少額の資金で不動産に投資ができる不動産クラウドファンディング。国土交通省が作成した「不動産特定共同事業（ＦＴＫ）の利活用促進ハンドブック」によると令和3年度から令和4年度にかけ不動産クラウドファンディングへの出資額は約2.61倍に拡大しており、注目度はますます高まっています。

その中でも特に知名度が高く、国内トップクラスの累計調達額を誇るのがCOZUCHIです。この記事ではCOZUCHIの評判や口コミから、人気の理由や投資を検討する上でのメリット・デメリットについて詳しく紹介します。

1. COZUCHI（コヅチ）とは？運営企業やサービスの概要

COZUCHIは、LAETORI株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。LAETORI（ラエトリ）は2023年11月には発起人及び共同代表として日本不動産クラウドファンディング協会を設立しており、業界全体をリードしている会社の1つといえるでしょう。

現物の不動産に投資するには数百万～数千万円の資金が必要ですが、COZUCHIの不動産クラウドファンディングは1万円から投資が可能です。運用期間は短いもので2ヵ月ほど、長いものは10年ほどで、おおむね3ヵ月～5年未満までが多いです。選択肢が幅広いため、運用方針にあわせて最適なファンドを選べます。

2. COZUCHIの評判、口コミ

YANUSY編集部で独自の調査を行い、実際にCOZUCHIに投資した方々から良い点、悪い点をそれぞれ伺いました。

COZUCHIを利用して良かった点

COZUCHIを利用して悪かった点

X（旧Twitter）に投稿された口コミ

つづいて、X（旧Twitter）に投稿された口コミから、良い口コミと悪い口コミに分けて見てみましょう。

X（旧Twitter）良い口コミ

そういえばCOZUCHIから償還きた
利回り上がってるしありがてえ
ここは想定以上の利回り出たらその分還元してくれるしその辺わかってるなって感じがする。
お金の集め方が上手い気がする

— へたっぴ (@hetappi_zinsei) March 17, 2024

COZUCHI　2024年2月　運用終了ファンドの
実績の連絡が入った

元本満額償還され
利回りが想定より上回るものも
複数ありとのことでしたhttps://t.co/VCm7u2vO7A pic.twitter.com/Sr9SJHymL9

— res-panda (@respanda4) March 6, 2024

利回りの高さや物件の売却金額によっては償還時に想定利回りを超えた分配金をもらえる点を評価する投稿が目立ちます。

X（旧Twitter）悪い口コミ

COZUCHI さんの京都ANAクラウン
過去にないくらい重くて進まず
23億余を10分足らずで集めて100%突破
なんとか申し込ましたが、
7%だし4ヶ月だし上振れなしなのにブランドが確立されてきたんだろうな。
もう抽選に期待した方がいいのかも笑 pic.twitter.com/HXYC5JyNxe

— Shimac (@shimac0604) August 14, 2023

今年下りてくる学資保険。

すでに使い道が決まってるわけでNISAに使うのはちょっと怖い？

とりあえずは短期で利率がいいCOZUCHIにしようかな…

COZUCHI当たらないけど…

#奨学金 #新NISA #COZUCH。 #ブログ初心者さんと繋がりたい #ブログ初心者 #ブロガー

— 安藤裕子＠カワチ薬品でポイ活 (@yuuko_andou_su) May 14, 2023

特に目立つのが、応募が多すぎて申し込めないという声です。先着式の案件では申込開始と同時にアクセスが集中してつながらないケースもあります。

COZUCHは元本割れがない（2024年7月時点）こともあり、運用に対する悪い口コミがあまり見当たらないため、評判は上々と考えて良いのではないでしょうか。

【おすすめ記事】
元本割れしない投資先は？堅実志向な運用方法を紹介

3. 2024年7月 COZUCHIの最新ファンド情報

募集中のファンド

COZUCHIではどのようなファンドが募集されているのか、最新のファンドから4つ紹介します。

中央区銀座 商業ビルⅡ

【概要】
募集期間：募集期間：2024年5月28日〜30日
募集方法：抽選式
事業者：株式会社TRIAD（1号事業者）
運用タイプ：短期運用型、キャピタルゲイン型
募集金額：41億5000万円
想定利回り：年利5.0％
運用期間：1年2ヶ月

