おすすめクラウドファンディング徹底解説　③分散投資先を探す方向け【2024.3月版】

不動産クラウドファンディングサービスを比較すると、サービス提供事業者やファンドごとに、リスクやリターン、投資対象物件のタイプなどが大きく異なっています。

本記事では、「分散投資先を探す方」に向けにチェックポイントやおすすめファンドを徹底解説します。

不動産クラファンでは、投資先サービスを分散させることが非常に重要になります。
本記事ではサービスの分散に加えて、投資対象となる不動産を分散させることに適したファンドをご紹介します。

例えば大災害が発生した場合に、当該エリアの不動産ばかりに投資していると影響が大きくなりますが、エリアを分散させることでリスクを抑制することが可能ですので、リスク分散におすすめです。

YANUSY編集部では不動産クラウドファンディング投資に関する基礎知識やノウハウを解説する徹底解説記事シリーズも執筆していますので、是非ご参考としてください♪

■不動産クラウドファンディングにおける分散投資とは？

投資先サービス/事業者の分散

まず重要になるのは、投資先サービスの分散です。
不動産クラウドファンディングの多くでは「倒産隔離」の仕組みが備わっていないため、運営企業が倒産した場合に、起業が運営する全てのファンドに影響が生じてしまいます。

サービス運営企業は、ファンド事業を行う前に国土交通省や都道府県の許可、または登録を経る必要があり、その際に財務面の基準をクリアしている必要があるのですが、どんなに安定した企業でも、倒産リスクがゼロにはなりません。

特定のサービスに過度に投資を集中させず、複数の事業者に投資先を分散させることを、強くおすすめします。

対象不動産のエリアや種別の分散

■エリアの分散
不動産投資では、投資先エリアの分散も重要となります。
例えば大災害が発生した場合に、当該エリアの不動産ばかりに投資していると影響が大きくなりますが、エリアを分散させることでリスクを抑制することが可能です。

日本の不動産投資ではどうしても首都圏、関東圏の物件が多くなりますが、地方の物件に投資できるサービスも提供されていますので、リスク分散に向けて、そういったサービスに会員登録をしておくことをおすすめします。

なお、都市部の事業者が提供するサービスで、地方の築古物件に投資するファンドも存在しており、確かに分散投資には効果があるのですが、人口が減少傾向のエリアでは不動産価格が中長期的には下落していくエリアも多いため、特に長期運用のファンドでは、ファンドが対象不動産を廉価に仕入れられているのか、収益性は十分か、などの確認が重要です。

■種別の分散
例えばコロナによる影響では、オフィス用不動産や商業施設には空室率や賃料収入に大きな影響が出ましたが、住居用不動産では空室や賃料への影響は限定的でした。
もちろん住居用不動産でも人口流入の続いていた東京が一時的に人口減少に転じるなど、一定の影響はあったのですが、他の種別に比べて影響は軽微でしたので、投資対象不動産の種類を分散させることもリスク抑制に効果があります。

不動産クラウドファンディングでは残念ながら（※）、多くが居住用不動産や事業用地など、種類が限定されていますが、異なる種別のファンドで募集がある場合に、リスクや利回りが他サービスと比較して同等程度であれば、分散効果のメリットを考慮して投資検討することをおすすめします。

※オフィスや商業施設は投資規模が大きく、募集額が数億円程度である不動産クラウドファンディングでは運用が難しいことが要因のひとつでしょう。

■おすすめファンド①　利回り不動産：京都滋賀からリゾート開発まで

利回り不動産を運営する株式会社ワイズホールディングスは東京都の企業ですが、ファンドの投資対象は、関東圏の他、札幌・沖縄・京都・滋賀など全国に広がっている他、不動産事業の種別も、マンションの賃料をベースとしたインカム型から、都市部での再開発、リゾート開発、京町屋の再生など多様です。

投資対象エリアの分散に加えて、種別の分散も行えるため、分散投資先として魅力的です。

インカム型では、「スイッチング」という仕組みで、ファンドの運用終了時に、優先的に再投資する仕組みも用意されており、中長期的な資産運用にも適した仕組みが提供されていますので、投資家に多様なニーズに対応できることからも、おすすめのサービスです。

■おすすめファンド②　T's Funding：安全設計の沖縄マンション投資

T's Fundingを運営するタマキホーム株式会社は沖縄で30年以上不動産事業を営んでおり、投資対象は運営企業の地元沖縄エリアのデザイナーズマンションが中心となっています。

想定利回りは4%～5%代が中心と、最近の不動産クラウドファンディングの中では目立たない水準ですが、運営企業の財務の堅牢性とファンドにおける高い劣後出資比率を両立することで、『安全性が際立つミドルリターン型』ファンドの提供をめざすサービスとして、安全志向の投資家には非常に魅力のあるファンドが、T's Fundingです。

YANUSY編集部では、安全性に対する強い思いについて、運営企業であるタマキホーム株式会社の代表取締役社長である玉城公之さんと事業担当者の小林祐希さんにお話しを伺っていますので、是非ご覧ください。

関連記事：『T's Funding』インタビュー記事へ

■おすすめファンド③　えんfunding：福岡市エリアのマンション投資

えんfundingを運営する株式会社えんホールディングスは福岡で20年以上の社歴を持つ不動産会社で、対象不動産は福岡市を中心としたエリアの、プロが厳選する人気のデザイナーズマンションとなっています。
不動産投資において、「住居（レジデンス）」は、「商業施設」や「オフィス」などと比べ、不況期などにおいても賃料が安定してることが特長です。
人口減少が続く地方都市では、経年での賃料の下落幅が大きいエリアもありますが、えんfundinは人口推移の安定している福岡市を中心として、駅から徒歩5-10分圏内のマンションを対象としているケースが多い、空室リスクや賃料下落リスクが小さい物件にこだわったファンドとなっています。

利回りは3%～4.5%程度と高くはありませんが、投資家のリスクを抑制する劣後出資比率も20%程度と高めに設定されており、比較的安全性の高いエリア分散ができる投資先としての魅力が高いのではないでしょうか♪

■おすすめファンド④　わかちあいファンド：京都滋賀からリゾート開発まで

わかちあいファンドを運営する株式会社日本プロパティシステムズは、滋賀に本店を持つ創業20年を超える不動産会社で、ファンドでは地元の滋賀や京都の他、軽井沢などのリゾート開発も扱っています。

エリア分散に加えて、種別の分散も行えるため、分散投資先として魅力的ではないでしょうか

不動産クラウドファンディング　特集記事リンク集

YANUSYでは、投資に関わるノウハウ情報に加えて、投資家のニーズやタイプごとに、おすすめの不動産クラウドファンディングサービスをご紹介していきます。
ご自身の投資ニーズにあったサービス探しにお役立ていただければ幸いです♪

まとめ/編集部コメント

本記事では、投資ニーズ別に、おすすめしたい不動産クラウドファンディングサービスの特徴やデメリット、最新動向などを徹底解説していきます。
調査対象のサービスを随時拡充し、情報更新を実施してきますので、ご期待ください。

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