不動産クラウドファンディングのリスクと対処とは？

こんにちは、YANUSY編集部です！

今回は、不動産クラウドファンディングへの投資において理解しておくべきリスクについて、ご紹介していきます。
YANUSY編集部では不動産クラウドファンディング投資に関する基礎知識やノウハウを解説する徹底解説記事シリーズも執筆していますので、是非ご参考としてください♪

不動産クラウドファンディングのリスクとは

不動産クラウドファンディングには「元本割れ」と「運営企業の倒産」の2つのリスクが存在します。それぞれのリスクについて解説します。

ファンドでの損失（元本割れ）リスク

不動産特有のリスクとして天災による被害、周辺環境の変化に伴う不動産価値の著しい低下などによってファンドで損失が生じ、出資金が元本割れを起こすリスクが存在します。

投資商品における元本保証は出資法により禁じられていますので、元本割れの可能性がある投資商品であることは理解が必要です。

ただし、不動産クラウドファンディングではこのリスクに対処する優れた仕組みである「優先劣後構造」を取り入れ、劣後出資の仕組みでリスクを抑制しています。
株式投資だと、損失も利益も全部投資家負担となりますが、優先劣後クラファンでは、損失はまず事業者が負担するという構造はなっているため、投資家にとっては大きな安心材料になります。

優先劣後構造の詳細について本記事で後述していますのでご確認下さい。

運営企業の倒産リスク

不動産クラウドファンディングでは、運営する事業者の倒産リスクがあります。

多くの不動産クラウドファンディングサービスでは倒産隔離がされていない（※）為、仮に運営企業が倒産してしまった場合に、その企業が運営する全てのファンドに影響が生じてしまいます。
投資家は対象不動産に対する担保権（抵当権）を持っていないため、対象不動産から優先的に投資資金を回収できる仕組みがありませんので、倒産の影響は非常に大きくなります。

不動産クラウドファンディングを運営する事業者は、不動産特定共同事業法が定める基準を満たす企業であり、国土交通省または都道府県の許可または登録を受けており、一定の財務基盤を確認されています。
とはいえ、倒産する可能性はゼロではないことは理解が必要です。

そのため、不動産クラウドファンディング投資において「投資先サービスの分散」は、非常に重要なリスク対処策です。

また、長期運用型は長い期間そのファンドに投資する事になるので、短期運用に比べるとややリスクが上がりますので、運用期間が長いファンドに投資する場合ほど、慎重に投資先企業の確認を行うべきです。
公開情報だけで100%の確認はできませんが、不動産クラウドファンディングでは法律で決算開示が義務付けられており、一定の確認が可能となっています。
確認方法については以下の関連記事でご紹介していますので、ご覧ください。

関連記事：『おすすめクラウドファンディング徹底解説　①安全性重視の方向け』記事へ

※不動産クラウドファンディングでは、「倒産隔離スキーム」と呼ばれる仕組みでのサービス提供も可能となっています。
　スキーム上、ファンド運営事業者の劣後出資比率が5%未満に限定される他、大規模な開発を伴うファンドが提供できないなど制約はありますが、分散投資先として有力な選択肢となるあるでしょう。
　サービス提供事業者はまだ限定されていますが、2023年5月にサービスを開始したLevechyは、倒産隔離スキームのファンドを提供していますので、ご紹介します。

リスク回避の方法〜投資家の口コミ情報をチェックする〜

このように、リスクはゼロではありませんが、多くの不動産クラウドファンディングサービスは「投資家保護」のため様々な取り組みを行いながらサービス市場を発展させてきています。
投資家保護の仕組みと堅実な運営実績に加えて、多様なサービスの継続的な登場により、不動産クラウドファンディングによる資金調達額は毎年倍増以上のベースで拡大しています。

投資経験者は既に数万人を（おそらく10万人も）超えていますので、気になるサービスやファンドがあれば、投資家間の口コミ掲示板で意見を聞いてみることで、参考になる意見が得られるかもしれません。

YANUSYでも匿名による不動産クラウドファンディングの口コミ・掲示板を用意しています。不動産クラウドファンディングを実践した方、悩んでいる方などの情報交換を目的としておりますので、興味のある方はぜひチェックしてみてください。

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情報交換・情報収集などどしどし書き込みお待ちしております！

