不動産投資のレバレッジ効果とは?どのような仕組みなのか
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レバレッジ効果は、不動産投資に限らずさまざまな投資において広く認知されている概念です。小さな力で大きな物、重い物を動かすことができるのが「てこ(レバレッジ)」の原理ですが、投資の世界では少額の資金で大きな金額の取引をすることを指します。

この記事では、不動産投資の世界におけるレバレッジ効果のメリットとリスク、注意点について解説します。

目次

  1. 1.不動産投資におけるレバレッジ効果とは?
    1. 1-1.レバレッジ効果の定義
    2. 1-2.レバレッジ効果の具体例
  2. 2.不動産投資におけるレバレッジ効果のメリットとリスク
    1. 2-1.レバレッジ効果がメリットとなる場合
    2. 2-2.レバレッジ効果がリスクとなる場合
  3. 3.レバレッジを期待して陥りやすい2つの注意点
    1. 3-1.満室経営、現状家賃を想定した投資計画は行き詰まりやすい
    2. 3-2.ハイレバレッジ投資の脆弱性を理解しておくべき
  4. 4.まとめ

1.不動産投資におけるレバレッジ効果とは?

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不動産投資におけるレバレッジ効果とは何なのか、レバレッジ効果で投資効率を高めることができる理由について解説します。

1-1.レバレッジ効果の定義

レバレッジ効果の「レバレッジ」とは、てこの原理における「てこ」のことです。てこの原理では小さな力で重いものを動かすことができますが、投資においては「少ない資金で高い投資効果を得ること」を意味します。

不動産投資では数千万円、時には数億円規模の物件が取引されることも珍しくありません。投資家は購入した不動産から発生する賃料収入を得ることを主な目的としており、自らが投資した金額を上回る収入を得ることは、一般的に「投資の成功」を意味しているといえます。しかし、不動産投資にかかるすべての費用を自己資金で賄うケースはまれです。ほとんどの投資家が、金融機関から融資を受けて不動産投資を行っています。

金融機関の融資を利用すれば、自己資金が少なくても収益物件を購入できます。少ない自己資金(=小さな力)で高額な収益物件を購入(=重い物を動かす)ことから、これを不動産投資におけるレバレッジ効果といいます。

1-2.レバレッジ効果の具体例

実際に融資を利用して収益物件を購入した場合(つまりレバレッジ効果を活用した場合)の簡単なシミュレーションをしてみます。

※注意:わかりやすくするために、必要経費や税金などは考慮しません。また実際の金利や利回りとは異なります。

ある不動産投資家が、1,000万円の自己資金を持っているとします。この1,000万円を元手に5,000万円の不動産物件を購入するとしましょう。この物件の利回りが8%だとすると年間の賃料収入は400万円、融資の金利を3%とすると年間の支払利息は150万円です。
この物件が安定的に稼働した場合、この投資家が手にする年間の賃料収入は400万円から150万円を差し引いた250万円となります。

それでは、同じ条件でレバレッジ効果を活用せず、1,000万円の物件を購入した場合と比較してみましょう。1,000万円の物件で年間8%の利回りがあるとすると、年間の賃料収入は80万円です。融資を利用していないので利息の支払いはありません。

同じ1,000万円の自己資金であっても、250万円と80万円。年間で170万円もの差が生じました。この差が、レバレッジ効果と考えるとわかりやすいのではないでしょうか。

2.不動産投資におけるレバレッジ効果のメリットとリスク

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不動産投資でレバレッジ効果を活用すると、主に3つのメリットを得られます。なお、それに対して留意しておくべきリスクもあります。それぞれについて解説します。

2-1.レバレッジ効果がメリットとなる場合

(1)不動産を購入できるほどの自己資金がない場合
不動産投資では、すべての費用を自己資金で賄うのではなく、全体の費用の1~2割程度の自己資金を拠出し、残りは融資を受けて充当するのが一般的です。自己資金として投入した金額よりもはるかに高い不動産を購入して賃料収入を得ることが、不動産投資におけるレバレッジ効果の正体であることはすでに解説しました。自己資金が少なくても大きな金額の不動産に手が届き、それに見合った賃料収入を得られるのが不動産投資の醍醐味です。

不動産投資においては、少ない自己資金を元手にして高額の不動産を手に入れることができるため、多額のキャッシュを保有していなくても資産を形成することができます。

(2)投資効率を高めたい場合
金融機関からの借り入れなどの他人資本を活用しながら、自己資金を大きく上回る価格の不動産に投資をして、安定的な賃料収入を得ることができるのは不動産投資の大きなメリットの一つです。

先ほどは1,000万円の自己資金で5,000万円の収益物件を購入したケースを想定しましたが、この場合の自己資金に対する利回りは、何と25%です。これだけ高い投資効率(※あくまでも仮定の計算。実際とは異なります)を実現できるのは、他人資本を組み込んだ投資だからです。

