新しい資金調達方法として、クラウドファンディングが日本でも市場を拡大させています。なかでも不動産投資クラウドファンディングは高い配当利回りを得られる投資先として人気です。
本記事では、リノベーションで物件の価値を高めている「Myファンドクラウドファンディング」について紹介します。
目次
Myファンドクラウドファンディングってどんなファンド？
Myファンドクラウドファンディングは、スマホなどのWebサイトで手軽に投資できる不動産クラウドファンディングです。千葉県松戸市に本社を置く株式会社Myアセットが運営しています。
Myファンドクラウドファンディングは、投資家から集めた出資金で不動産物件を取得し、リノベーションなどで物件の価値を高め、不動産購入者への売却代金や、賃貸入居者から得た家賃収入などで運用収益を上げることを目指しています。運用期間終了後、収益が出た場合はまず優先出資者である投資家に分配され、残った利益を事業者が受け取る仕組みです。
物件への出資はMyファンドクラウドファンディングの公式サイトで募集が行われます。これまで募集した2つのファンドはすべて応募金額が募集金額を上回っています。応募金額が募集金額を超過した場合は抽選となります。
Myファンドクラウドファンディングのポイント1. 少額・短期で投資が可能
Myファンドクラウドファンディングのメリットは、1万円からという少額での投資が可能なことです。例えば、J-REIT（上場不動産投資信託）の投資金額は最も安い銘柄のインヴィンシブル投資法人でも4万2,300円（2020年9月8日終値）かかります。比較してみると、Myファンドクラウドファンディングのほうが少額であり、投資しやすいことがわかるでしょう。
ただし、1人最大100万円までと出資額の上限が決まっているため、J-REITのように東京証券取引所で自由な金額を買い付けるというわけにはいきません。まとまった資金を運用したい投資家には不向きかもしれません。
しかし、不動産投資初心者で、少額から不動産投資の実体験を積みたいという人には少額・短期で運用できる当ファンドは適しているといえるでしょう。運用期間はこれまで募集されたファンドすべてが9ヵ月とトライアルには手頃な期間になっています。
Myファンドクラウドファンディングのポイント2. 投資元本の安全性を担保する仕組み
Myファンドクラウドファンディングは、投資元本の安全性を担保する仕組みがあることから、安心して投資できるファンドといえます。その理由は優先劣後方式を導入しているからです。
優先劣後方式とは
不動産特定共同事業契約には、「任意組合型」と「匿名組合型」の2種類があり、匿名組合型には優先劣後方式で運用する商品があります。
優先劣後方式では、出資総額を「優先出資」と「劣後出資」に分けます。優先出資を投資家、劣後出資を事業者と規定し、万一運用成績が悪く損失が出た場合でも、損失額が劣後出資の範囲内であれば優先出資の投資家に損失が発生しない方式です。
つまり、売却によって出た損失は、事業者の劣後出資分から優先して差し引かれるため、損失が事業者の出資した劣後出資の範囲を超えなければ投資家の優先出資分には影響が出ないということになります。元本割れリスクが低くなるので、投資家にとっては投資しやすい出資方式といえるのです。
Myファンドクラウドファンディングのポイント3. リノベーションで物件価値を高めている
Myファンドクラウドファンディングは、リノベーションにより物件の価値を高めているのが特長です。例えば2022年9月8日現在運用中の「空き家ファンド4号」は、千葉県松戸市にある区分マンションの再生プロジェクトに出資するファンドです。対象になるマンションの価値を最大限に高めるためのリノベーションを行い、売却益を得やすい魅力的な物件に再生させます。
運用予定期間中に販売先が決定した場合は早期償還される場合があります。その場合の元本に対する分配金（想定利回り8％）の計算式は次のとおりです。
（元本×運用期間÷365日）×8％
前述したように事業者が劣後出資するので、売却損が出ても劣後出資した範囲（30％）以下なら投資家に損失が及ぶ心配はありません。
※画像は2022年9月現在の情報になります。
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Myファンドクラウドファンディングの事業者インタビュー「Myファンド クラウドファンディング」は、社会的に注目度の高い「空き家再生」というテーマ、そして、投資家に有利な条件で注目されている不動産クラウドファンディングです。
