【不動産クラファンサービス情報】COZUCHIのご紹介

こんにちは！YANUSY編集部です！
今回は不動産投資クラウドファンディング累計調達額No1！『COZUCHI』のご紹介！

『COZUCHI』はどんな人におすすめ？

・少額投資がしたい方
・リスクや配当の異なる多様なファンドに投資したい方
・これまでのファンド運営実績や配当実績を重視したい方

サービスの概要/特徴

COZUCHIは不動産特定共同事業法（不特法）に基づき、LAETOLI株式会社が提供する（※）不動産クラウドファンディングサービスです。

1ファンドで70億円を超える投資額を集めるなど、不特法クラウドファンディング業界で大きな注目を集めていますが、特長としては、開発型で高配当のファンドから、比較的安定的なインカム型のファンド、長期投資型のファンドなど、多様なファンドに投資が可能な点が特長のファンドです。

※ファンドの提供構造は少し複雑ですが、COZUCHIを運営するLAETOLI株式会社はファンドを組成、運営する形ではなく、他社が提供するファンドを媒介・代理（一般的な言葉で言えば、ファンドと投資家の契約のなかだちや、契約の代理）を行っています。

不特法では一般に、ファンドへの投資契約の媒介・代理を行う事業を第２号事業者、ファンドの運営を行う事業を第１号事業者といった呼び方をしますが、LAETOLI株式会社は2号事業者として、1号事業者である株式会社TRIADの提供するファンドを媒介・代理する形で提供されるサービスとなっています。

ファンドの組成頻度が非常に高く、種類も豊富で、多様な投資機会を得られる

COZUCHIのファンドでは、「インカムゲインによる配当●％」、「キャピタルゲインによる配当●％」と、配当原資の内訳を明記されており、個々のファンドを見るとわかるのですが、インカム型、キャピタル型（開発型）など、多様なタイプのファンドが提供されています。

COZUCHIでは高配当を実現するためか、特別に安定性を高く設計する、といった特性のファンドは少ないですが、それでも、比較的安定性の高いインカム型と、配当は高いがリスクも高い開発型に分散投資することで、安定性と配当利回りのバランスをとるといった考え方も可能でしょう。

ただし、不特法1号事業では投資家の出資金は「倒産隔離」はされないため、1号事業者である株式会社TRIADが倒産するような場合には、株式会社TRIADが提供する全てのファンドに影響が出てしまいますので、分散投資によるリスクヘッジという観点では、複数の事業者に分散投資する、といった考え方も重要になりますので、ご注意下さい。

新たに中長期運用型の新サービスもリリースを開始したそうです！注目ですね♪

業界有数のファンド運用実績

COZUCHIは不動産クラウドファンディング業界において、「累計調達額No.1」をうたっています（2023.8時点）が、無事に運用を終えて投資家への配当を実施したファンド数についても、業界有数の実績を持っています。
開発型のような比較的リスクが高いファンドを含め、しっかり配当を出し続けている不動産の運営・開発に関する「実績」は、COZUCHIの強みの一つと言えるでしょう。

ファンドの運用実績に応じて、配当額が増える「場合がある」

不動産クラウドファンディングの多くが、ファンドの運用成績がよい場合も、個人投資家には、「予定配当利回り」通り支払われるファンドが多くなっています。
ファンド運営事業者は、劣後出資者として、運用成績が悪い場合のリスクを負う分、運用成績がよい場合に、相応の報酬を得られる、という考え方で、これは、投資の世界ではもちろん不自然な考え方ではありません。

そんな環境の中、COZUCHIで取り扱う株式会社TRIADのファンドでは、ファンドの運用成績がよい場合に、投資家にも増分利益の一定割合を分配するファンドを提供している点が魅力になります。
過去には、想定利回りが4.5%で募集したファンドが実績としては利回り20.2%で償還される、といった、大きく予想を上回った配当が得られたケースもあり、業界でも話題を集めました。

COZUCHIを紹介している記事を見ると、これを大きな特徴として記載しているケースがありますが、現在（2023.8時点）は、これに該当しない配当方針のファンドも登場していますので、注意が必要です。 この違いを見分けるためには、投資前に、「契約成立前書面」や「約款」を確認する必要があります。