渋谷区初台一棟マンション

【概要】
募集期間：2024年5月5日～8日
募集方法：抽選式
事業者：株式会社TRIAD（1号事業者）
運用タイプ：短期運用型、ハイブリッド型
募集金額：5億6,032万円
想定利回り：年利5.0％
運用期間：1年2ヶ月

京王線「初台」駅より徒歩約7分に位置する1棟の賃貸マンションを投資対象とするプロジェクトです。違反部分を是正し修繕工事を行うことで、物件評価を高め、キャピタルゲインの獲得を目指します。

南青山開発プロジェクト＜フェーズ1追加取得＞

【概要】
募集期間：2024年4月9日～11日
募集方法：抽選式
事業者：株式会社TRIAD（1号事業者）
運用タイプ：短期運用型、キャピタルゲイン型
募集金額：4億5,998万円
想定利回り：年利4.0％
運用期間：10ヶ月3日

このファンドは、既に取得している南青山の土地の隣地約60坪を取得するプロジェクトです。本物件は道路に面していないため建築不可ですが、既に取得している土地と一体化することで建築可能になります。合計約125坪の土地に古家を解体して住居付き店舗ビルを建築する計画です。

高円寺プロジェクト

【概要】
募集期間：2024年4月7日～9日
募集方法：抽選式
事業者：株式会社TRIAD（1号事業者）
運用タイプ：短期運用型、ハイブリッド型
募集金額：4億8,984万円
想定利回り：年利6.0％
運用期間：8ヶ月

JR中央線「高円寺」駅から約5分に位置する複数の土地建物を一体として投資対象にするプロジェクトです。権利関係が複雑で収益性が低い不動産を、複雑な権利およびテナント条件を調整することにより、不動産価値の改善を図ります。リースアップにより収益性を高めたうえで外部に売却してキャピタルゲインの獲得を目指します。

4. COZUCHIの仕組み

COZUCHIのファンドには「短期運用型」と「中長期運用型」があります。それぞれの仕組みを見てみましょう。

短期運用型

インターネット上にファンドを公開し、投資家から集めた資金を事業者が購入した不動産で運用します。物件を運用して得た利益を優先出資者である投資家に配当し、残った利益を劣後出資者である事業者が受け取る仕組みです。事業者と投資家が匿名組合契約を結びます。匿名であるため、投資家に不動産の所有権はありません。

不動産クラウドファンディングにおける匿名組合とは、匿名組合員（投資家）が不動産特定共同事業者に出資し、事業者が営業によって得た利益を投資家に分配することを約束する契約をいいます。

匿名組合契約については下記の記事で詳しく解説しておりますので、ぜひ合わせてご覧ください。
>>不動産クラウドファンディングの匿名組合とは｜税制上の取り扱いはどうなる？

中長期運用型

任意組合型のファンドで、投資家が組合員になります。投資家は事業者に業務の遂行を委任し、事業者が中長期で運用した利益を定期的に投資家に配当します。投資家は不動産の登記を行い、所有権を持ちます。不動産は事業者と投資家の共有持分になるので、優先劣後方式の仕組みはありません。

COZUCHI自体が運用を行っていない場合も多い

COZUCHI（LAETORI）は第1号事業者として資金を集めて物件取得まで行っているケースと、第2号事業者として資金集めだけ行っているケースがあります。

不動産クラウドファンディング（第１号事業ファンド）において、運用している事業者が破綻した場合、投資家から預かっている資金は一般破産債権と同様の扱いとなり、出資金の返還を受けられなくなる可能性があります。

