不動産購入で相続税対策! メリットとデメリット
(画像=YANUSY編集部)

不動産投資は、効果的に活用すれば相続税対策になります。しかし、「不動産投資で万一失敗してしまったら資産が減るのではないか」と不安を覚える人もいるでしょう。そこで本稿では、不動産投資を利用して相続税対策を行うメリット・デメリットについて解説します。

目次

  1. 1.不動産投資が節税になる仕組みを学ぼう!
    1. 1-1.そもそも相続税の仕組みから
    2. 1-2.それでも相続税が発生する場合
  2. 2.相続税対策をするメリット
    1. 2-1.マンションやアパートを建てる
    2. 2-2.人に貸して評価額を下げる
    3. 2-3.ワンルームマンションに投資する
  3. 3.相続税対策をするデメリット
    1. 3-1.失敗するとお金を失う
    2. 3-2.売却先が見つからない
    3. 3-3.最悪の場合ローン地獄に
  4. 4.専門家(税理士)に相談しよう
    1. 4-1.相続税の申告実績がある
    2. 4-2.相続税の税務調査対応の実績がある
    3. 4-3.シミュレーションをきちんと作成する
  5. 5.まとめ

1.不動産投資が節税になる仕組みを学ぼう!

不動産投資,税金,リスク
(画像=jeffy11390/Shutterstock.com)

不動産投資が相続税対策になると聞いたことはあっても、「具体的な仕組みまではわからない」という人も多いでしょう。不動産投資で相続税対策をするメリット・デメリットを解説する前に、相続税の仕組みについて簡単に確認しておきましょう。

1-1.そもそも相続税の仕組みから

相続税は、財産を相続した際にかかる税金です。相続税には基礎控除があり、相続財産の総額が基礎控除の範囲内であれば、相続税はかかりません。基礎控除の計算式は、以下のとおりです。

3,000万円×600万円×法定相続人の数

たとえば、妻と子2人の合計3人が法定相続人というケースでは、基礎控除の金額は以下のように計算します。

3,000万円×600万円×3人=4,800万円

つまり、相続財産の総額が4,800万円以内であれば、相続税の申告も納税も必要ありません。

1-2.それでも相続税が発生する場合

相続財産の総額が基礎控除を超えると、相続税がかかります。

相続税は、相続財産の総額から基礎控除を差し引き、相続財産を法定相続分で按分したものに相続税率をかけて計算します。

税率は10~55%まであり、相続財産が大きくなるほど高い税率が適用されます。そのため、相続財産を圧縮し、できる限り適用される税率を低くすることが相続税対策の基本です。

相続財産の評価方法は、現預金は額面、有価証券は時価といったように財産によって変わります。不動産投資が節税になる理由は、ここにあります。

・1-2-1.土地は路線価で圧縮(→時価の8割程度)

土地の相続税評価額は、路線価を用いて計算します。路線価とは、道路ごとに決められた1平方メートルあたりの評価額のことです。土地の面積に路線価をかけることで、おおよその相続税評価額を知ることができます。路線価は毎年改定され、国税庁のホームページで公表されます。

路線価を用いて評価すると、土地の評価額は時価の8割程度に圧縮されます。

・1-2-2.建物は固定資産税評価額で圧縮(→時価の7割程度)

建物は、固定資産税評価額を用いて評価します。固定資産税評価額は、毎年5月頃に役所から送られてくる固定資産税の課税明細に記載されています。建物は経年劣化するため、毎年少しずつ評価額が下がっていきます。

固定資産税評価額を用いて評価すると、建物の評価額は時価の7割程度に圧縮されます。