株式会社ZISEDAI代表取締役社長
1979年、東京都生まれ。大学卒業後、2017年までグループだった新日本建物に03年4月に入社。16年4月から新日本商事にて事業部長、17年7月から新日本建物管理にて本部経営企画部次長を務めた。17年10月に株式会社タスキへ転籍し、経営管理部長に就任。その後、経営管理部長を兼ねながら18年4月から投資戦略部長、同年9月からは取締役として監査室長を務めた。19年5月からは取締役として経営管理部長とコンプライアンス・オフィサーを兼任し、DX部門を管掌。2021年10月より現職。2022年12月には子会社である株式会社ZISEDAIの代表取締役社長に就任。
2019年に金融庁が「老後2000万円問題」を提起して以来、資産運用の重要性が高まっています。政府は「貯蓄から投資へ」のスローガンを掲げ、NISA（少額投資非課税制度）やiDeCo（個人型確定拠出年金）など投資優遇制度を整備しました。金融業界でも投資家のニーズに対応できるよう、金融商品のラインナップを拡充させています。
現在、有望な投資対象の一つとして注目されているのが、不動産クラウドファンディングです。不動産現物への投資に比べて少額で投資することが可能。利回りも比較的高く、「ミドルリスク・ミドルリターン」の金融商品として投資家の注目を集めています。
今回は、不動産クラウドファンディングの「TASUKI FUNDS」の開発・運営を手掛け、東証グロース市場に上場しているタスキの代表取締役社長、柏村雄さんに、「TASUKI FUNDS」に投資するメリットや優位性、不動産クラウドファンディング市場の動向などについてお話をうかがいます。
“ハイブリッド型”の資金調達が好利回りの要因に
――御社の不動産クラウドファンディングは、第1号案件が申し込み開始から数分で募集金額を達成したほか、そのほかの案件もすぐに満額に達するなど、非常に人気を集めています。その理由をどのようにお考えですか？
柏村（以下、回答は全て同じ） 人気をいただいている理由の一つに、まず不動産クラウドファンディングの認知度自体が上がってきていることがあるでしょう。ただその分、競合する事業者も増え、不動産クラウドファンディングの数も増えています。その中で、こうして人気をいただいているのは、私たちの信用力や商品の開発力、商品の安全性などに対して、投資家の方々から一定の評価をいただけているということではないでしょうか。
――御社が展開する不動産クラウドファンディング「TASUKI FUNDS」の特徴を教えてください。
まず、不動産クラウドファンディングは「クラウドファンディング」の名の通り、クラウドファンディングの枠組みを活用して不動産を開発、あるいは購入し、賃料収入や不動産の売却益を、お申し込みいただいた投資家に分配する仕組みの金融商品です。
「TASUKI FUNDS」で開発する物件は主に単身者向け、かつ低層の「東京23区内・駅近物件」を中心にしているので、空室リスクが低いという強みがあります。また、開発する不動産を「IoTレジデンス」に特化することで、他の競合商品との差別化を図っている点や、開発に銀行からの資金調達と自社資金を組み入れることによって投資家の方々の安全性を担保するのと同時に、高利回りを実現できている点なども、TASUKI FUNDSの強み、あるいは特徴として挙げられるでしょう。
――金融機関から資金を調達できていることが強みの一つになるのですね。
不動産クラウドファンディングを含め、不動産ファンド事業者の中には、信用力に欠けるため、銀行からの資金調達ができない事業者も存在します。そうなると、一般の投資家からの調達に頼らざるを得ません。銀行からの資金調達は、私たちは金融機関から一定の評価をいただいているという証拠になるんです。また、銀行融資は、その他のルートからの資金調達よりもコスト（金利）が低いので、その分、投資家へのリターンに回せるという利点もあります。
「東京23区内・駅近物件」へのこだわり
――先ほど、東京23区内、駅近物件にこだわって開発をされているとのお話がありました。
私たちは、これまで共同住宅やホテル、保育園などの不動産開発と、不動産コンサルティングを手掛けてきました。TASUKI FUNDSの物件は、これまで培ってきた豊富な経験を元に、不動産のプロが選んだ23区内の駅近物件のみを開発の対象にしています。
――そうした優良物件は、まだ東京都区内に数多く残っているのでしょうか？
現在、日本全国で空き家が社会問題となっていて、東京都でも81万戸以上の空き家があると言われています。東京で空き家というと郊外に多いイメージを持たれている方が多いと思いますが、世田谷区や大田区といった都心に近い地域でも駅近の空き家が増えているんです。
コロナ禍で駅近の商店街などでお店をたたむ方が増えていますし、将来空き家になる物件、いわば「潜在的な空き家」も少なくありません。そうした土地や不動産を取得し、再開発していくわけなので、まだまだ駅近でも開発の余地は十分にあります。これまで、TASUKI FUNDSは第4号案件まで募集してきましたが、今後の開発に対する手ごたえを感じています。