「約款」は難解ですが、「契約成立前書面」の冒頭の記載が違うようですので、以下の具体例を参考にご確認下さい。

■「売却利益額の25%（年換算4.9%)を分配」と記載の場合
　ファンドの運用成績に連動して、配当額が変動
　【記載例：COZUCHI 横浜 元町・中華街プロジェクト】

■「売却利益の年換算4.9%を分配」と記載の場合
　ファンドの運用成績に連動せず、配当額は定額
　（ファンド運用において、配当に必要な利益が確保できた場合）
　【記載例：COZUCHI 代々木公園プロジェクト】

正確な配当ロジックは約款を丁寧に確認する必要がありますが、上記の通り記載方法が異なっていますので、違いを確認する手段として有効でしょう。

途中解約が可能

不動産クラウドファンディングでは珍しく「途中解約が可能」なのも特長の一つです。

留意点

劣後比率が低いファンドや、抵当権付きのファンドもあるので、出資構成の確認が必要

不動産クラウドファンディングでは、優先劣後構造により、個人投資家の出資金の安定性を高めているファンドが一般的です。
優先出資比率90%、劣後出資比率10%のファンドでは、ファンドの運用成績が予定より10%悪化した場合でも、その損失は劣後出資者が負担し、優先出資者の投資元本が守られます。

この劣後出資比率が5%未満、と、比較的低く設定されているケースがありますので、出資前に、劣後出資比率を確認しておくとよいでしょう。

また、COZUCHIで扱う最近のファンドでは、、「借入併用型」もあります。
一般投資家よりも、金融機関等の融資資金にまず優先的に返済し、その次に一般投資家に償還し、最後が劣後出資者、という構造になります。

金融機関の融資の比率（いわゆるＬＴＶ）は「京都“HOTEL CANATA KYOTO”」ファンドの事例で52%となっており、プロ向けの不動産ファンドでは一般的な範囲です。よって、これにより一般投資家の元本まで棄損するリスクが大きくあがる、とまで心配する必要はないと思います。
ただし、ファンド全体資金に占める劣後出資割合が4.8%となっており、決して高いとは言えません。4.8%の資産価値下落で、投資家の元本が棄損するリスクがありますので、この劣後出資比率には注意が必要でしょう。

なお、長期のファンドの場合は、金融機関融資の金利変動リスクも念のため確認しておきましょう。
「京都“HOTEL CANATA KYOTO”」の事例では、借入金利が2.95%（変動金利）となっています。
本ファンドの運用期間は5年間を予定しており、仮に今後金利が変動する場合、金融機関に支払う金利相当額が予定より大きくなる可能性があります。
融資併用型は、いわゆるレバレッジ効果により投資家に対する配当利回りを高めることが可能なケースがありますが、その分、一定のリスクが生じる構造になりますので、留意して下さい。

元本が保証された投資ではない

これは不動産クラウドファンディングに共通するデメリットですが、 不動産特有のリスクとして天災による被害、周辺環境の変化に伴う不動産価値の著しい低下などによって、出資金が元本割れを起こすリスクが存在します。

COZUCHIでは、『優先劣後構造』を取り入れリスク抑制に努めており、サービスの開始から2023年2月までで、元本毀損となったケースはありませんが、投資商品における元本保証は出資法により禁じられていますので、元本割れの可能性がある投資商品であることは理解が必要です。

倍率が高く、なかなか当選しない

高い利回りと、サービスの人気の高さから多くの投資家の注目を集めている「COZUCHI」。その反面、人気の高さと引き換えに応募倍率も高く、申し込みが殺到して全然当たらない、といった声も聞こえてきます。

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運営会社

LAETOLI株式会社

編集部まとめ・コメント

「COZUCHI」のご紹介、いかがだったでしょうか？
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※本サイトは不動産投資、クラウドファンディング等に関する情報共有を目的としており、投資勧誘や助言を行う物ではありません。
※元本保証のない投資商品への投資に際しては、元本割れリスク確認した上で投資をご検討下さい。