COZUCHIのプロジェクトでは、多くのケースで株式会社TRIAD（トライアド）という企業が第1号事業者になっており、LAETORIが第1号事業者になるのは一部のケースに限られます。投資を行う際には自身の資産をどの事業者に預けているのかを認識して判断することが重要です。

株式会社TRIAD（トライアド）については下記に記載しています。

5. COZUCHIの運営会社

LAETORI株式会社は、COZUCHIを運営している不動産クラウドファンディング事業者です。2008年に不動産特定共同事業法に基づく投資商品「ゆうゆう倶楽部」をスタートさせました。

その後2018年に社名を株式会社SATASに変更した後、2019年にインターネットを活用した不動産小口化商品クラウドファンディングサービス「WARASHIBE」をスタート。同サービスは2021年に社名をLAETORI株式会社に変更するとともに、現在の「COZUCHI」にリニューアルされました。

LAETORIでは不動産事業者や不動産オーナー向けに資金調達、不動産開発、運用など不動産特定共同事業法を活用した事業も展開しています。

COZUCHIの多くのプロジェクトで1号事業者として入っている株式会社TRIADは、COZUCHIによる不動産クラウドファンディングや融資型クラウドファンディングを中心に事業を行う不動産投資会社で、一般社団法人不動産クラウドファンディング協会に加盟しています。 現在のLAETORIの代表である武藤弥氏が創業した会社です。

自己資本比率が2022年2月期の5.13％からやや低くなっていますが、これは利益剰余金が増えている以上に流動資産（主に販売用不動産）が増えているためです。それだけ多くのプロジェクトを組成していることの表れといえます。

また純利益が約1億1,863万円（2022年2月期）から約9億8,808万円（2023年2月期）と約8.3倍に増えており、利益の成長率が非常に高い点も特筆すべきポイントです。

6. COZUCHIに投資するメリット

COZUCHIのファンドを購入すると、以下のようなメリットがあります。

売却時の金額によっては想定利回りを超えた分配金を受け取ることができる

一般的に不動産クラウドファンディングでは、募集時の想定利回りを超えて分配金が支払われることはありません。しかし、COZUCHIでは高く売却できた場合は、その金額に応じて想定利回りを超えた分配金を受け取れます。

過去に想定利回りを実績利回りが上回った案件（全て短期運用型）は下表のとおりです。利回りは年利換算です。運用期間はプロジェクトごとに異なります。

短期型、中長期型のファンドがある

COZUCHIには短期型と中長期型のファンドがあります。短期型ファンドはキャピタルゲイン（売却益）次第で想定利回りを超えたリターンも期待できます。長期型ファンドは長期間にわたりインカムゲイン（分配金）を得ることができます。

COZUCHIはほとんどが任意組合型の仕組みになっているため、匿名組合契約との違いを踏まえた投資判断が必要になります。

匿名組合と任意組合の仕組みや特徴の違いについては以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
>>不動産クラウドファンディングの匿名組合とは｜税制上の取り扱いはどうなる？

高い組成頻度と業界屈指の資金調達規模

COZUCHIは組成頻度が高く、業界屈指の資金調達規模を誇ります。直近1年分のファンド組成ペースは下表のとおりです。

▽2023年7月～2024年6月のファンド組成数（募集開始日ベース）

(画像：YANUSY編集部)

1年間で23本のファンドが組成されており、安定的に投資機会があります。複数のファンドをリリースしている月もあり、投資家の選択肢の幅が広がります。

また、COZUCHIは2024年3月末時点の累計調達額が635億円に達しています。日本マーケティングリサーチ機構による市場調査で、不動産クラウドファンディングの累計調達額でトップです。

途中換金が可能

一般的に不動産クラウドファンディングは途中換金できず、株式などの金融商品に比べて流動性が低いです。その中でCOZUCHIは途中換金が可能なのが大きなメリットです。

短期運用型は基本的にいつでも事業者への買取申込ができます。
買取申込とはファンドの運用期間中に事業者に対し買取請求を行い、出資した分を現金化することを言います。

一方の中長期型はリセールファンドという形でCOZUCHIが売却先を探してきます。ファンドの運用期間に合わせて、半年に1回売却機会があります。
リセールファンドとは、運用中のファンドで途中で解約した人がいた場合、解約された金額分を再度募集し直すことです。