※5月15日より、第5号ファンドの募集も開始
――駅近の住居は、利用者のニーズが多いでしょうね。
おっしゃる通り、駅近物件のニーズは非常に多いですね。コロナ禍では、人口密度の高い東京を離れ、郊外に住む人が増えているなどと報道されていましたが、コロナ禍が明けたことで、東京23区に戻ってきたり、あるいは転入したりする人が再び増えている印象です。
実際、2021年は東京23区の人口が、2014年の統計開始以来、初めて転入者が転出者を上回る「転出超過」となりましたが、2022年は再び転入超過となりました。転入のペースも拡大していますし、今後も東京への一極集中の傾向は続くでしょう。そういう意味で、今後も駅近の優良物件に対するニーズが減ることはないと思います。
「IoTレジデンス」に特化することで投資家のニーズに応える
――先ほど「IoTレジデンス」に特化しているというお話がありましたが、どのような不動産ですか？
家電やお風呂、照明などの設備にIoT（モノのインターネット）を標準装備した不動産のことです。たとえば、帰宅する前にスマートフォンからエアコンを操作したり、室内の照明にブルートゥースのスピーカーがついていて、やはりスマートフォンで照明のオンオフはもちろん、音楽を流せるなど、次世代型のマンションとして注目されています。大手のハウスメーカーやマンションデベロッパーでは、新規の開発物件にIoT設備をつけるのが標準になりつつありますし、今後の住宅市場でも主流になるはずです。
――投資対象がIoTレジデンスであることが、TASUKI FUNDSの付加価値、つまり人気の要因の一つになるのでしょうか。
おっしゃる通り、不動産クラウドファンディングの数が増えている中、投資家の方々にとって、付加価値の一つになっているのは確かでしょう。仮に、物件の中身が似通っている不動産クラウドファンディングがあったとして、IoTが実装されているのとされていない物件では、IoTレジデンスの方を選ぶ方が多いのではないでしょうか。
――たとえば、IoTレジデンスは「一般的なマンションに比べて割高になる」といったデメリットはありませんか？
IoTレジデンス特化のデメリットについては、特に思いつかないですね。他社の物件についてはわかりませんが、IoTレジデンスだから賃料が割高になるということもありません。
もちろん、換金性が悪いことや元本割れのリスクなど、一般的な不動産クラウドファンディングが抱える投資リスクはTASUKI FUNDSにもあります。ただし、先ほどお話したように、TASUKI FUNDSは銀行、自社、投資家から調達を行う“ハイブリッド型”の資金で開発を行うことで、想定される投資リスクを軽減しています。
5％～7％の「ミドルリスク・ミドルリターン」を実現
――TASUKI FUNDSには、どのような投資リスクがあるのでしょうか？
TASUKI FUNDS限定のリスクというものはありません。全ての不動産投資ファンドや不動産クラウドファンディングに関する「一般的な投資リスク」の話になりますが、仮に、対象となる不動産を売却する時に損失が発生したとします。投資家から集めた資金のみで購入や開発を行っている場合、その損失を投資家が負担しなければなりません。TASUKI FUNDSは、まず自社の出資分を損失負担に充て、投資家の方々の資金を優先する「優先劣後方式」を採用することで、リスクを軽減しています。
もちろん、優先劣後方式でも損失が自社の負担分を上回ってしまうと、投資家が損失を被る可能性はあります。ただし、「TASUKI FUNDS」は東京23区内の駅近というニーズの高い物件に特化することによって、いわゆる「元本割れ」のリスクはかなり押さえられていると言えるでしょう。実際、これまでの案件に元本割れしたケースはなく、募集時の予定分配率（利回り）も達成できています。
――空室リスクを押さえることが、投資リスクの軽減につながるわけですね。その他、「TASUKI FUNDS」に投資するメリットやリスクがあれば教えてください。
ほかに挙げるメリットは、やはり一口10万円の少額から投資できる点と、申し込み手続きはすべてオンラインで完了できる点。つまり、スマートフォンがあれば、それだけで投資することが可能ということです。すでに第3号ファンドまで運用は終えていますが、運用中のTASUKI FUNDS第4号を含め、利回りは5～7（※）％程度。REIT（不動産投資信託）の平均利回りが4.2％程度なので、私たちが目指している「ミドルリスク・ミドルリターン」を実現できていると言えるでしょう。
（※）TASUKI FUNDSの過去1年間の実績
――今後の募集スケジュールはどうなっていますか？
先ほどお話したように、現在は優良物件が数多くありますが、その中からリスクの小さい物件を選んで投資家にお届けする方針です。今後は、年間で4本程度、不動産クラウドファンディングの募集をしていく予定で、足元では5月15日より、第5号ファンドの募集も開始いたしました。
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