利回りや優先劣後の出資比率がどれくらいなのか、また、空き家再生の舞台裏について「Myファンド クラウドファンディング」の業務管理者である清水俊介さんにお話を伺いました。
Myファンドクラウドファンディングの想定利回り
Myファンドクラウドファンディングの想定運用利回りは、運用が終了した「空き家ファンド3号」と運用中の「空き家ファンド4号」がいずれも年利8.0％となっています。J-REITの分配金利回りが高い銘柄でも4～5％であることを考えると高利回りといってよいでしょう。
それだけに投資家からの人気も高く、空き家ファンド3号が募集金額840万円に対して応募金額が2,030
万円（241％）、空き家ファンド4号が募集金額945万円に対して応募金額が2,678万円（283％）と、いずれも募集金額の2倍以上にあたる応募額になっています。
Myファンドクラウドファンディングは、キャピタル型の配当形式を採用しています。キャピタル型とは、物件を売却した利益から出資元本と分配金を償還する配当形式です。償還までは分配金の支払いがありません。
もう1つの配当形式であるキャッシュフロー型（インカム型）は、物件の家賃収入やテナント料を毎月分配する配当形式です。出資元本は運用期間終了後に償還されます。
分配金をまとめて受け取るか、毎月受け取るかの違いがありますが、利回りはキャピタル型のほうが高い傾向があるので、両者の違いを理解することが大事です。
すでに運用が終了した「空き家ファンド3号」は、しっかりと想定利回りを達成しています。
・不動産事業者としての実績とノウハウが豊富であること
・リノベーションで物件の価値を高めていること
・比較的安定した収益が見込める居住用不動産であること
・不動産売却のための安定的なルートを持っていること
これらの点が、Myファンドクラウドファンディングの安定運用の要因といえるでしょう。
Myファンドクラウドファンディングを利用する手順
ここでは、Myファンドクラウドファンディングを利用する手順を紹介します。
1.会員登録する
Myファンドクラウドファンディング公式サイトの会員登録ページにて会員登録を行います。
2.出資者登録する
公式サイトのマイページにて出資者情報を登録します。登録には身分証明書が必要です。登録された情報により審査が行われ、事業者から本人確認はがきが郵送されます。はがきに記載されている「本人確認ID」を公式サイトで入力すると出資への応募が可能になります。
3.プロジェクトを選択する
出資者情報の登録を完了してから、投資したいプロジェクトを「プロジェクト一覧」から選択します。
4.プロジェクトへ応募する
投資したいプロジェクトが決まったら、応募口数を選択します。その後「契約前書面」「電子取引に係る重要事項等説明書」を確認し、「応募ボタン」をクリックします。
5.抽選が行われる
応募期間終了後、プロジェクトに出資できる人を決める抽選が行われます。抽選結果はマイページのお知らせやメールで伝えられます。
6.出資が確定する
当選した場合は、応募したプロジェクトの詳細から「契約成立時書面」を確認し、「出資確定ボタン」をクリックします。出資確定後に入金する口座等の情報がマイページのお知らせやメールで伝えられます。
7.出資金を入金する
伝えられた入金口座に入金期日までに出資金の振り込みを行います。振込手数料は出資者負担です。また、出資者が登録した口座以外から入金することはできません。
8.運用が開始される
運用開始日になると、出資者から集めた資金で運用が開始されます。
9.配当金と出資金を受け取る
運用が終了すると、運用結果がマイページのお知らせやメールで報告されます。運用が終了した月の翌々月までに配当金と出資元本が振り込まれます。
Myファンドクラウドファンディングは、これまで「空き家ファンド」を2物件運用しています。古くなったマンションをリノベーションによって新築のように再生させる事業は、地域の活性化にもつながることから、社会的にも有意義なプロジェクトといえます。リノベーションに興味のある人は、Myファンドクラウドファンディングへの投資を検討するのもよいでしょう。
※本記事は2022年9月8日現在の情報を基に構成しています。Myファンドクラウドファンディングの概要を紹介していますが、投資の最終的な判断はご自身でお願いします。
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