(3)生命保険に加入しなくても同様の効果を得たい場合
しかし、借金をして不動産を購入することに抵抗がある人は多いでしょう。しかし不動産投資では、借入金の返済が困難になった場合でも、その不動産を売却するか、金融機関に差し出すことによって、自己負担額を最小限に留めることができます。不人気物件でない限り、自己資金として拠出した金額以上の負担が発生することはまれです。

さらに、不動産投資における融資では団信(団体信用生命保険)を利用することができることもメリットの一つです。団信に加入していれば、投資家に万一のことがあってもローンの残債がゼロになります。そのため、大切な家族に負債を残すことなくローン残債のない収益物件を相続させることもできます。つまり、不動産投資には家族に遺す生命保険のような効果もあることがわかります。

2-2.レバレッジ効果がリスクとなる場合

(1)収入や不動産経営の状況によっては返済が苦しくなることも
レバレッジ効果を活用するには、金融機関からの融資を受ける必要があります。金利は一般的には1~3%程度なのでそれほど高くないと思うかもしれませんが、有利子負債であることに変わりはありません。毎月の返済義務が生じますが、その義務は賃貸経営の成否とは無関係です。空室率が上昇してキャッシュが不足がちになったとしても、返済は続けなければなりません。

賃貸経営が順調に推移しているうちは、「賃料収入を返済に充当する」という当初の計画通りで問題ないのですが、空室率の上昇によってこの前提が崩れてしまった場合には、自分の貯蓄などから返済することになります。

(2)金利が上昇してしまう可能性がある
レバレッジは投資効率を高めるために活用するものですが、金利情勢によっては「逆レバレッジ」になってしまうことがあります。逆レバレッジとは、融資金利が上昇し、不動産投資の利回りを上回ってしまうことです。

レバレッジ効果を得るために融資を利用すると、収益物件から得られる利回りから融資金利を差し引いたものが投資家の収入となります(厳密には必要経費や税金なども差し引く必要がありますが、ここでは考慮しないものとします)。

物件の利回りと融資金利の差をイールドギャップといい、イールドギャップがプラスであるうちは収入が発生しますが、金利上昇によってイールドギャップがマイナスになってしまうと逆レバレッジとなり、返済のための持ち出しが発生します。

1999年の速水日銀総裁時代に始まったゼロ金利政策により、日本では長らく超低金利が続いています。住宅ローンや不動産投資向け融資もこの恩恵を受けているわけですが、この金利情勢がいつまでも続くとは限りません。マイナス金利解除の可能性も報じられており、今後金利が上昇局面に入ると、逆レバレッジになってしまう可能性があります。

3.レバレッジを期待して陥りやすい2つの注意点

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(画像=WHYFRAME/Shutterstock.com)

レバレッジ効果は投資効率を高めてくれるため、少ない資金であっても大きな収入を狙うことができます。しかし、その効果やメリットだけに注目してしまうと思わぬ事態になってしまう可能性もあります。ここでは、レバレッジ効果を期待しすぎると陥りがちな、2つの注意点について解説します。

3-1.満室経営、現状家賃を想定した投資計画は行き詰まりやすい

レバレッジを活用したものの思惑と異なる結果に終わるケースによくあるのが、収益シミュレーションの想定条件が強気すぎることです。新築物件など築年数が浅い物件だと空室になりにくいため、満室を想定してシミュレーションをしてしまいがちですが、いつまでもその状態が続くとは限りません。

築年数が古くなるにつれて空室リスクは高まっていきます。築浅時の家賃のままでは入居者が集まりにくくなるでしょう。このような状況を想定せずにレバレッジの高い賃貸経営をしてしまうと、わずかな期間の空室であっても経営が行き詰ってしまうおそれがあります。

3-2.ハイレバレッジ投資の脆弱性を理解しておくべき

不動産に限らず、レバレッジの高い投資はハイリスク・ハイリターンです。一般的に不動産投資はミドルリスクであると言われていますが、自己資金が少ない投資はその分レバレッジが高くなるため、リスクも高くなります。つまり、ミドルリスクだと思っていた不動産投資であっても、レバレッジを高くしすぎると破綻リスクが高くなってしまうのです。

リスクを軽減するためにできることは、自己資金の比率を高めることによるレバレッジの低減化です。これは、融資を利用する際の自己資金の多寡という意味だけではありません。仮に少ない自己資金で融資を受ける場合でも、十分な余裕資金を確保しておくことで実質的なレバレッジを低減できます。

4.まとめ

<不動産投資におけるレバレッジ効果のメリット>
・少額の自己資金でも参入できるようになる
・投資効率を高めることができる
・生命保険の効果がある

<不動産投資におけるレバレッジ効果のリスク>
・借金の返済が苦しくなることがある
・金利が上昇すると逆レバレッジが発生する

これらを十分に理解した上で適切なリスクコントロールをすれば、レバレッジ効果を味方につけることができます。他の投資と違い、融資を利用できるのは不動産投資の優位性です。その優位性を活かした投資計画を立てましょう。

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