築古物件ならではの需要と空室対策とは
(画像=Wondervisuals/Shutterstock.com)
中村伸一
中村伸一
(株)マネーデザイン代表取締役 学習院大学卒業後、外資系会計事務所、銀行、証券会社を経て、2014年FP会社である株式会社マネーデザインを立ち上げ、代表取締役に就任。 フランスの経済学者、トマ・ピケティが「21世紀の資本」で述べている通り、金融リテラシーの向上が日本の経済発展につながるという信念のもと、お金に関する情報発信や講演活動を行う。特に50歳以上の層に対し、その人の持つ「人的資源」とファイナンシャル・プランニングを合わせた「リ・ライフデザイン」を提唱し、個人の住宅購入、生命保険、資産運用アドバイス、相続・事業承継、中小企業の財務相談、企業研修などを行っている。 保有資格 ファイナンシャルプランナー(AFP)、宅地建物取引士、高齢者住まいアドバイザー、 証券外務員1種、生命保険シニアライフコンサルタント、変額保険販売資格、海外ロングステイアドバイザー、日商簿記検定2級

築古物件を抱え空室に悩んでいるオーナーの方も多いと思います。特に親からの相続で物件を譲り受けたものの、入居者がいるが満室ではない、といった状態だと頭の痛いところかもしれません。

しかし、考え方をちょっと変えると築古物件ならではの需要に気がつくはずです。

築古を逆手に取った入居者募集

築古だから空室が埋まらないのは仕方のないこととあきらめているオーナーは、築古物件には築古なりの良さもあり、対策もあるということを知っておいてください。

これから築30年以上の物件を所有するオーナーに対して、いろいろな対策を紹介します。

2019年9月24日に株式会社リクルート住まいカンパニーから興味深い発表がありました。それは、首都圏での物件探しにおいて「決め手になった項目」と「やむを得ずあきらめた項目」の順位を集計したデータです。

まず、もっとも物件選定の決め手となった項目の第1位は「家賃(61.0%」」でした。2位は「路線・エリア(38.0%)」、「築年数(8.9%)」はで9位でした。

次に物件選定をやむを得ずあきらめた項目としては、第1位が「築年数(26.1%)」でした。

この結果からわかることは「築年数」は、妥協するポイントの第1位ということです。

もし親からの相続で築古物件を取得している場合、すでにローンは完済しているケースも多いでしょう。その場合、最も大きなキャッシュアウトであるローンの返済がない分、同じエリアの築浅物件と比較して家賃は低く設定できることです。

これは、前に述べたように、借主から見ると家賃が最重要視される項目ですので、昨今のニーズにあうのです。

また、思い切って設備更新をすることで、賃借人のニーズに合う最新設備を導入するのもいいですし、築古ならではの雰囲気を残しつつ部分的なリノベーションを行うことで、落ち着いた雰囲気を好む入居者にアピールしてもいいでしょう。

実際に築古物件のオーナーであっても満室経営を行っている方も数多くいます。

築古だからこそやるべきこと

しかし、設備を放置していては魅力ある物件にはなりません。当然行わなければならない点は、きちんと行う必要があります。そのいくつかをチェックしてみましょう。

  • 管理や清掃が行き届いていない
  • 昭和の設備(バランス型風呂釜、和式トイレなど)
  • 必須となる設備が備わっていない(エアコン、Wi-Fiなど)
  • 設備が故障してから交換している(給湯器、エアコン、浴室設備、水回りなど)
  • 外壁塗り替え、屋根補修など大規模修繕を行っていない

この例の中で一つでも当てはまるものがあれば空室の原因になります。

築古だから手を加えなくてもよい、という考えではなく、基本的なことは手を加え、入居者に魅力的な物件になる努力は必要です。

玄関周り、共用部などの片づけ、ごみ置き場、駐輪場の清掃をきちんと行うことで、築古でも清潔感は保たれます。

また、外観は築古なのでしょうがないのですが、設備だけは更新し特に入居者に不可欠な設備は設置しましょう。

たとえば、先ほどの調査結果では、入居者が満足する設備の順位として、「24時間出せるごみ置き場(68.3%)」「追い炊き機能付き風呂(66.5%)」「TVモニター付きインターフォン(65.9%)」となっています。

次に引っ越す際に欲しい機能ベスト3は、「エアコン付き(71.7%)」「独立洗面台(66.4%)」「TVモニター付きインターフォン(58.9%)」となっています。

このようなデータを参考にして、資金面がクリアされるのであれば導入することで、入居者に選ばれる物件に変身する可能性が高まります。

満室物件の真似をするのもよい

築古だから満室にならないという考え方は捨てて、どうすれば満室になるかを考えることが大切です。もし、近隣に同じ築年数の建物があり、あちらは満室、こちらは空室ありのだった場合では、何が違うのかをじっくり調査し、ライバルにあるものを取り入れるという考え方も大切です。

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