ファンドでの損失リスクとは

不動産クラウドファンディングへの投資において、ファンドでの損失が発生する主なリスクとして、以下３点を紹介します。

①空室・賃料減額リスク
②売却・開発に関するリスク
③ファンド運営事業者の信用リスク（倒産等リスク）

それぞれのリスクをチェックする際のポイント全体像を以下に示しますので、チェックポイントを中心に、ファンド情報や運営事業者情報を確認してみて下さい。

不動産クラファン　リスク①　空室・賃料減額リスク

インカム型ファンドでは、賃料収入により、投資家向けの配当を得る構造ですので、賃料の減少リスクを考慮する必要があります。
退去者が出ると空室となり、次入居者が入るまで、賃料が得られなくなります。
また、短期のファンドでは心配は低いですが、長期間の入居者などにおいて賃料が近隣の賃料相場より高くなっている場合に、賃料減額交渉により、収入が減少するリスクがあります。

このリスクに対しては、以下のポイントを確認してください。

・マスターリース契約があるか
マスターリース契約とは、実際の入居者の有無などに関わらず、マスターリース事業者から固定的な賃料が得られる契約です。
そのため、ファンド側では、空室があっても予定通りの賃料が得られますので、リスクは大きく抑制されます。

長期契約の場合には、マスターリース契約で定める賃料も変更となる場合がありますが、これは、賃料相場などの大きな変動があった場合ですので、短期の契約になるほど、リスクは極めて小さくなります。

・エリアの人気、駅からの距離、生活環境などは良好か
退去者が出た場合に、次の入居者を得やすい物件であれば、空室期間を短くすることができます。

エリア自体の人気の他、駅からの距離が近いことは非常に重要です。
駅からの所用時間を記載しているファンドがほとんどですので、駅から遠い場合には、Googleマップなどを活用して駅までのルートなどを確認してみましょう。

また、近くにスーパーやコンビニがあるか、など、生活に便利な環境であるかなども確認するとよいでしょう。

不動産クラファン　リスク②　売却・開発に関するリスク

不動産クラウドファンディングでは、最終的に、不動産を売却して投資家への償還、配当を行います。
そのため、インカム型ファンドにおいても、不動産の売却で損失が生じるリスクは存在します。
開発型ファンドにおいては、売却益を元に投資家への配当を行いますので、予定していた金額での売却ができない場合に、損失が生じる場合があります。

もちろん、ファンド募集時に計画する予定売却額は周辺相場などを元に設定されるのですが、不動産マーケット状況の変動や、ファンドを運営する不動産事業者のノウハウ、販売力不足などにより、売却額が減少するリスクがあります。
また、キャピタルゲイン型ファンドでは、建物の建築など、開発を伴うケースがあり、開発コストが想定より高くなるケースや、遅延するリスクもあります。

このリスクに対しては、以下のポイントを確認してください。

・ファンド運営事業者の不動産開発実績、社歴
これらリスクに対しては、ファンド運営事業者の不動産本業のノウハウや販売力に頼ることになりますので、事業者のWebサイト等をチェックしましょう。
　－ファンドで扱うタイプの不動産の開発や売買実績が豊富か
　－事業者の社歴は十分か

社歴については、不動産会社から独立創業したようなケースもあり、社歴が短くともノウハウが十分なケースもありますが、社歴が10年を超えるような企業であれば、不動産業界で継続的に利益を上げてきた事業者とみてよいでしょう。

・ファンド償還実績と、過去のファンド規模やタイプ
これまでのファンド組成数ではなく、実際に償還、配当をできているかを確認しましょう。
実績の多いファンドでは、過去の償還実績などを訴求している場合もあります。

ただ、不動産の開発は多様なパターンがあり、まったく新しい開発パターンや、規模の大きな案件などになると、これまでの実績が参考にならない可能性もありますので、同種のファンドでの償還実績を確認するとよいでしょう。

リスク抑制の仕組み　優先劣後構造とは

不動産クラウドファンディングの多くで、リスク抑制の仕組みである、優先劣後構造が取られていますが、非常に有用な仕組みですので、是非理解をしてください。
優先劣後構造は、投資家の損失が出にくくなるよう、事業で損失が出た場合には事業者がまず損失を負担する仕組みです。

以下がファンド運営において損失が発生した場合の損失負担イメージですが、劣後出資比率が高いほど、投資家の元本が棄損するリスクが抑制されます。
リスクが高いと感じたファンドについては、事業者の出資割合（劣後出資割合）をしっかり確認するとよいでしょう。

なお、優先劣後構造の留意点ですが「①空室・賃料減額リスク」、「②売却・開発に関するリスク」についてはこれにより抑制できますが、「ファンド運営事業者の信用リスク（倒産等リスク）」については対処できません。
運営事業者が上場企業なのか、や、不動産事業本業での実績や社歴、決算状況なども確認を行うようにしてください。

編集部まとめ・コメント

不動産クラウドファンディングにおけるリスクについてご紹介してみました。
これから不動産クラウドファンディングを始めてみたい方のご参考になれば幸いです！

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※元本保証のない投資商品への投資に際しては、元本割れリスク確認した上で投資をご検討下さい。