ただし、売却が保証されるわけではありません。途中で売却したときに返還される金額は、その時点の不動産市況により変動する可能性があります。1年以内など運用開始直後に売却した場合、不動産取得税の負担等により損失が出る場合があるので注意が必要です。また、短期運用型による換金手続きの場合は3.3〜5.5%の事務手数料が発生します。

7. COZUCHIのデメリット

投資家の人気が高いCOZUCHIですが、メリットだけでなく以下のようなデメリットがあることを心得て投資を決める必要があります。

倍率が高く、投資できない場合がある

COZUCHIは全てのプロジェクトで応募率が100％を超えており、中には1,000％を超える案件もあります。

条件が良い不動産クラウドファンディングは応募率が高くなりやすく、先着式のファンドはすぐに満口になってしまいます。 また抽選式のファンドであっても、応募率が高いほど倍率が高くなり、投資できない場合があります。

レバレッジをかけた運用ができない

不動産投資は物件を担保に融資を組むことができ、自己資金の何倍もの金額を運用できる資金効率の高さが魅力のひとつです。

COZUCHIは不動産クラウドファンディングなので、融資を受けたレバレッジ投資はできません。自分が所有する資産の中でしか投資できないため、資金力に応じて堅実に運用していく必要があります。

手数料がかかる

COZUCHIは購入手数料や運用手数料が無料ですが、一方で以下のような手数料がかかります。

・出資時の振込手数料
・月に2回目以降の出金手数料330円（1回目は無料）
・短期運用型による換金手続きの場合、事務手数料として3.3～5.5％

総合課税となり、場合によっては確定申告が必要

株式の譲渡益は、特定口座（源泉徴収あり）を選択しておけば源泉分離課税にできるため、確定申告の手間はありません。一方、COZUCHIは短期運用型が「雑所得」、中長期型は「不動産所得」に分類され、総合課税となるため、確定申告が必要になる場合があることがデメリットです。

また総合課税の場合は所得に応じた累進税率が適用されるため、所得が高い人は株式などの金融商品より税金を多く取られる可能性があります。

税金についてご自身でわからない場合は税理士など専門家に相談するのが賢明です。

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不動産クラウドファンディングの税金は？確定申告は必要？

劣後出資比率が高くない

(画像：YANUSY編集部)

不動産クラウドファンディングのリスク対策の1つに「優先劣後方式」という仕組みがあります。

優先劣後方式とは、運用する不動産に損失が発生した場合、運営事業者があらかじめ決められた範囲の中で損失を負担する仕組みです。

この仕組みにより、評価損が劣後出資の範囲内であれば投資家は損害を被ることがありません。

COZUCHIの2024年1月～2024年8月現在までに募集されたファンドの劣後出資比率は3.4～23.1％となっています。ファンドによって差が大きく、投資家の元本毀損リスクを左右する重要な要素となるので案件ごとに内容を確認するようにしましょう。

先に紹介した2024年4月に募集された3本のファンドの劣後出資比率は、南青山5.1％、高円寺4.9％、銀座3.4％となっており、直近の劣後出資比率は低下傾向にある点は注意が必要です。

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8. COZUCHIに投資する方法

COZUCHIに投資するには、以下のような手続きが必要です。手続きから投資申込みまですべてオンラインで行います。

会員登録

はじめに公式サイトの登録ボタンから会員登録を行います。登録は電話番号とメールアドレスだけで簡単にできます。会員登録時に必要なものは以下のとおりです。

・カメラ付き端末（スマートフォン推奨）
・対応ブラウザ（Android：Chrome最新環境、iPhone：Safari最新環境、Chrome：iOS14.3以上）
・顔写真付きの本人確認書類1点
・登録したい取引口座の情報（銀行口座通帳、キャッシュカードなど）

