」の3点で裁判所が提供する「不動産競売物件情報サイト（BIT）」で確認できます。

Q. 競売物件を購入する流れは？

競売物件情報・入札開始日を確認した後、希望物件に入札。落札者を決定します。売却許可を決定し、代金を納付した後、物件が引き渡されます。

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  著者大西 勝士