不動産クラウドファンディングの税金は？確定申告は必要？

こんにちは、YANUSY編集部です！

今回は、不動産クラウドファンディング投資で気になる税金について、解説します。

YANUSY編集部では不動産クラウドファンディング投資に関する基礎知識やノウハウを解説する徹底解説記事シリーズも執筆していますので、是非ご参考としてください♪

不動産クラウドファンディングには２つの契約方法がある

クラウドファンディング事業を行うためには、サービス運営事業者は不動産特定共同事業法（以下、「不特法」）に定められる財務や体制に求められる条件を満たしたうえで、行政の許可を得る、または届出が必要です。
事業者は許可、届け出の際に行政の審査を経た「契約約款」に基づき出資者と契約を締結することが必要です。

この契約には「匿名組合契約」と「任意組合契約」の２種類があり、それぞれの契約により税金の扱いが異なりますので、まず、自身がどちらの契約で出資をしているか、確認をする必要があります。

匿名組合契約と任意組合契約 それぞれの税金の扱い

一部の富裕層を除き、一般の方が投資する不動産クラウドファンディングの多くは、「匿名組合契約」による出資となっています。

「匿名組合契約」は、出資者は不動産の保有・運用などはせず営業者に任せた上で、「配当と元本の償還を求める権利を持つ」という比較的シンプルな契約です。
出資から得られた投資家の利益（配当）に対しては、サービス運営事業者が源泉徴収を行うため、投資家は雑所得の合計が20万円未満の場合には確定申告の必要もないというメリットがあります。

一方で「匿名組合契約」は、出資者は出資金で行う事業の無限責任を負う他、納税手続きも原則自身で行う必要があります。

以下に２つの契約の違いをまとめていますので、ご確認下さい。

「任意組合契約」の場合、事業者は原則源泉徴収を行わず、出資者が課税処理を行う必要がありますが、富裕層や事業者にとっては、以下のような特性から節税効果が得られる場合があるため、こういったメリットも踏まえて投資を行う方もいます。

・出資割合に応じて不動産を所有するため、資産圧縮効果がある
・不動産の減価償却費を費用計上できる

とはいえ、税金関連の制度は頻繁に変更がされており、将来是正される可能性もありますので、節税効果を期待して出資を行う場合は税理士等と相談の上で検討してください。

不動産クラウドファンディングで確定申告をする方が良いケースは？

先に述べたように不動産クラウドファンディングの分配金は支払いの際に、サービス運営事業者により源泉徴収が行われます。

源泉徴収課税は20.42％（2024.3月時点）となっていますが、個人の所得税率がこれよりも低い場合には、納め過ぎた税金が還付される場合がありますので、配当所得が20万円を超えた場合などで源泉徴収が必要になったからといって、必ずしも損をするわけではありません。

匿名組合型の不動産クラウドファンディングにおける損益通算

株式投資の場合であれば、NISAのように利益に対する税金が非課税になるケースがある他、NISA口座を用いない特定口座での投資により損失が生じた場合に、他の投資で得られた利益から損失を差し引く（損益通算）ことで、課税対象所得を減らすことができます。