登録するとファンドの公開情報をいち早く受け取れます。

投資家登録

オンラインによる本人確認にて最短15分で投資家登録できます。法律に基づき、本人確認書類により確認を行います。

投資申込み

投資家登録完了後に専用アカウントが作成されます。アカウントにログイン後、希望するファンドに申込み可能です。

9. COZUCHIとあわせて登録したい不動産クラウドファンディング

COZUCHIのほかにも、人気の不動産クラウドファンディングは多くあります。その中で登録しておきたいファンドを3つ紹介します。

SOLS

SOLS は匿名組合型と任意組合型の両方のファンドを扱い、数は少ないですが資金の出し入れが自由な案件もあります。COZUCHIに近い特徴が魅力のファンドです。投資方法の選択肢が多いファンドを希望する人におすすめです。

ヤマワケエステート

ヤマワケエステートは 2023年のサービス開始ながら、高い想定利回りと半年間で60件を超えるファンド組成数で資金調達規模でも業界上位のポジションとなった急成長中のサービスです。 劣後出資がないなどハイリスクハイリターン型のファンドとなっており、他サービスとの分散投資がおすすめです。

T's Funding

T's Fundingは 想定利回りは4%代と他サービスと比べると目立ちませんが、30%を超える高い劣後出資比率と運営企業の高い自己資本比率で、安全性を重視する際の投資先候補としておすすめのサービスです。

10. COZUCHIに魅力を感じたら会員登録から始めよう

COZUCHIは一般の不動産クラウドファンディングにはない想定利回りの上振れや、途中換金可能などのメリットがあるのが大きな魅力です。

一方でデメリットもあるので、最終的な判断は慎重に行う必要があります。

COZUCHIのファンドに魅力を感じた人は、まずは会員登録から始めてみてはいかがでしょうか。

COZUCHIに関するよくある質問

Q. COZUCHIは利回りが高くて怪しい？

極端に高い利回りで償還されるケースがあるため、怪しいと感じる方がいるのではないでしょうか。
COZUCHIの出資募集時の想定利回りは、他の不動産クラウドファンディングサービスと比較しても極端に高いわけではありません。
対象不動産を高値で売却できた結果、配当利回りが上振れる場合がありますが、これはプロジェクト運営が成功した結果であり、「怪しい」と心配する必要はないでしょう。

Q. COZUCHIはポンジ・スキームではない？

ポンジ・スキームは一般に「集めた出資金を実際には運用せず、出資金の一部を配当金として支払い、持ち逃げする」スキームを指します。
COZUCHIは「不動産特定共同事業法」という法律に基づき提供される不動産クラウドファンディングサービスで、運営事業者は、ファンドへの出資募集を開始するまでに運用対象とする不動産の取得契約が必要になります。
対象不動産を取得して運用しているため、COZUCHIがポンジ・スキームという指摘はあたらないでしょう。

Q. COZUCHIの配当支払いのタイミングは？

COZUCHIの公式サイトの「配当予定日」に明記されています。
一般的なスケジュールとして、運用終了日から1ヵ月後に配当と元本の償還が行われます。
プロジュエクトによっては、運用期間中に中間配当が得られるケースもあるので、個々のプロジェクトごとにご確認下さい。

Q. チャレンジポイントとは何ですか？

出資申込み時にポイントを使用することで、抽選に当選しやすくなるCOZUCHIのポイントプログラムです。
チャレンジポイントはCOZUCHIに投資申込し、「落選」することで付与されるため、抽選に外れても、次回のチャレンジポイント募集の際に当選確率アップが期待できます。

※本記事は2024年4月25日現在の情報を基に構成しています。記事中で紹介したファンドや案件は一例であり、投資を推奨するものではありません。参考程度にお考えください。

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丸山優太郎

日本大学法学部新聞学科卒業のライター。おもに企業系サイトで執筆。金融・経済・不動産系記事を中心に、社会情勢や経済動向を分析したトレンド記事を発信している

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